2013年，石家莊房地產市場一路“高歌猛進”，商品房供應量顯著上揚，開發(fā)企業(yè)積極入市，消費者購房意愿強烈，僅1-11月商品房成交量就達到441萬平方米，成交額298.46億元。
在經歷了2013年的“高歌猛進”之后，消費者和開發(fā)企業(yè)都會關注，2014年石家莊房地產市場將會如何表現。日前，亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長陳寶存接受作者專訪，就2013年石家莊房地產市場的發(fā)展進行解讀，對2014年的石家莊房地產市場進行了展望。
市場繼續(xù)穩(wěn)步上揚
1月10日，中國不動產研究中心河北分中心和搜狐焦點石家莊站聯合發(fā)布《2013-2014石家莊房地產市場分析報告》(以下簡稱分析報告)。分析報告中披露，2013年1-11月石家莊商品房投資和開工面積大幅上漲，漲幅分別達到79.44%和111.71%，累計開工面積超過1000萬平方米。1-11月商品房累計供應533.32萬平方米，成交441.87萬平方米，同比分別上升14.18%和32.77%。
從數據來看，2013年石家莊房地產市場供需兩旺，市場穩(wěn)步上揚。對此，陳寶存認為，市場穩(wěn)步上揚是過去幾年石家莊房地產市場的一大特點，這一特點在未來幾年也將一直保持下去。陳寶存說，2008年，石家莊商品房一年成交面積大概是170萬平方米，這幾年一直一路上漲，一直到2013年的400多萬平方米，未來幾年這一勢頭還將繼續(xù)保持下去。
陳寶存分析，在“三年大變樣”政策的推動下，石家莊在舊城改造方面投入力度非常大，房地產項目紛紛入市。供應量增大之后，市場的消費需求也被激發(fā)出來，尤其是改善型需求越來越旺盛，逐漸成為支撐市場發(fā)展的主要力量。
石家莊房地產市場最具發(fā)展機會
分析報告中披露，2013年石家莊消費者的購房理念更加務實，在價格、戶型合適的情況下，48%的消費者會選擇出手購房。同時，2013年石家莊開發(fā)企業(yè)銷售情況較好，近90%的開發(fā)企業(yè)在2014年的有入市計劃，近80%的企業(yè)有拿地計劃。
陳寶存認為，供需兩端的積極心態(tài)，為2014年市場的良好表現打下了基礎。他分析，雖然石家莊大量城中村改造項目啟動，看起來土地供應量較大，但實際上城中村改造往往周期產、問題多，導致市場上的有效供地并不多。而開發(fā)企業(yè)對市場最為敏感，有效供應地不多，但是需求又旺盛，開發(fā)企業(yè)肯定要積極入市。
陳寶存認為，三四線城市的房地產市場是最具有發(fā)展機會的。隨著特大城市劃定發(fā)展邊界和土地改革，房企在一二線城市拿地越來越困難。而三四線城市的房地產市場起步較晚，未來再發(fā)展十年，空間還很大。在這樣一個背景下，一二線城市的購房需求會外溢到三四線城市。“你在北京落戶困難，就得返鄉(xiāng)買房，不買你的財富很快就會貶值，也許你一年就白干了。所以石家莊這樣最典型的三線城市在未來是最具有發(fā)展機會的。”陳寶存說。
商業(yè)地產需要轉型升級
2013年，石家莊商業(yè)地產表現搶眼。分析報告披露的數據顯示，2013年1-11月石家莊商業(yè)營業(yè)用房累計成交3164套，31.83萬平方米，同比分別增長37.02%和34.82%。辦公樓成交4763套、38.22萬平方米，同比分別增長53.79%和23.93%。
下半年，商業(yè)地產頻頻上演排隊搶房的情景，世界灣、塔壇國際商貿城、石家莊國際貿易城、恒信五金汽配城等商業(yè)項目開盤，均銷售火爆。塔壇國際商貿城開盤推出600套房源去化83%，恒信五金汽配城開盤一小時成交200套。
但是，在銷售火爆的同時，商業(yè)地產也面臨過剩的風險。分析報告披露，2013年石家莊商業(yè)經營性商品房供求比為4.39:1，已出現供需失衡。商業(yè)營業(yè)用房理論庫存上升64.98%，完全消化完需要106.4個月。
對此陳寶存認為，商業(yè)地產供需失衡，將會是石家莊商業(yè)地產轉型升級的機會。商業(yè)業(yè)態(tài)目前有兩種模式，一種是散售，一種自持經營。SOHO中國采取的就是散售模式，萬達采取的是自持經營，事實證明，萬達這種商業(yè)地產模式是成功的。目前，石家莊的商業(yè)業(yè)態(tài)大多還處于非常低端的散售階段，用做住宅的思路，開發(fā)商業(yè)，追求盡快出售回籠資金。在供需失衡的壓力下，石家莊商業(yè)地產將會向自持經營方向轉型，完成從低端到高端的升級。
2014年房價繼續(xù)上漲15%左右
陳寶存一向看漲石家莊房價。在2013年石家莊房地產市場一路向好的情況下，他認為2014年石家莊房價將上漲10%-15%。
近日，石家莊市住房局發(fā)布2013年石家莊房地產市場分析，石家莊商品住宅均價6317元/平方米，同比上漲1.5%，石家莊完成全年房價調控目標。陳寶存認為，從官方發(fā)布的數據來看，商品房均價變化不大，但這個數據是不可信的，對市場不具有指導意義，2013年石家莊的房價上漲明顯。
陳寶存認為，2014年的房價肯定繼續(xù)上漲，是穩(wěn)步上漲還是出現大漲要看市場發(fā)展。他說，市場需求還在不斷增加，開發(fā)商看好三線城市。而且石家莊的基準地價提升之后，市場并沒有將其消化完，2014年房價肯定要繼續(xù)消化基準地價的上漲。
他分析，2014年新的土地政策會繼續(xù)醞釀起草，但難以出臺。在新政策出臺之前，土地價格是較低的，新政策出臺之后土地價格會上漲。2013年石家莊房地產市場整頓，結果之一就是土地市場走向規(guī)范的招拍掛，讓所有的企業(yè)公平的拿地。2014年房企拿地意愿強烈，如果出現較多競價，或者有全國性的大房企進駐，石家莊的樓面價還要漲。
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