當“商業(yè)”遇到“綜合體”，這就成為了周邊住宅的“硬件”，從武林廣場、萬象城、城西銀泰甚至是在建的萬達廣場，杭州的商業(yè)綜合體都成為了周邊住宅定價的墊腳石、推廣的旗幟甚至是宣傳的口號。但是，隨著杭州近百座綜合體的落地，同質化現(xiàn)象也愈加泛濫。1月11日，新華房產主辦的百人財智峰會，中青創(chuàng)營銷中心總監(jiān)宋海鷗帶來了一場關于文化旅游的特殊綜合體的演講。

 

商業(yè)綜合體雷同明顯 新時代背景下需求、競爭更多樣化

 

所有的城市綜合體里面，大家看到的都是雷同、同質化綜合體，都是購物百貨加一些名品街區(qū)，甚至你有溜冰場我也造一個溜冰場，或者是其它的物業(yè)類型品牌上面也是差不多的，這樣的情況就會導致我沒有必要一定要到這個城市綜合體去，我可以到另外一個，所以它的獨特性目前來說相對不是那么明顯。

 

當經濟到一定程度的時候，就像美國已經進入了慢休閑生活的概念，中國未來必定也是走入這個慢生活，同時我們很多的消費經濟不是本地的消費，包括我自己，我每年會去國外度假，每年會有很多時間會去國外考察，包括去旅游，這一系列其實在外圍產生經濟的消費都是不定的。同時我們不要說去那么遠，比如我們周末去度假，去周邊城市轉一轉，帶小孩去玩一玩，這些都會給邊上的經濟帶來創(chuàng)收，這就是我們通常所講的流動式經濟，除了本地目的性消費以外，如何去抓住流動消費人群的特點，是我們考慮的一個問題。

 

同時是互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，所有我們要買的品牌，包括買的衣服也好、家電也好，你會發(fā)現(xiàn)不一定跑到實體點去購買，不一定非要跑到商場去買，有了互聯(lián)網(wǎng)之后購物模式已經發(fā)生了翻天覆地，未來互聯(lián)網(wǎng)和移動終端會更加成為消費主流。在這種情況下，我們發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的百貨這幾年陸續(xù)倒閉，購物中心的興起雖然在這塊里面有所替代購物百貨的發(fā)展方向，但同樣零售的增長率也逐漸下滑。所以我們也在思考，如何讓綜合體在商業(yè)配比、業(yè)態(tài)定位上怎么樣做差異化的定位或者差異化的前期想法。

 

文化旅游商業(yè)綜合體模式 可降低成本也受政府歡迎

 

很高興的是我們現(xiàn)在已經有兩個項目落地，我們在寧波有45方的城市綜合體，在良渚文化村也有一個綜合體項目。同時通過這種新型的商業(yè)模式，我們打造的是文化、旅游商業(yè)綜合體。

 

我們都知道一個商業(yè)綜合體的成功，除了營運的成本之外，前面土地成本的也是非常關鍵的因素。所以通過我們的商業(yè)模式，會發(fā)現(xiàn)這種創(chuàng)新的商業(yè)模式所帶來的完全不同的發(fā)展和利益的空間。比如說我們在良渚拿的地塊，我們北面就是萬科的地，我們拿的樓面價要低于萬科非常多，當然萬科是住宅我們是商業(yè)，本身有一個差價，但我們還是要遠低于商業(yè)的差價，這個除了我們的背景之外更多是因為我們的商業(yè)模式，我們跟很多市長、區(qū)長提我們商業(yè)模式的時候他們都非常感興趣，他們覺得原來城市里可能也會有銀泰、萬象城，但是跟它們的概念也不同，他們覺得我們的模式非常新穎，他們會追著你問：你什么時候拿，什么時候過來?所以接下來我們在北京、天津有新的土地要溝通和合作。

 

其實我是拋磚引玉，因為城市綜合體我相信它的發(fā)展方向一定是多才多藝的，而且是百花齊放的，而我們只是選擇我們適合走的一條路，我們也希望這條路能夠適合整個經濟的發(fā)展，包括適合城市的經濟。

 

吸收當?shù)匚幕?商業(yè)綜合體也可以獨一無二

 

我們非常注重每到一個城市首先研究跟挖掘的是當?shù)爻鞘械奈幕?，把城市綜合體里面所需要的元素可以完全考慮到。考慮到當?shù)爻鞘兴w現(xiàn)的文化、氣質以及人文的東西，把它容納到項目里面去。

 

我自己感受比較多的是，比如我去上海一定會去新天地喝咖啡，去北京一定會去三里屯喝咖啡，是因為上海石庫門的文化以及建筑，其實代表了上海都市國際化的概念，同時又有上海石庫門建筑文化在里面。北京也是，北京三里屯承載了北京人文給我們的氣息。所以我們對當?shù)匚幕难芯咳绾渭{入到我們項目里面去，當然也結合我們公司本身是影視投資拍攝公司，會通過核心的引擎驅動，會通過一場秀，比如我們的寧波項目，會通過寧波的海洋文化結合起來，通過秀來打造寧波的城市名片。

 

同樣杭州的項目，我們在良渚會通過秀的演繹方式，把良渚的文化融合進去，讓它去體現(xiàn)良渚的概念。同時我們也會跟良渚政府，包括萬科的博物館，博物館是一個靜態(tài)的展示空閑，我們的秀是一種動態(tài)的閱覽享受過程，我們會通過這種結合配合良渚政府打造2016年向世界文化遺產申遺的基礎。所以對當?shù)匚幕牧私庠偃谌氲轿覀冺椖坷锩?，我認為這是做項目的靈魂，也是每到一個城市需要解決的問題。

 

突破傳統(tǒng)購物模式 體驗式消費是未來商業(yè)競爭力

 

我們的商業(yè)購物模式不會是傳統(tǒng)的，不是因為要買東西所以去買東西，我們的綜合體給到大家的是：當你哪天想到哪個地方好玩，哪個地方是有特點的，比如外地朋友來了，要帶他到這里去感受，所以我們是想給予一種城市新的生活方式，不是一個簡單的購物模式。要做到這個很難，我們也在艱難走的過程當中，所以我們做的過程當中也找了頂級的團隊來合作，包括娛樂體驗這塊，項目里面會有很多的娛樂互動，因為所有的購物所有人都可以解決，但只有親身體驗的東西是沒有辦法在互聯(lián)網(wǎng)上解決的，比如說坐過山車，必須是坐在車子上才能感受一種震撼。

 

再回到我們對于購物廣場的理解，因為購物廣場最早零售配比會占大部分，比如會占60%—70%，其它餐飲娛樂配比是20%—30%，現(xiàn)在有很多綜合體已經把這個配比進行了調整，我們的綜合體在娛樂體驗、互動餐飲的配比占70%—80%，零售只占里20%—30%，所以業(yè)態(tài)顛覆了傳統(tǒng)的購物中心或者商場業(yè)態(tài)定位的模式。

 

同樣在家庭需求和未來需求中，我們更注重家庭消費或者是情感消費，所以我們會打造很多供兒童娛樂的項目，我們自己組建了一個合家歡的品牌，來研究在全球有什么樣更創(chuàng)新的兒童娛樂互動，讓所有的家庭有更多的感受。

 

我前面講了，未來是流動式經濟，所以能夠把外圍人口也能夠導入到綜合體里面來，更希望當他來到這個綜合體的時候，不是說玩一個項目就走了，如果讓他在一個項目里面能夠周轉、停留，甚至住長一兩天，這塊怎么去解決?就是讓整個綜合體經濟效益更大化。所以這是我們一路走過來要解決的課題，這個我們也在研究過程當中，所以我希望拋磚引玉，或者今后大家在這條路上走的時候大家能夠多一點探討和研究，使商業(yè)綜合體的模式走的更加堅定。