供應(yīng)和需求，永遠(yuǎn)是市場(chǎng)的兩面。毫無(wú)疑問(wèn)，今年將是杭州樓市有史以來(lái)供應(yīng)量最大的一年。

 

那么，杭州樓市究竟還有多少房子可賣(mài)？如果把目前的庫(kù)存量以及新拿地項(xiàng)目樓盤(pán)的全部房源都計(jì)算在內(nèi)，總量將達(dá)40萬(wàn)套之巨。

 

在市場(chǎng)需求不出現(xiàn)突變的情況下，杭州樓市已供大于求。

 

現(xiàn)有庫(kù)存量

 

超過(guò)11萬(wàn)套

 

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2014年1月8日，杭州市區(qū)(包含蕭山、余杭)可售房源總量已達(dá)114861套，這個(gè)數(shù)字相比3個(gè)月之前又增加了1萬(wàn)多套，相比1年前增加了4萬(wàn)多套。

 

杭州透明售房網(wǎng)顯示的可售房源，是指在售樓盤(pán)中已經(jīng)申領(lǐng)出預(yù)售證的新建商品房房源，也就是隨時(shí)可以供購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的房源。由于不斷有房子被購(gòu)房者買(mǎi)走，也不斷有新的房子申領(lǐng)出預(yù)售證，因此可售房源數(shù)量一直處于動(dòng)態(tài)變化中。簡(jiǎn)單地說(shuō)，可售房源就是那些符合銷(xiāo)售條件但還沒(méi)有賣(mài)出去的房子，因而也被稱(chēng)之為樓市庫(kù)存。

 

目前杭州樓市的庫(kù)存量，已經(jīng)創(chuàng)下歷史新高。其中，杭州主城區(qū)庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)5.4萬(wàn)套，蕭山和余杭的庫(kù)存量也分別達(dá)到2.1萬(wàn)套和3.9萬(wàn)套。杭州樓市庫(kù)存量的上一次高點(diǎn)是發(fā)生在2012年下半年，當(dāng)時(shí)主城區(qū)庫(kù)存量也僅4萬(wàn)余套，隨后因?yàn)槭袌?chǎng)全面轉(zhuǎn)暖加速去化，庫(kù)存量一降再降，甚至一度出現(xiàn)“房荒”現(xiàn)象。

 

然而隨著2013年下半年大量新開(kāi)樓盤(pán)入市，市場(chǎng)格局陡變，主城區(qū)庫(kù)存量持續(xù)攀升，并迅速突破5萬(wàn)套大關(guān)。

 

杭州樓市庫(kù)存量大增，主要還是因?yàn)?012年出讓的土地項(xiàng)目劇增，并且大多數(shù)都已進(jìn)入開(kāi)盤(pán)季，供應(yīng)量集中爆發(fā)，其總量遠(yuǎn)超同一時(shí)期的銷(xiāo)售量。甚至有一些樓盤(pán)，比如中大銀泰城、中國(guó)鐵建國(guó)際城等，一個(gè)樓盤(pán)的可售房源量就超過(guò)了1000套。

 

在售樓盤(pán)

 

新供超10萬(wàn)套

 

出于營(yíng)銷(xiāo)策略的需要，一個(gè)樓盤(pán)并不會(huì)一次性申領(lǐng)出全部房源的預(yù)售證，而是分批申領(lǐng)預(yù)售證，分批銷(xiāo)售。有些勤快的樓盤(pán)，可能會(huì)一個(gè)月申領(lǐng)一次預(yù)售證，這也就是為何有些樓盤(pán)，幾乎每個(gè)月都要開(kāi)一次盤(pán)的原因。

 

也就是說(shuō)，不少在售樓盤(pán)部分房源已經(jīng)申領(lǐng)出預(yù)售證，納入了可售房源也就是庫(kù)存量的統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)，但是還有大量的房源尚未申領(lǐng)出預(yù)售證。這些房源，顯然也是今年樓市供應(yīng)的主力。

 

這些房源數(shù)量有多少，雖然很難有一個(gè)確切的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，但還是可以通過(guò)一些數(shù)據(jù)分析，得出一個(gè)大概的數(shù)字。

 

目前在售的樓盤(pán)，大多數(shù)是2012年的拿地項(xiàng)目，尤其是2012年下半年的拿地項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)時(shí)間也大多集中在2013年下半年。2013年下半年由于新盤(pán)扎堆入市，購(gòu)買(mǎi)需求量并不大，大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)售速度并不快，不少樓盤(pán)甚至滯銷(xiāo)，總房源去化過(guò)半的樓盤(pán)并不多。

 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年杭州市區(qū)(包含蕭山、余杭)總共成交158宗土地，總成交面積約469萬(wàn)平方米，可建筑面積約1200萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)的可建筑面積超過(guò)500萬(wàn)平方米。按照套均100平方米計(jì)算，2012年出讓的土地項(xiàng)目可為市場(chǎng)供應(yīng)12萬(wàn)套房源。2013年杭州市區(qū)(包含蕭山、余杭)商品房總成交85854套，即便2012年出讓的土地項(xiàng)目貢獻(xiàn)了其中一半的成交量，仍然有8萬(wàn)套左右的未售房源。這些房源，將會(huì)向市場(chǎng)陸續(xù)釋放。

 

此外，由于樓市兩極分化加劇，一些銷(xiāo)售多年的樓盤(pán)，也仍然有為數(shù)不少的未申領(lǐng)預(yù)售證房源。如果把這一數(shù)字加上去，在售樓盤(pán)中尚未領(lǐng)出預(yù)售證的房源，將遠(yuǎn)在10萬(wàn)套以上，至少與已經(jīng)領(lǐng)出預(yù)售證的可售房源大體相當(dāng)。

 

去年出讓土地

 

可供21萬(wàn)套

 

相比之下，2013年出讓的土地，將會(huì)給樓市帶來(lái)更加龐大的供應(yīng)量。

 

2013年的杭州土地市場(chǎng)全線飄紅，杭州市區(qū)(包含蕭山、余杭)土地出讓金總額創(chuàng)下新高，達(dá)到1326.9億元，是2012年的兩倍多。與此同時(shí)，土地出讓面積也接近2012年的兩倍，共出讓814.5萬(wàn)平方米，可建筑面積更是高達(dá)2156.7萬(wàn)平方米。如果以套均面積100平方米來(lái)計(jì)算，僅2013年出讓的土地，就可以為樓市供應(yīng)21萬(wàn)套房源。按照房地產(chǎn)業(yè)目前的開(kāi)發(fā)速度，這些新建樓盤(pán)將成為今年的供應(yīng)主角?？梢钥隙ǖ氖?，今年杭州樓市的供應(yīng)量是前所未有的。

 

2013年杭州土地市場(chǎng)高潮迭起，幾乎沒(méi)有哪個(gè)月出現(xiàn)過(guò)冷場(chǎng)。從出讓土地的區(qū)域來(lái)看，幾乎是遍地開(kāi)花，申花、橋西、城東、濱江、西溪、祥符等板塊尤為集中。也正因?yàn)槿绱?，今年的杭州樓市到處都?huì)出現(xiàn)首開(kāi)樓盤(pán)，而不會(huì)像2013年那樣主要集中在下半年。

 

當(dāng)然，由于今年的市場(chǎng)不可能容納得了那么多的供應(yīng)量，這21萬(wàn)套房源決不可能一下子全都推向市場(chǎng)，賣(mài)得好的樓盤(pán)可能一年之內(nèi)就推廣，賣(mài)得不好的樓盤(pán)可能會(huì)分兩三年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，才把房源推完。但對(duì)杭州樓市而言，這些房源無(wú)論是今年推還是明年推，都是潛在的供應(yīng)量。無(wú)論市場(chǎng)好還是不好，它都在那里。

 

樓市將長(zhǎng)期

 

被壓得喘不過(guò)氣

 

綜上所述，如果把所有的新建商品房房源加在一起，那么杭州樓市的房源總量將高達(dá)40萬(wàn)套。參照最近幾年杭州商品房成交量，這無(wú)疑是一個(gè)天文數(shù)字。

 

最近兩年，杭州(含蕭山、余杭)商品房成交量全都是8萬(wàn)余套，其中2012年成交85251套，2013年成交85854套。歷史上成交量最大的一年，也才剛剛超過(guò)10萬(wàn)套；歷史上最差的一年，僅成交41842套。

 

40萬(wàn)套的房源總量，對(duì)杭州樓市而言顯然是一個(gè)重大負(fù)擔(dān)。如果以2013年的銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，需要賣(mài)5年；如果以2009、2010年的銷(xiāo)售速度來(lái)計(jì)算，需要賣(mài)4年；如果以2011年的銷(xiāo)售速度，需要賣(mài)10年。

 

由于房產(chǎn)投資的黃金期已接近尾聲，即便“限購(gòu)”取消，成交量也難以趕超2009年和2010年，成交量暴漲的可能性微乎其微。這也就意味著，即便今后幾年之內(nèi)杭州不出讓一宗土地，以40萬(wàn)套的房源量，也足可維持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期的市場(chǎng)平衡。更何況，土地還將不斷出讓?zhuān)罄m(xù)房源將持續(xù)增加。

 

前幾年的杭州樓市，曾數(shù)度出現(xiàn)“房荒”現(xiàn)象，供應(yīng)量增加的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上銷(xiāo)售的速度。以目前的樓市現(xiàn)狀而言，“房荒”現(xiàn)象再現(xiàn)的可能性幾乎等于零，實(shí)際上已經(jīng)處于房源過(guò)剩狀態(tài)。僅2013年出讓的土地總量，就可供應(yīng)21萬(wàn)套的房源，相當(dāng)于2011、2012、2013年成交量的總和。哪怕今后幾年杭州土地市場(chǎng)降溫，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)量與需求量逐步平衡，也仍然需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)渡期。

 

可以預(yù)見(jiàn)的是，今年杭州樓市庫(kù)存量一定會(huì)水漲船高。到年底，杭州透明售房網(wǎng)顯示的可售房源量，很有可能突破15萬(wàn)套大關(guān)。無(wú)論如何，這都是影響杭州樓市的一個(gè)重要數(shù)據(jù)。