國土部表示不動產統(tǒng)一登記很“艱巨”
如果說對即將到來的馬年樓市還有什么期待，可能不動產統(tǒng)一登記算得上最重要的事了。潘石屹(微博)甚至曾表示，“這是好政策，如果實施，房價馬上會跌。”
國土資源部副部長徐德明日前表示，中國必須建立不動產統(tǒng)一登記制度，以保護廣大群眾的利益并確保經濟的可持續(xù)增長。不過，他也承認，建立不動產統(tǒng)一登記制度是一項艱巨的任務。
普遍認為，對不動產進行統(tǒng)一登記，將使政府更容易地查明哪些人擁有多套住房并征收房產稅。這對于樓市調控原本是好事，為何讓國土部如此為難？
事實上，早在2013年3月28日晚，國務院辦公廳就發(fā)布通知，要求2014年6月底前出臺不動產登記條例。
隨后在2013年11月20日國務院常務會議上又指出：要將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔。
具體內容包括：第一，國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統(tǒng)一登記，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統(tǒng)一”。第二，建立不動產登記信息管理基礎平臺，實現(xiàn)有關部門對不動產審批、交易和登記信息的共享。第三，推動建立不動產登記信息已發(fā)公開查詢系統(tǒng)。
不過不動產統(tǒng)一登記核心的全國個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網工作雖然已經啟動4年，但進展并不順利。媒體屢屢傳出“利益集團阻撓”的報道，40個重點城市的聯(lián)網逾期8個月才完成，而更大范圍的城市聯(lián)網工作進度則遙遙無期。
住房信息聯(lián)網遲遲難以出爐，不動產統(tǒng)一登記料將困難重重，能否順利沖破阻撓為房產稅征收擴容奠定基礎，從而實現(xiàn)房價下跌？
“閹割”版住房信息聯(lián)網沒有殺傷力
住房信息聯(lián)網遲遲難以實現(xiàn)，顯示了相關進程推行緩慢，讓國土部深深意識到其“艱巨”。
此前住房信息聯(lián)網的技術難題主要存在于：一是從技術上看，系統(tǒng)不統(tǒng)一，沒有也無法聯(lián)網；二是數據不全。某特大城市的住建部門負責人告訴記者，有幾類住房數據并不在目前的住房系統(tǒng)中，如以前的紙質數據、產權比較復雜的央產房、還有小產權房等。當然，還包括“利益集團”的阻撓。
如今將不動產登記統(tǒng)一到國土部一個部門，令出一家，理論上有利于解決房產稅征收的技術難題，不過還要看國土部能夠獲得多大的支持來沖破“利益集團”的阻撓。
因此，不動產登記的全面實施預計仍將會持續(xù)較長時間，而查詢由于涉及個人隱私等多方面的問題，預計仍將受到嚴格的限制。
國務院雖然要求在2014年6月底前出臺不動產登記條例，同時還將增設查詢服務，但將限制在此前的法律法規(guī)范圍內，備受爭議的“以人查房”，或仍為“禁區(qū)”，被嚴格限制。
據媒體報道，為減少聯(lián)網阻力，確保個人財產信息安全，住建部于2013年內部下發(fā)的“暫行辦法”，個人住房信息系統(tǒng)全國聯(lián)網在住建部不設查詢端口、住建部不設授權查詢權限、查詢結果不作為法院判決和行政處罰依據，同時，國家住建部、省、自治區(qū)層面也不辦理查詢業(yè)務。
這一經過“閹割”的住房信息聯(lián)網方案，一方面為了安撫“利益集團”的擔憂，同時也讓其設立初衷失去意義。
光大證券分析師徐高坦言，不動產統(tǒng)一登記制度的建立更有利于明確農民的房地產權，促進城鄉(xiāng)間不動產要素的流轉。同時他也認為，將為房地產調控、房產稅全面鋪開提供基礎信息。
出了房產稅也難以打壓房價
不動產登記和房產稅是組合拳，長期來看，房產稅的征收能增加房屋的持有成本，釋放空置房屋，增加供給；還能抑制投資性需求，減輕需求壓力，產生房價下降預期。
但從各國經驗來看，房產稅主要作為地方政府收入來源，而非政策調控手段。英美日韓香港等國家和地區(qū)的房產稅稅率一般都不高，主流稅率占住宅價值的0.2-1.4%，對家庭指出的負擔也比較低。
韓國曾通過綜合房地產稅來打擊囤積房屋，香港通過調整差餉減免和物業(yè)稅稅率來平滑房地產市場的波動；這些政策產生的了一定的效果，但效果多是短期的，且單一房產稅的效果并非十分顯著。從長期看，房產稅并不能改變房地產市場的長期走勢。
以2012年為例，地方財政收入6.1萬億，地方政府性基金收入3.4萬億，土地出讓金收入達到2.8萬億，占地方政府性基金收入的83%，占地方財政收入的44%。在中國土地出讓金收入是地方財政收入的重要來源。
據國泰君安測算，在房產稅稅率為1%的假設下，對房屋市值征收的房產稅還不及現(xiàn)有土地出讓金的一半。
而興業(yè)證券測算，房產稅實際稅率必須達到2.5%，對應名義稅率為6%的情況下，房產稅的規(guī)模才可能達到土地出讓金的規(guī)模。而短期內大面積開征如此高稅率的房產稅明顯不可能。因而，用房產稅來完全取代土地收入估計會比較困難。
不動產統(tǒng)一登記何時能夠順利完成，國土部表示很“艱巨”，沒有不動產統(tǒng)一登記，房產稅征收擴容也難以推進；即使房產稅確定下來，如何征，征多少也難說。所以想通過不動產統(tǒng)一登記來實現(xiàn)“房價‘馬上’就跌”的愿望，恐怕要持續(xù)很長一段時間。
結語：從住房信息聯(lián)網最終被“閹割”，到不動產統(tǒng)一登記的“艱巨”，再到房產稅的遙遙無期，潘石屹所言“房價馬上就跌”只是一個善意的玩笑。
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