過去十多年,由我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮所引發(fā)的消極影響正日益顯現(xiàn),一定程度上降低了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的活力。因此,加快房地產(chǎn)利益調(diào)整,不僅可以緩釋宏觀經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn),而且更重要的是可釋放經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新的空間。

當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行層面存在兩大悖論:一是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力增加而房?jī)r(jià)上行壓力不減。二是貨幣供應(yīng)量快速增長(zhǎng)而金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性階段性緊張。這兩大悖論與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮不無關(guān)系。從根本上說,房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)。社會(huì)資金過度向房地產(chǎn)市場(chǎng)集中,推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲,進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性難題,突出表現(xiàn)為部分實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門資金供應(yīng)不足,降低了社會(huì)產(chǎn)出與創(chuàng)新動(dòng)力,增加經(jīng)濟(jì)下行壓力;同時(shí),巨大房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)刺激趨利資金持續(xù)注入,導(dǎo)致全社會(huì)存量金融資產(chǎn)有效“盤活”進(jìn)程緩慢,引發(fā)金融市場(chǎng)流動(dòng)性階段性緊張。特別是地方政府債務(wù)快速增長(zhǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮高度關(guān)聯(lián),增加了宏觀經(jīng)濟(jì)金融潛在運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)家審計(jì)署全國(guó)政府性債務(wù)審計(jì)報(bào)告,截至2013年6月末,10.88萬億的地方政府債務(wù)對(duì)土地出讓收入依賴程度較高,抽樣審計(jì)結(jié)果表明依賴程度大約占37%。這些情況表明,房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮日益侵蝕社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力,已成為經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力形成與增強(qiáng)的重要阻礙。

因此,調(diào)整房地產(chǎn)利益關(guān)系勢(shì)必成為未來建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要方向。

首先,要切斷地方政府在土地一級(jí)市場(chǎng)的利益鏈條。在現(xiàn)行“招拍掛”方式下,地方政府既是“裁判員”又是“運(yùn)動(dòng)員”,目標(biāo)與激勵(lì)相沖突,使得地方房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會(huì)習(xí)慣性“落空”。在不改變財(cái)政現(xiàn)狀基礎(chǔ)上,一個(gè)可行的選擇是將下一級(jí)地方政府賣地的收入全部上繳,由上一級(jí)政府在管轄范圍內(nèi)集中調(diào)配,從而遏制地方政府賣地沖動(dòng)。

第二,要盡快調(diào)整完善現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收關(guān)系。目前看,即使是一線城市,所謂住房供求矛盾,實(shí)則是結(jié)構(gòu)性問題,少數(shù)人擁有多套房產(chǎn)加劇了市場(chǎng)供求緊張?？梢?只有大幅提高住房持有環(huán)節(jié)成本,促使閑置住房進(jìn)入市場(chǎng)交易或出租,才能有效緩解住房供求矛盾。同時(shí),還要完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收制度。前段時(shí)間中央電視臺(tái)關(guān)于地產(chǎn)企業(yè)欠稅的報(bào)道引發(fā)了市場(chǎng)廣泛的議論。雖然地產(chǎn)企業(yè)欠稅本身并不違規(guī),但地產(chǎn)企業(yè)利用制度漏洞廣泛運(yùn)用金融杠桿營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的行為模式應(yīng)該引起警惕,需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收制度。

第三,要加快保障性住房建設(shè)。要堅(jiān)持保障性住房與商品房市場(chǎng)兩條腿平衡走路,通過綜合性財(cái)政金融手段,抑制商品房?jī)r(jià)格上漲,努力籌集保障性住房建設(shè)資金,支持普通中低價(jià)格商品房建設(shè)與消費(fèi)。

綜合來看,通過房地產(chǎn)市場(chǎng)利益關(guān)系的強(qiáng)力調(diào)整,形成新的利益關(guān)系格局,讓市場(chǎng)機(jī)制更好地發(fā)揮作用,有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo),并以此釋放未來我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)新的發(fā)展空間。