企業(yè)天地二期落成后，為上海寫字樓市場新增超過15萬平方米供應(yīng)量，也將為瑞安帶來6-7億元年租金收益。
瑞安房地產(chǎn)（專題閱讀）近日宣布，企業(yè)天地二期項(xiàng)目中的“企業(yè)天地5號”正式開幕。距離二期項(xiàng)目啟動開發(fā)僅一年時間。
企業(yè)天地系瑞安在上海推進(jìn)的舊城改造項(xiàng)目太平橋項(xiàng)目的一部分，位于太平橋人工湖北側(cè)的湖濱路，毗鄰上海新天地，分兩期開發(fā)。
據(jù)了解，企業(yè)天地一期包括1號和2號兩幢甲級寫字樓及購物娛樂中心，于2004年落成。二期規(guī)劃總建筑面積15.6萬平方米。包括企業(yè)天地3號和5號兩幢甲級寫字樓及一個國際購物中心，于去年1月10日正式動工。
瑞安房地產(chǎn)商業(yè)總經(jīng)理劉夢潔接受《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》(以下簡稱“《東地產(chǎn)》”)采訪時介紹，企業(yè)天地5號正式交房的時間是今年4月，目前預(yù)租已將近70%。企業(yè)天地3號預(yù)計今年底竣工。
年租金超過6億元
企業(yè)天地二期啟動之初，劉夢潔就公開透露，項(xiàng)目落成后，將會為瑞安房地產(chǎn)增加6-7億元的年租金收益。按照劉夢潔的說法，項(xiàng)目租金預(yù)計在10.5-12.5元/平方米/天。
不過，此次劉夢潔并未向《東地產(chǎn)》透露5號樓的具體租金水平，只表示“企業(yè)天地的租金一直都是浦西最高的，對比全市市中心甲A水平，要高出20%左右。”
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計也證實(shí)了劉夢潔的說法。DTZ 戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，上海甲級寫字樓 2013 年第四季度整體平均租金為8.73 元/平方米/天。其中，浦西區(qū)域?yàn)?.67元/平方米/天。
在劉夢潔看來，“貴”是有理由的。首先企業(yè)天地做了一個國際級LEED認(rèn)證，這也是為了更好服務(wù)于租戶。
此外，二期項(xiàng)目是淮海路商圈近十年來全新的、唯一的辦公樓的供應(yīng)量。劉夢潔告訴《東地產(chǎn)》，企業(yè)天地二期的優(yōu)勢在于其位于非常成熟的、傳統(tǒng)的CBD的區(qū)域，硬件的交通便利不用去說了，軟件的氛圍也是一些新興商務(wù)區(qū)不能比擬的。“浦西的核心商務(wù)區(qū)，始終還是南京(樓盤) 路和淮海路。企業(yè)天地比較幸運(yùn)，因?yàn)槭嗄暌詠恚@是唯一一個新增供應(yīng)，如果你要選擇這個地方，就沒有什么其他的選擇了。”
除了地理位置的優(yōu)勢，企業(yè)天地二期的商場配套、物業(yè)服務(wù)以及智能化樓宇管理也將對租戶產(chǎn)生“磁石效應(yīng)”。
基于此，即便租金高企，劉夢潔對于招租依然充滿信心：“應(yīng)該說真正好的租戶，他們是在綜合評判的，所以在同期面世的樓宇里面，我們有些客戶在最后兩三家里面選，最終選擇我們的。我們都是租金最高，有些樓層可能會高出挺大一定比例的，但是他們?nèi)匀贿x擇我們。”
“因?yàn)槲覀冋械亩际切袠I(yè)領(lǐng)頭羊企業(yè)，租金上并沒有特別的優(yōu)惠。”劉夢潔說。
已預(yù)租面積近70%
作為中國新天地獨(dú)立營運(yùn)后的首批標(biāo)桿項(xiàng)目，企業(yè)天地二期項(xiàng)目在啟動之初就受到了市場的關(guān)注。
劉夢潔對《東地產(chǎn)》稱，企業(yè)天地5號，我們之前已經(jīng)在招租了，最近招租效果非常好，到目前為止，我們已經(jīng)招租到將近70%。
據(jù)劉夢潔介紹，目前已經(jīng)預(yù)租的客戶主要集中在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，境內(nèi)境外的都有。包括會計師事務(wù)所、咨詢公司、律師事務(wù)所、人力資源公司、評估事務(wù)所等。“一些金融服務(wù)類衍生、私人高端理財?shù)刃袠I(yè)目前也在洽談中。愛奇藝這類新興科技類公司，我們也密切關(guān)注。”
劉夢潔說，未來將會有更多這樣新興的、成長非?？焖俚模瑫r對自己的辦公環(huán)境和形象比較重視的企業(yè)入駐。“原先大家可能覺得這些企業(yè)在科技園區(qū)，但現(xiàn)在來看，當(dāng)企業(yè)有比較好的形象和營收的時候，市中心也會是他們的選擇。”
據(jù)《東地產(chǎn)》了解，目前企業(yè)天地5號已經(jīng)入駐的企業(yè)包括電通廣告公司、埃森哲咨詢事務(wù)所、盛德國際律師事務(wù)所、朗盛化學(xué)、愛奇藝等，這些企業(yè)均是行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。“這也是企業(yè)天地的定位。”此外還有新西蘭領(lǐng)事館以及德事商務(wù)中心。
“我們也會挑客戶，一些‘土豪型’的客戶，出得起錢，我們不一定會接受。”劉夢潔非?？隙?。
“我們很在意保持整個大樓的品質(zhì)，大樓里的人，其實(shí)他的行為模式會影響到整個大樓的品質(zhì)。簡單而言，有一些民企，他們的高層老板抽煙，我們是全樓禁煙的，整個空調(diào)的新風(fēng)系統(tǒng)都是連著的，如果抽煙，其他辦公室人也會聞到，所以像這些公司，哪怕出再多的錢，會對其他的辦公有影響，我們會綜合考慮到。此外，一些粗放型的企業(yè)我們也不會考慮。”
劉夢潔補(bǔ)充說，企業(yè)天地是一個客戶來了就不想走的樓，會給客戶一個最優(yōu)的生態(tài)環(huán)境。
太平橋項(xiàng)目開發(fā)加速
企業(yè)天地二期位于太平橋項(xiàng)目的核心，隨著二期的落成，整個太平橋項(xiàng)目辦公面積、商業(yè)面積都增至2倍，目前企業(yè)天地三期也在規(guī)劃中，這一區(qū)域愈加成熟，項(xiàng)目潛力也日漸凸顯。
劉夢潔坦言，太平橋項(xiàng)目后期還有很大的體量等待開發(fā)。“我們很看好上海在2020年成為國際金融中心，我們希望在2020年之前加速開發(fā)太平橋項(xiàng)目，所以在資金上我們需要做一些安排。”
劉夢潔向《東地產(chǎn)》透露，為了促進(jìn)太平橋項(xiàng)目的開發(fā)，我們將企業(yè)天地整體出售給到了中國人壽 ，國外80%以上業(yè)主企業(yè)都來自壽險企業(yè)，等于是長期資金成本很低的一些機(jī)構(gòu)、投資人來作為業(yè)主。“我們做這樣的操作是為了回籠資金，去加速后續(xù)的開發(fā)。”
按照劉夢潔的規(guī)劃，未來會將企業(yè)天地從中國人壽那里買回來。也就是說，在一個比較長的時間段上，去通過不同的資產(chǎn)組合和債務(wù)結(jié)構(gòu)，做一個現(xiàn)金流的管理，利于瑞安的不同資產(chǎn)在不同階段去配置到最適合的資金成本，去加快整體項(xiàng)目進(jìn)度。
據(jù)了解，太平橋項(xiàng)目是瑞安房地產(chǎn)位于上海城市核心的大型改造項(xiàng)目。涵蓋住宅、辦公樓、零售、娛樂文化等功能，總占地面積52公頃。按照規(guī)劃，太平橋項(xiàng)目將成為匯聚五星級酒店、高端住宅、甲級辦公樓及時尚購物中心等多種業(yè)態(tài)為一體的國際化商圈。主要部分包括太平橋人工湖、上海新天地、新天地時尚、企業(yè)天地、新天地朗廷酒店、瑞安廣場、翠湖天地、白玉蘭大廈和東臺路古董街等。未來還計劃配備學(xué)校、醫(yī)療、劇院等一系列設(shè)施。
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