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  • 為“房產(chǎn)稅”正名 征稅可能改變現(xiàn)有樓市格局

    2014年01月17日 10:04
    來源: 21世紀經(jīng)濟報道(廣州)
    最近,國土資源部表示,將按中央部署建立部際聯(lián)系會議制度,加快組建不動產(chǎn)登記局。鑒于近日發(fā)改委官員表示,今年擬研究推出房地產(chǎn)稅法,這預示著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的構(gòu)建將為開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支撐。
     
    作為財產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅,其征收主體理論上應為不動產(chǎn)所有人,但鑒于中國現(xiàn)行制度規(guī)定的土地所有權(quán)形式主要為國家所有制和集體所有制,且目前房產(chǎn)核心的增值部分為土地,地上附屬物在會計上為折舊資產(chǎn),本身不帶有增值功能。這使得雖然《物權(quán)法》明確以用益物權(quán)區(qū)別所有權(quán),且法律上賦予了用益物權(quán)使用者對土地等的剩余索取權(quán),但諸如現(xiàn)行上海和重慶開征的房產(chǎn)稅確實在征收主體上存在模糊和分歧。正如最近華遠地產(chǎn)董事長任志強(微博)表示,中國不應征收房產(chǎn)稅,因為中國的土地不是歸屬個人。
     
    猶如脫韁之馬的房價使人們對持有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅開征充滿期待。其理據(jù)不難理解,盡管基于稅收中性原則,房產(chǎn)稅的開征不會對房價產(chǎn)生直接影響,但房產(chǎn)稅增加了住房持有環(huán)節(jié)的成本,使囤房炒作不再一本萬利,進而對房價產(chǎn)生間接的傳導效應,或?qū)⒏淖兎績r非理性上漲預期。
     
    事實上,不論是對法人還是自然人,房產(chǎn)稅都抬高了其如何資產(chǎn)期限配置的要求,進而將影響人們對不動產(chǎn)儲蓄的偏好,尤其是對那些擁有多套住房但其薪資等流量收入并不豐盈的居民(如官員等),一旦房產(chǎn)稅開征,且其邊際稅率的設(shè)定使可支配收入無法有效覆蓋持有不動產(chǎn)的稅費,通過投資住房進行價差交易將面臨流動性魔咒,迫使部分人士選擇出售多余閑置住房,進而產(chǎn)生盤活閑置不動產(chǎn)之成效。
     
    一旦閑置存量房最終進入市場交易,將深刻改變房市生態(tài):即近年來因打擊投資囤房而增加交易成本的樓市調(diào)控,導致了存量房因交易成本過高而改為待價而沽,使房價走勢更多地倚重新房價格,二手房等存量房對房市的調(diào)節(jié)作用弱化,進而使開發(fā)商囤地、人為延長開發(fā)周期等人為干擾市場秩序的行為,加劇了房價的非理性上漲,并增加了國內(nèi)經(jīng)濟活動的運營成本,在居民間形成了事實上的價格剪刀差,使房市成為了一個地道的通吃后來者的龐氏格局,進而出現(xiàn)投資性需求對自居性需求者產(chǎn)生了明顯的擠出效應。
     
     
    顯然,任志強等認為中國不應征收房產(chǎn)稅,既反映了中國在土地制度上的二元分割導致的產(chǎn)權(quán)模糊,而且也穿透出房產(chǎn)稅的開征將對改變房市運營生態(tài),甚至會扭轉(zhuǎn)房價走勢,矯正其非理性上漲,而這是開發(fā)商等所不愿意看到的。
     
    由此可見,開征房產(chǎn)稅首先需在“立法”上推進土地制度改革,賦予用益物權(quán)完全的產(chǎn)權(quán)屬性,從法理上虛置甚至清除70年等租賃期限問題,使房產(chǎn)稅成為名副其實的財產(chǎn)稅,并使土地出讓金真正變成地租,進而清晰稅與地租的邊界。同時,要加快房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費改革,避免重復計征,如目前城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等就是以流轉(zhuǎn)稅形式征收的財產(chǎn)稅,因此房產(chǎn)稅的開征需把這些稅種整合進去,而非貿(mào)然以新稅種開征,導致重復計征。
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