對于2013年的全國房地產(chǎn)市場，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)選擇了“轉(zhuǎn)向”這個詞作為總結(jié)。“從年末習(xí)總書記講話為代表或者為標(biāo)志政策發(fā)生了很多明顯的變化，過去行政的色彩、行政的手段越來越淡化，將來會更多地尊重市場，強(qiáng)調(diào)市場方向。”陳國強(qiáng)說。
側(cè)重于長期調(diào)控、轉(zhuǎn)向基本供需問題、突出地方調(diào)控自住性、強(qiáng)調(diào)住房雙軌制，在陳國強(qiáng)看來，都是房地產(chǎn)“轉(zhuǎn)向”的具體內(nèi)容。
政策兩頭緊中間松 三中全會開啟新面目
陳國強(qiáng)用兩頭緊、中間松來形容2013年的房產(chǎn)政策，“今年政策的變化、政策的松緊和往年相比有非常大的特殊性，我們可以把它看作是兩頭緊、中間松。”
他解釋說：“兩頭緊，首先是年初有一個“國五條”出臺，年末有十八個城市出臺地方的新政，但是中間將近半年多時間，中央在樓市調(diào)控方面沒有做表態(tài)，實(shí)際上是一個政策的靜默期或者是政策的真空期。”
而后期的“緊”則是在三中全會前后，“從年初到年末，政策變化和轉(zhuǎn)向非常明顯，主要時間點(diǎn)是在10月底習(xí)近平總書記的講話為代表。之后有三中全會、中央經(jīng)濟(jì)工作會議，以及中央城鎮(zhèn)工作會議等一系列會議與相關(guān)文件作為支撐，年初和年末的方向、政策手段并且確立了新的政策邏輯。”
“我覺得‘國五條’代表上一屆政府對于樓市調(diào)控的終點(diǎn)，是劃了句號了。”陳國強(qiáng)表示，“而習(xí)總書記的講話可以看作是新政策的起點(diǎn)和開端，由此發(fā)端之后一系列重要會議的文件將會對新的調(diào)控邏輯作了全面的展開。所以從這個角度來看，今年政策上和上一屆政府甚至和過去十年相比是非常特殊的，同時市場可看的看點(diǎn)很多。”
IPO重啟增加融資方式 龍頭企業(yè)機(jī)會更多
“房地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資環(huán)境與過去相比肯定是有所寬松了。”陳國強(qiáng)說。在談到房企海外融資、上市房企再融資的問題時，他表示，最近A股市場的IPO重啟增加了房企的融資方式。
“2013年已經(jīng)有通過保障房改造獲得了資本市場的機(jī)會，我們也注意到三中全會《決定》文件中特別提到，金融改革方面未來要增加直接融資比重，要推進(jìn)金融創(chuàng)新。”陳國強(qiáng)說，“對于房企未來的融資環(huán)境來說，它顯然就會增加融資的方式和渠道，降低融資成本等等這些方面的機(jī)會。比如過去仍然深受限制的比如信托、PE、股權(quán)融資包括其他形態(tài)和形式的甚至海外的融資渠道都會增加。”
但同時陳國強(qiáng)也表示，在融資這個平臺上，各個房企機(jī)會的增加并不是均等的，“品牌企業(yè)、龍頭企業(yè)恐怕在金融的改革或者說直接融資的比重提升等方面會獲得更多的機(jī)會，他們的融資成本會進(jìn)一步降低，但對中小企業(yè)來說恐怕它不一定能夠把握住這方面的機(jī)會。”
“龍頭房企有各種的機(jī)會獲得這樣的機(jī)遇。”他總結(jié)說，“所以未來從融資環(huán)境、資金面的政策來看，今年和過去相比會有所寬松，資金面的寬松對于未來市場的增加供給、緩解市場的供求矛盾是有利的。”
政策轉(zhuǎn)向突出地方自住性 強(qiáng)調(diào)構(gòu)建長效機(jī)制
對于整個2013年的房地產(chǎn)市場，陳國強(qiáng)認(rèn)為應(yīng)該用“轉(zhuǎn)向”這個詞。首先，“政策年初到年末轉(zhuǎn)向了，從年末習(xí)總書記講話為代表或者為標(biāo)志政策發(fā)生了很多明顯的變化，過去行政的色彩、行政的手段越來越淡化，將來會更多地尊重市場，強(qiáng)調(diào)市場方向。”他強(qiáng)調(diào)說，2014年這個轉(zhuǎn)向的軌跡會更明顯。
其次，陳國強(qiáng)認(rèn)為過去政策比較側(cè)重于短期目標(biāo)，而現(xiàn)在則更多地在強(qiáng)調(diào)中長期目標(biāo)，“會更多地考慮市場體系的問題，供求關(guān)系的問題，構(gòu)建長效機(jī)制的問題，配套制度的建設(shè)等等。”他說。
“第三是過去我們比較多地強(qiáng)調(diào)需求管理，通過貸限的政策控制需求，”陳國強(qiáng)說，“未來會更多強(qiáng)調(diào)供給，特別是對于特大型城市，現(xiàn)在幾個會議里面都特別強(qiáng)調(diào)要增加住房用地的比例，要提高土地容積率等等，供應(yīng)商要做加法。”
陳國強(qiáng)的第四點(diǎn)是，相比于過去強(qiáng)調(diào)中央統(tǒng)一的發(fā)號施令、統(tǒng)一部署，現(xiàn)在更多地要突出地方調(diào)控的自主性，讓調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)下放到地方。“把制定規(guī)則的權(quán)限下放到地方，由地方結(jié)合自身特點(diǎn)出臺相應(yīng)的措施，所以要強(qiáng)調(diào)地方的主動調(diào)控。”
“和過去前幾年的調(diào)控住房相比，未來政策很多方面會有很多的變化。”陳國強(qiáng)說。
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