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  • 土地增值稅能否改變樓市利益格局

    2014年01月07日 11:39
    來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)
    近日,萬(wàn)科公司小股東、北京市長(zhǎng)歌律師事務(wù)所律師劉亞軍向深圳市鹽田區(qū)法院提出訴訟,要求萬(wàn)科集團(tuán)公司立即向全體股東公布有關(guān)162個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅繳納詳情。
    劉亞軍接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng),自己持有萬(wàn)科集團(tuán)公司股票,如果按照萬(wàn)科財(cái)報(bào)所稱(chēng),預(yù)提的40多億元土地增值稅算做納稅成本,他并無(wú)異議,但如果這些錢(qián)依然在萬(wàn)科公司的賬上,也沒(méi)有對(duì)小股東進(jìn)行分紅,他無(wú)法理解。另外,目前萬(wàn)科公司籠統(tǒng)地說(shuō),160多個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)算,他想知道,具體哪些項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算,哪些項(xiàng)目沒(méi)有結(jié)算。
    2013年年底,有媒體兩次報(bào)道地產(chǎn)公司欠繳土地增值稅的問(wèn)題,媒體報(bào)道引用的數(shù)據(jù)是,全國(guó)45家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳而未繳土地增值稅達(dá)3.8萬(wàn)億元。也曾有媒體報(bào)道說(shuō),萬(wàn)科的多個(gè)項(xiàng)目共計(jì)欠繳土地增值稅40億元。
    萬(wàn)科公司曾回應(yīng)稱(chēng),質(zhì)疑其利用計(jì)提土地增值稅準(zhǔn)備金,一方面少繳企業(yè)所得稅,一方面又不在利潤(rùn)中做扣除,涉嫌虛增利潤(rùn),是對(duì)會(huì)計(jì)處理和稅收實(shí)務(wù)缺乏了解。
    事實(shí)上,近期被卷入土地增值稅欠繳質(zhì)疑的多家房地產(chǎn)公司都做出回應(yīng),認(rèn)為目前繳稅模式并不違法。那么究竟房地產(chǎn)企業(yè)該如何繳納土地增值稅,一些地產(chǎn)商所執(zhí)行的“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”算不算合理避稅,這種繳稅邏輯是不是真如地產(chǎn)商所言是媒體不懂稅收實(shí)務(wù)?
    土地增值稅背后的爭(zhēng)議
    在我國(guó)現(xiàn)行財(cái)稅體制中,土地增值稅屬于地方稅稅種,收入全部歸地方政府,由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)收繳。
    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)稅法案例研究中心主任滕祥志接受中國(guó)青年報(bào)記者采訪時(shí)稱(chēng),土地增值稅的法理依據(jù)是《土地增值稅暫行條例》和《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》,相關(guān)的操作規(guī)章主要來(lái)自國(guó)家稅務(wù)總局。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
    與很多稅種征收的模式不同,土地增值稅實(shí)行先預(yù)征,然后再清算的模式:企業(yè)先按照一定的比例,將土地增值稅繳到地方稅務(wù)局,銷(xiāo)售到一定程度后再“匯算清繳”,根據(jù)最終的銷(xiāo)售額“多退少補(bǔ)”。
    目前爭(zhēng)議點(diǎn)主要集中在企業(yè)該何時(shí)進(jìn)行最后的清算。
    國(guó)家稅務(wù)總局給出的解釋是:一是必須清算的情形,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情形,包括已竣工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓面積超過(guò)85%或雖未超過(guò)85%但剩余面積已出租或自用的;取得預(yù)售許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;納稅人注銷(xiāo)登記的。
    有地產(chǎn)商認(rèn)為,企業(yè)在項(xiàng)目預(yù)繳土地增值稅時(shí),就必須預(yù)提應(yīng)繳未繳的土地增值稅成本,并在公布的科目中說(shuō)明這些應(yīng)繳而未繳的稅項(xiàng),但在未達(dá)到稅法規(guī)定的結(jié)算條件時(shí),可以不繳,這種做法不違背相關(guān)法律,也非拖欠。
    滕祥志認(rèn)為,根據(jù)稅法原理和稅法規(guī)定,土地增值稅分為預(yù)征和清算兩個(gè)征收環(huán)節(jié)。在預(yù)征環(huán)節(jié),土地增值稅納稅義務(wù)人已經(jīng)產(chǎn)生預(yù)繳的法定納稅義務(wù)。
    違反預(yù)繳這一法定義務(wù)的,應(yīng)該相應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任,除非符合法定“免征”事由。商事主體在財(cái)務(wù)上所謂“計(jì)提”,僅在自己公司賬面上顯示和會(huì)計(jì)處理,如果沒(méi)有跟稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)生關(guān)系,未按照稅法規(guī)定的期限預(yù)繳稅款的話(huà),構(gòu)成“未按照規(guī)定期限申報(bào)納稅”,其對(duì)應(yīng)日常生活之“應(yīng)繳未繳”概念,但與稅法的“欠稅”概念不同。“計(jì)提”和“沒(méi)有發(fā)生現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”均為會(huì)計(jì)概念,其不能替代和混淆稅法概念,也不消滅其應(yīng)承擔(dān)的稅法義務(wù)。
    國(guó)稅總局關(guān)于清算的說(shuō)明,滕祥志認(rèn)為,稅務(wù)機(jī)關(guān)“可要求”清算的情形,在民商領(lǐng)域是一個(gè)選擇性規(guī)范,但在公法領(lǐng)域,就是一項(xiàng)義務(wù)。“可要求”對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)說(shuō)是一項(xiàng)義務(wù),“沒(méi)有不做的權(quán)利”,在法理上,行政主體不可以選擇,不得無(wú)故放棄。如果稅務(wù)局工作人員自由裁量把法律義務(wù)完全棄置,那就涉嫌瀆職。
    企業(yè)自主掌握結(jié)算時(shí)點(diǎn),算不算合理避稅
    實(shí)際上,國(guó)家稅務(wù)總局早就擔(dān)憂(yōu)土地增值稅應(yīng)繳未繳的問(wèn)題。2009年,該部門(mén)曾發(fā)文稱(chēng),要對(duì)“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查。
    稅收研究者楊乾告訴中國(guó)青年報(bào)記者,“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”是地產(chǎn)商的一個(gè)避稅法寶。地產(chǎn)商未達(dá)到結(jié)算條件時(shí),可以?huà)熨~,但結(jié)算時(shí)點(diǎn)幾乎完全由地產(chǎn)商掌控。
    很多地產(chǎn)公司的組織構(gòu)架是,總部為上市公司,并沒(méi)有具體業(yè)務(wù),每個(gè)項(xiàng)目都成立承接具體業(yè)務(wù)的項(xiàng)目公司。土地增值稅都是預(yù)提到總公司,而非項(xiàng)目公司。
    這樣操作的意義何在?一位稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)的資深人員說(shuō),項(xiàng)目公司只要有預(yù)提,就可能被當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)責(zé)令補(bǔ)繳土地增值稅。而如果由總公司預(yù)提土地增值稅,很可能總公司的主管稅務(wù)局并不掌握各地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的情況,無(wú)法核實(shí),很難發(fā)現(xiàn)“土地增值稅提取后掛賬不繳稅款”。
    除了通過(guò)拖延清算時(shí)間、總公司預(yù)提等方法來(lái)避稅外,有稅務(wù)專(zhuān)家指出,土地增值稅跟房企的毛利率直接相關(guān),房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)減少毛利率的方式來(lái)達(dá)到少繳土地增值稅的目的。
    房地產(chǎn)企業(yè)通常有兩種手段避稅:一種是通過(guò)設(shè)立外圍子公司進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移;另一種提高項(xiàng)目工程各項(xiàng)成本。
    對(duì)資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講,趴在自己賬面上,沒(méi)有結(jié)算的計(jì)提土地增值稅有著重要意義,“這相當(dāng)于一筆幾十億無(wú)息的銀行貸款”,稅收專(zhuān)家強(qiáng)調(diào),對(duì)于這筆錢(qián),地產(chǎn)商有全部處置權(quán),地產(chǎn)商也不會(huì)讓這么一筆資金閑置,而是作為現(xiàn)金流一直在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中滾雪球。
    土地出讓金能否納入預(yù)算管理
    楊乾介紹說(shuō),目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅等。營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅跟其他行業(yè)類(lèi)似,而土地增值稅相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利稅”。
    在一些專(zhuān)家看來(lái),土地增值稅可以發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的作用,比起一些行政手段來(lái),更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則,但一直以來(lái)并沒(méi)有發(fā)揮相應(yīng)的作用。
    國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,1994年國(guó)家開(kāi)征土地增值稅后不久,受亞洲金融危機(jī)等影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)疲軟,稅源嚴(yán)重萎縮。2007年以來(lái)稅務(wù)部門(mén)才開(kāi)始落實(shí)土地增值稅預(yù)征、清算征收機(jī)制,加大土地增值稅征管和清算力度。
    即便存在種種征收漏洞,土地增值稅的增長(zhǎng)遠(yuǎn)高于其他稅收增長(zhǎng)。2007年,全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%;2008年增長(zhǎng)33%;2009年增長(zhǎng)33.9%;2010年增長(zhǎng)77.6%;2011年增長(zhǎng)61.4%;2012年增長(zhǎng)31.8%;2013年1~10月組織收入2710.78億元,增長(zhǎng)22.2%。
    但有稅收專(zhuān)家指出,土地增值稅的增長(zhǎng)率大大低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率,尤其在近年來(lái)主要建筑材料價(jià)格普遍下降的情況下,稅務(wù)總局公布的土地增值稅的增長(zhǎng)率與當(dāng)下的房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率極為不匹配。
    土地增值稅會(huì)不會(huì)推高房?jī)r(jià),最終由老百姓埋單?滕祥志說(shuō),土地增值稅是一種資本利得稅,算直接稅的一種,在稅收原理上,直接稅很難轉(zhuǎn)嫁。
    2007年,國(guó)稅總局發(fā)布土地增值稅清算通知時(shí),整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)股票紛紛跌停,但正當(dāng)國(guó)稅總局打算對(duì)土地增值稅清算時(shí),國(guó)際金融危機(jī)襲來(lái),土地增值稅的清算又被擱置。
    作為一項(xiàng)很重要的收入,為何地方稅務(wù)局不積極征收呢?地方稅務(wù)部門(mén)每年有稅收增長(zhǎng)10%的任務(wù),要保證稅收持續(xù)增長(zhǎng),就必須給未來(lái)留有“余地”,像土地增值稅這種稅就可能留到年景不好的年份。
    有專(zhuān)家建議,在營(yíng)改增的大背景下,如果將來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)繳納增值稅和土地增值稅肯定會(huì)混淆,不如將二者合并,在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)統(tǒng)一征收增值稅,設(shè)定基本稅率為17%或更高,由國(guó)稅局征收。
    還有一種建議是,把土地增值稅改為消費(fèi)稅按銷(xiāo)售收入征收,稅率在5%~10%之間,仍然由地稅部門(mén)征收。
    有專(zhuān)家認(rèn)為,地方政府很大的一塊收入來(lái)自于土地出讓金,而土地出讓金不在預(yù)算監(jiān)督范圍,這讓地方政府一大塊收入長(zhǎng)期不能納入《預(yù)算法》管理,土地增值稅如果未來(lái)能考慮成為地方的主要稅種,取代土地出讓金,納入預(yù)算軌道管理。
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