種種跡象顯示，去年迅猛拿地并相繼建設的廈門島內外多個城市綜合體，由于供過于求、推盤過快和密集分布等“硬傷”，將在未來數年內面臨人流不足、消費力短期內跟不上的尷尬。

 

上周，“中國商業(yè)地產趨勢發(fā)展論壇”在廈舉行，國家級房地產評估機構、房地產投資行業(yè)代表、銀行代表及學者詳論商業(yè)地產風險控制，并在展望2014年商業(yè)地產發(fā)展趨勢時對廈門商業(yè)地產的發(fā)展提出了隱憂和建議。

15個城市綜合體今年入市

 

據統計，今年廈門新推的純新城市綜合體項目包括IOI棕櫚城、國貿商城、海峽現代城、恒億歐洲城等7個，體量基本都在40萬平方米以上，而在島內還有多個打造CBD的商務綜合體，包括世茂海峽大廈、中航紫金廣場（項目招商信息）、廈門寶嘉中心、廈門國際中心，島外的泰地海西中心、杏林灣運營中心、翔安中央商務區(qū)等等，合計將有7個純新盤和8個去年剛剛入市今年投入運營的綜合體項目，也就是說，廈門將于今年全面建成15個城市綜合體。

 

廈門寫字樓已經過剩

 

根據藍房網的統計，廈門2006年-2012年僅綜合體項目總建高達957萬平方米，而2013年和已經到來的2014年，入市的綜合體產品就將高達590萬平方米以上。

 

廈門房地產中介行業(yè)協會副會長王琦在分析目前國內商業(yè)地產走勢時認為，近年來商業(yè)地產價格上漲過快，泡沫累積多，而商業(yè)貸款又有著房價下跌的隱性風險。在監(jiān)管層面，房地產市場的升溫和信貸的加速流入，事實上是“對金融支持實體經濟產生擠出效應”，這也進一步加大了銀行的風險累積。

 

廈門大學管理學院副院長戴亦一在論壇上也表示，廈門的商業(yè)地產在國內也占有一席之地，比如明發(fā)集團，寶龍地產就相繼在國內眾多城市開發(fā)商業(yè)地產項目。而寫字樓是商業(yè)不動產的重要方面，目前廈門寫字樓的局面是嚴重的供過于求，任何東西再好，一旦供過于求都沒有價值。作為廈門國貿集團獨立董事戴亦一還現場“現身說法”解析。他說，據統計，未來廈門商業(yè)綜合體僅集美就將建成二十多個，如果沒有人流量，這么多的城市綜合體將可能成為爛尾樓，而這也是在國貿集團在集美的商業(yè)綜合體國貿商城一直未啟動的原因所在。

 

業(yè)主面臨強運營風險投資商業(yè)地產需更加謹慎

 

面對商業(yè)地產火爆的發(fā)展態(tài)勢，仲量聯行華南區(qū)零售地產部總監(jiān)林世松表示，目前商業(yè)地產的走勢主要表現出幾個特點:參與者多樣化;零售商業(yè)形式多樣化;日趨品牌化;國內二、三線城市迅速崛起，商業(yè)地產的體量無疑陡然間放大。

 

這樣的走勢，對購買商業(yè)物業(yè)的業(yè)主而言，在商場供應大增后，市場出現整合，運營能力較差的業(yè)主將面臨運營風險;更關鍵的是，網購的沖擊日益加大，使得一部分實體消費面臨挑戰(zhàn),也影響商場的整體出租和收益，同時，電商進一步發(fā)揮線上與線下購物結合的優(yōu)勢，使業(yè)主要面臨新的技術考驗。因此，在最具消費力的中產階級消費群體的規(guī)模尚未完全形成,經濟基礎及消費模式尚未成熟的情況下,零售商需要尋求長遠發(fā)展，就要求穩(wěn)求新求變。

 

通過對后市的判斷，戴亦一認為，樓市全線崩盤風險不大，但將出現越來越嚴重的分化。商業(yè)地產短期開發(fā)過度，總量供過于求的矛盾和產品結構供需失衡的矛盾即將爆發(fā)，潛在投資風險越來越大。

 

對此，林世松認為，想要投資商業(yè)地產，首先需要具備四個條件:具備開發(fā)商業(yè)的基本條件,如交通、地塊形狀、體量、周邊環(huán)境等適宜;資金實力強;人才儲備機制完善,能夠服務更多開業(yè)項目;擁有行業(yè)專業(yè)細分、行業(yè)通力合作的策劃管理戰(zhàn)略。當然，商業(yè)地產的投資涉及方方面面，還有許多需要注意的領域，包括地塊設計，判斷地塊性質，動線設計，租賃策略等等。

 

警惕前車之鑒商業(yè)地產看好地標式建筑

 

提到明發(fā)商業(yè)廣場，很多苛刻的地產界人士會做出這樣的評價：除了曾經大量的官司纏身外，這個位于廈門城市幾何中心且一度被廣泛看好的商業(yè)地產項目，留給大家印象最深的恐怕不是紅火的純商業(yè)或寫字樓、商鋪，而是生意火爆的夜總會、餐飲和電影院，這幾乎是反諷。

 

據悉，目前明發(fā)商業(yè)廣場仍有為數不少的店面未能售出，這與當年的高預期相去甚遠。

 

富華東方投資公司的一位副總向記者表示，或許是鑒于這個前車之鑒，廈門在近年來的核心地段商業(yè)地產項目的選擇更加謹慎，最明顯的一個案例就是剛剛出讓成功的“濱南寶地”，其高標準的掛牌條件讓不少公司望而卻步。據悉，“濱南寶地”最“苛刻”的掛牌條件要數“10萬平方米的商業(yè)部分，10年內不得出售需自持，而物業(yè)方面不得分割，同時必須有引進15個國際一線頂尖品牌的成功案例”。很顯然，在廈門湖濱南路與湖濱東路交界地帶這樣的核心商業(yè)區(qū)，提升商業(yè)品位，讓廈門區(qū)域地標邁上新臺階的意向非常明確。據了解，目前濱南地塊的“去向”也已確定，將結合地鐵一號線樞紐，建設華潤萬象城，打造高端商業(yè)綜合體項目。

 

對于廈門商業(yè)地產的投資和發(fā)展，業(yè)內人士也給出了自己的看法。東亞銀行廈門分行行長林潔霖在論壇發(fā)言時就指出，對商業(yè)地產的貸款，越做越小心，越做越擔心，對金融機構而言，要挑選更適合的商業(yè)地產項目。戴德梁行廈門分公司總經理潘育敏也認為，太多商場同質化嚴重，從微觀層面來看，商業(yè)地產只有做得好和做不好兩種情況，除了商業(yè)地產以外，工業(yè)地產和物業(yè)地產是未來發(fā)展的一個方向。