4年多以前，廣東珠光集團(tuán)有限公司（下稱“珠光集團(tuán)”）借殼新南方國際上市，將后者更名為珠光控股集團(tuán)有限公司。由于盤子小，珠光控股這些年的動作都圍繞著不斷收購項目擴(kuò)充規(guī)模這一愿景展開。如今，這些項目的造血功能也在慢慢地體現(xiàn)。當(dāng)然，對于珠光控股來說，意義不僅這些。

 

朱慶伊走馬上任珠光控股主席，利用家族關(guān)系做大上市公司的決心也展露無遺。雖然珠光集團(tuán)手握天量土儲，但珠光控股要獲得這些資產(chǎn)注入，除了足夠強(qiáng)大的承接能力外，也需要足夠的資金支撐。除了融資渠道外，珠光控股成功摸索出一套包裝盤活爛尾樓項目，使其重新上市，然后溢價退出的模式，就使其受益匪淺，其成功包裝的珠控國際中心及其他項目的入市，也為其后續(xù)獲取集團(tuán)資產(chǎn)注入提供了后盾。

 

為了盤活珠控國際中心，珠光控股甚至不惜以對賭的方式向投資者開出最高可達(dá)21%的年利率。而在經(jīng)過4年的努力之后，珠光控股在珠控國際中心項目上回收的資金已經(jīng)超過了42億元。

 

傾注心血盤活珠控國際中心

 

“平安銀行已經(jīng)率先入駐珠控國際中心。”珠控國際中心項目負(fù)責(zé)人表示，言辭間難掩興奮。對于珠光控股而言，這個充滿故事的項目的入市，表示珠光控股多年的嘔心瀝血終于迎來了收獲期。而平安銀行的入駐，就為珠光控股帶來近20億元的資金回籠。

 

追溯起來，珠控國際中心身世曲折，之前的名稱叫海聯(lián)大廈。場景回放到2011年，當(dāng)時手頭拮據(jù)的珠光控股卻做出了收購海聯(lián)大廈這一爛尾樓項目的驚人決定。

 

當(dāng)年4月，珠光控股收購誠昌控股有限公司（下稱“誠昌”）全部股權(quán)，誠昌通過全資子公司惠豐公司持有廣東海聯(lián)大廈有限公司（下稱“廣東海聯(lián)”）80%權(quán)益，珠光控股收購誠昌股權(quán)的價格為4.92億元人民幣。另外，廣東海聯(lián)尚欠當(dāng)?shù)貒敛块T約2.855億元債務(wù)（土地金2.85億元及按0.1%計算的累計遲繳付款費用），珠光控股為此需付出7.2億元的代價（所欠地價款按80%權(quán)益分擔(dān)）。

 

海聯(lián)大廈原是廣州市CBD核心區(qū)珠江新城中的“第一爛尾樓”，1994年廣東海聯(lián)憑借人脈優(yōu)勢，在廣州大道與黃埔大道交界處購得這個黃金地塊。1996年，海聯(lián)大廈動工，后卻因金融危機(jī)以及項目主管高層貪腐而爛尾，當(dāng)時，僅完成3層地下室結(jié)構(gòu)。雖然之后多次謀求盤活，卻始終未能起死回生。2004年1月，該地塊也因欠款3億元而名列廣州市國土房管部門公布的一份拖欠土地使用權(quán)出讓金名單的榜首。

 

這個項目是珠光集團(tuán)利用人脈關(guān)系為珠光控股牽橋搭線而來，珠光控股以及珠光集團(tuán)此前就有爛尾樓改造經(jīng)驗，珠光集團(tuán)總裁助理、資產(chǎn)管理中心總經(jīng)理饒富欣在接受時代周報記者采訪時就稱：“公司是爛尾樓專家，很多項目都是爛尾樓”，珠光控股此前運作的南沙御景項目也是爛尾樓。在處理爛尾樓方面得心應(yīng)手，可關(guān)鍵是，盤活這個項目需要不少資金。

 

珠光控股為這個項目做出了諸多付出。2011年底，珠光控股通過轉(zhuǎn)讓誠昌的45%股權(quán)獲得2.8億港元，并以15%的年利率發(fā)行5億港元于2014年到期的票據(jù)，籌得7.8億港元的資金，用以支付收購海聯(lián)大廈項目的費用。且珠光控股又向投資者售出認(rèn)沽期權(quán)，在認(rèn)沽期權(quán)期間，投資者有權(quán)隨時要求珠光控股回購該部分股權(quán)，價格相當(dāng)于2.8億港元的認(rèn)購價加上按年利率最多21%利息之總和，也就是說，如果珠光控股在項目銷售超過42億港元的情況下行權(quán)，則需要向投資者支付不低于21%的年利率，即投資者可根據(jù)項目收益情況要求珠光控股重新確定更高的投資回報，珠光控股則需要付出更高的融資成本。這顯然帶上了“對賭”的色彩，但也足見珠光控股對這個項目傾注的血本與期望。

 

在2013年，這個集商鋪、寫字樓為一體的項目開始慢慢造血。在未取得預(yù)售證之前，珠光控股已為其謀了不少出路。2013年4月24日，珠光控股向廣東粵財信托出售轉(zhuǎn)讓海聯(lián)大廈3年收益權(quán)，代價15億元。8月，與平安銀行簽訂框架協(xié)議，擬出售該海聯(lián)大廈項目的若干總建筑面積約40357平方米的商業(yè)單位和193個停車位。

 

2013年底，這個項目被改造成珠控國際中心入市。據(jù)稱對外開售以來，隨即賣出4套大面積商鋪，面積為6831平方米，均價高達(dá)107340元/平方米，回籠資金7億多元。而寫字樓的出售均價亦達(dá)到了4萬元/平方米。加上平安銀行的入駐，珠控國際中心已經(jīng)回籠資金超過42億元。

 

黃沙項目一季度注入

 

之前，珠光控股的相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示當(dāng)務(wù)之急是將珠光控股的盤子做大，而饒富欣對記者亦表示，“珠光集團(tuán)未來的發(fā)展方向是向上市公司注入越來越多的資產(chǎn)，一直也在往這方面努力。”

 

截至2013年6月底，珠光控股僅5個物業(yè)發(fā)展項目，包括100%權(quán)益的南沙御景、80%權(quán)益的珠控國際中心、100%權(quán)益的從化珠光云嶺湖、70%權(quán)益的從化御景山水花園以及100%的從化水底村地塊。而南沙御景接近售罄，從化珠光云嶺湖以及從化水底村地塊尚在開發(fā)設(shè)計中。

 

不過，去年下半年開始，珠光控股擴(kuò)充規(guī)模的行動正一路馬不停蹄。珠光控股在去年8月16日以3.5億元人民幣對豐順佳榮進(jìn)行收購，而后者在6月份的時候就收購廣東喜龍100%股權(quán)，而廣東喜龍與一名獨立第三者共同開發(fā)位于廣州市天河區(qū)珠江新城H3-3地段一幅地塊項目（名為翡麗商務(wù)大廈）。珠光控股完成這次收購后也由此獲得翡麗商務(wù)大廈的可售建筑面積為3.31萬平方米的收益。在2013年9月，珠光控股也購入一幅位于廣州市白云山區(qū)域土地的50%股權(quán)，代價10億元(約12.56億港元)。

 

在10月份，珠光控股亦公告表示已與融德投資有限公司（下稱“融德投資”）、廣州珠光投資有限公司（下稱“珠光投資”）就收購珠光投資簽訂諒解備忘錄，融德投資為珠光控股控股股東，珠光收購?fù)瓿珊?，珠光控股將擁有珠光投資的全部權(quán)益，由此也獲得了后者擁有的廣州一幅地塊的若干辦公大樓的所有權(quán)，已支付4億港元定金。

 

跨年之際，珠光控股亦準(zhǔn)備購入一幅位于廣州天河區(qū)總用地面積達(dá)10.7399萬平方米，已支付3億元人民幣的定金，該地塊土地性質(zhì)也擬從工業(yè)用途變更為商業(yè)及金融用途。

 

粗略統(tǒng)計，短短幾個月內(nèi)，珠光控股已經(jīng)為收購項目花費約20億元。目前，珠光控股的項目數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了9個。“收購項目與開發(fā)項目都需要資金投入，（珠光控股）現(xiàn)在關(guān)鍵是資金緊張。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示。

 

因為珠光控股此前貢獻(xiàn)項目利潤的項目優(yōu)先，所以為籌集資金，其采用的也是融資與出售其他業(yè)務(wù)并舉，其于10月份成功發(fā)行了總額為2億美元、年利率為12.5%的優(yōu)先票據(jù)，11月出售了位于廣州市天河區(qū)地中海國際酒店三樓、四樓及六樓的零售物業(yè)，總建筑面積約為1.64萬平方米，回籠了近8.63億港元。

 

而據(jù)珠光控股財務(wù)管理中心總經(jīng)理劉奕君向時代周報記者透露，位于黃沙的珠光御景壹號亦“會爭取在第一季度注入”，這個項目為巨無霸項目，當(dāng)年地價就達(dá)到了86億元，一期賣價6萬多元/平方米，今年會開發(fā)第二期，資產(chǎn)規(guī)模上百億元。但顯然，承接這個項目亦需要不少的資金。她也表示，朱慶伊上臺后，“會利用朱氏家族的影響力在融資等方面促進(jìn)珠光控股的發(fā)展，我們此前一直在花錢收購項目，但是也會慢慢有自己的造血功能。”