毋庸置疑，2013年將成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)史上濃墨重彩的一筆：地產(chǎn)大鱷紛紛加入，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)林立，呈現(xiàn)出百花齊放的繁華景象。然而，在同質(zhì)化、泡沫化的重壓之下，開(kāi)發(fā)商也必須居安思危，探尋變革。缺少積累的中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)注定還有很長(zhǎng)的路要探索，而行業(yè)翹楚對(duì)未來(lái)的思索，將成為行業(yè)創(chuàng)新和前行的動(dòng)力。

 

贏商網(wǎng)記者采訪了正榮集團(tuán)副總裁王銳先生，回顧2013年，王銳表示商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，發(fā)展進(jìn)入瓶頸階段，但商業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)能力有所提升，預(yù)計(jì)2014年商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入模式變革時(shí)期，同時(shí)希望政府能夠出臺(tái)相關(guān)法規(guī)，改變商業(yè)地產(chǎn)無(wú)人監(jiān)管的現(xiàn)狀，讓整個(gè)行業(yè)進(jìn)入健康發(fā)展的新軌道。以下是贏商網(wǎng)記者采訪實(shí)錄：

正榮集團(tuán)副總裁 王銳

 

贏商網(wǎng)：回顧2013年的商業(yè)地產(chǎn)，您認(rèn)為行業(yè)整體出現(xiàn)了哪些變化？面臨最多的問(wèn)題是什么？

 

王銳：2013年商業(yè)地產(chǎn)的變化主要有幾點(diǎn)：一是行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，同質(zhì)化嚴(yán)重。近兩年，房企扎堆進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，零售商甚至其他行業(yè)的企業(yè)也紛紛涉足這個(gè)領(lǐng)域，導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目井噴式爆發(fā)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。同時(shí)由于經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)能力所限，也給行業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的同質(zhì)化問(wèn)題。二是商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)瓶頸的狀態(tài)。隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，電商的挑戰(zhàn)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的加劇，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)模式已經(jīng)不能完全適應(yīng)市場(chǎng)的需求了，將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，就如萬(wàn)達(dá)的“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)模式也在所難免。三是從整體來(lái)看，商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性有所提升，從業(yè)人員在操盤中不斷積累經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也在不斷學(xué)習(xí)借鑒國(guó)外的成功案例，專業(yè)能力自然有所提升。四是政策方面開(kāi)始有所作為，就拿商業(yè)地產(chǎn)融資來(lái)說(shuō)，無(wú)論是調(diào)整的幅度還是渠道的探索都有做更多的嘗試。

 

王銳表示，目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的最大問(wèn)題就是國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)缺乏足夠的管控，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境本來(lái)就比較惡劣，宏觀政策層面也沒(méi)有對(duì)這方面做好調(diào)控。從另一個(gè)角度看，國(guó)家對(duì)住宅地產(chǎn)的調(diào)控，限制開(kāi)發(fā)貸款等，就間接對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)很大的影響。其實(shí)，政府最應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)政策扶持商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，但目前沒(méi)有任何行動(dòng)，這就是最大的問(wèn)題。

 

另外，政府在規(guī)劃方面做得也不盡合理，普遍都是規(guī)劃大面積、大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，結(jié)果就是導(dǎo)致過(guò)剩、同質(zhì)化等問(wèn)題，到最后還得這些開(kāi)發(fā)商企業(yè)為這些后果買單。

 

贏商網(wǎng)：在購(gòu)物中心同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，開(kāi)發(fā)商紛紛加大餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童等業(yè)態(tài)比重，會(huì)否又成為購(gòu)物中心同質(zhì)化的另一災(zāi)區(qū)？您認(rèn)為購(gòu)物中心應(yīng)怎樣做好差異化、體驗(yàn)式商業(yè)？

 

王銳：中國(guó)企業(yè)的特點(diǎn)就是看到別人做什么，大家都一窩蜂跟著去做什么。這也是商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化問(wèn)題存在的根本原因。商業(yè)項(xiàng)目集體加大餐飲、休閑娛樂(lè)、兒童等業(yè)態(tài)比重，雖然可以提升人氣，但結(jié)果還是回到同質(zhì)化，問(wèn)題依然沒(méi)辦法解決。在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)太多了，在大家都沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有頭緒的情況下，也只能互相模仿。

 

真正要解決同質(zhì)化，必須創(chuàng)新，但這樣需要投入巨大的精力和物力去做。在中國(guó)，即使舍得投入創(chuàng)新也存在這樣一個(gè)問(wèn)題：一旦有人創(chuàng)新了，其他人就會(huì)跟風(fēng)模仿，創(chuàng)新成果最多一年半年的就被別人復(fù)制了，所以很多企業(yè)也不愿意在這方面投入太多。同質(zhì)化的問(wèn)題，我希望行業(yè)能夠通過(guò)創(chuàng)新來(lái)解決，比如業(yè)態(tài)的創(chuàng)新、品牌組合的創(chuàng)新、管理服務(wù)體系的完善和創(chuàng)新，做到真正滿足消費(fèi)者的需要，其它一些外在的東西則可以省略些。但真正要做到上述的幾點(diǎn)的確很難。

 

現(xiàn)在的購(gòu)物中心都說(shuō)要做體驗(yàn)式商業(yè)，做之前首先要理清概念，“體驗(yàn)業(yè)態(tài)”不單是吃喝玩樂(lè)那些業(yè)態(tài)，購(gòu)物本身就是一種體驗(yàn)，做體驗(yàn)式商業(yè)關(guān)鍵是營(yíng)造的購(gòu)物氛圍和現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)要讓消費(fèi)者滿意。如果做不到讓消費(fèi)者滿意，再多的餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，也不一定能吸引顧客進(jìn)來(lái)消費(fèi)。購(gòu)物中心如果能充分抓住消費(fèi)者的內(nèi)心需求，再把服務(wù)管理和購(gòu)物相結(jié)合，就非常不錯(cuò)了。

 

贏商網(wǎng)：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商紛紛打造自己的購(gòu)物中心電商平臺(tái)，您怎么看電商平臺(tái)在開(kāi)發(fā)商商業(yè)發(fā)展中的作用？隨著微信的火熱，一些購(gòu)物中心開(kāi)始推行“o2o”營(yíng)銷模式，這會(huì)成為一種消費(fèi)趨勢(shì)嗎？

 

王銳：電商平臺(tái)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)是有一定影響和推動(dòng)作用的。開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)是為了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，他們利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)方便、快捷等優(yōu)勢(shì)彌補(bǔ)實(shí)體商場(chǎng)這方面的弱勢(shì)，也是為了更好的應(yīng)付競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和抵抗電商的沖擊。但在這波“觸電”企業(yè)里，不排除很多人只是純粹跟風(fēng)，看到別人做電商，覺(jué)得如果自己不做就落后于人，跟不上發(fā)展潮流。

 

在一定時(shí)期內(nèi)，“o2o”營(yíng)銷模式肯定是一種新的趨勢(shì)，但沒(méi)準(zhǔn)很快就會(huì)有信的科技誕生替換“O2O”，在信息科技化的時(shí)代，新老交替的過(guò)程非常快，同時(shí)消費(fèi)者的習(xí)慣也在不斷變化，是否很快就有新的模式誕生，還真說(shuō)不準(zhǔn)。

 

贏商網(wǎng)：社區(qū)購(gòu)物中心被譽(yù)為是商業(yè)地產(chǎn)下一座待開(kāi)發(fā)的金礦，未來(lái)，社區(qū)購(gòu)物中心會(huì)否成為商業(yè)地產(chǎn)新的突破點(diǎn)，您對(duì)發(fā)展社區(qū)購(gòu)物中心有什么建議？

 

王銳：未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)肯定是區(qū)域型、社區(qū)型購(gòu)物中心的天下。隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)和城市的變革，人口分布逐漸分散，郊區(qū)的交通、配套設(shè)施也在不斷完善，城市邊緣郊區(qū)成為新的人口聚集地，人們的生活方式和消費(fèi)都將以社區(qū)為主，商業(yè)也開(kāi)始區(qū)域化，城市級(jí)購(gòu)物中心優(yōu)勢(shì)被慢慢減弱。而社區(qū)型購(gòu)物中心以小范圍的服務(wù)為主，可以提供更加適合社區(qū)人群生活、消費(fèi)需求的服務(wù)，會(huì)倍受社區(qū)消費(fèi)群的青睞。

 

無(wú)論是社區(qū)購(gòu)物中心還是城市級(jí)購(gòu)物中心，想要做好最本質(zhì)的還是要研究消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)、需求、做好自身的管理服務(wù)。另外，做區(qū)域型的購(gòu)物中心需要謹(jǐn)慎，不能隨意做大規(guī)模的項(xiàng)目，要根據(jù)實(shí)際情況，充分調(diào)查所在區(qū)域的人口規(guī)模、消費(fèi)層級(jí)等因素，不要被政府出讓地塊的規(guī)劃條件牽著走，因?yàn)樗麄兘o的容積率、項(xiàng)目規(guī)模等系數(shù)往往比較大，開(kāi)發(fā)商一旦拿下這樣 的地塊，開(kāi)發(fā)的思路就很容易跑偏。

 

贏商網(wǎng)：三中全會(huì)結(jié)束之后，對(duì)于房地產(chǎn)的政策并無(wú)多大詳細(xì)提及，那么它對(duì)房地產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)會(huì)否產(chǎn)生什么樣的影響？在政策之后，開(kāi)發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方面會(huì)采取哪些措施？

 

王銳：國(guó)家的宏觀調(diào)控不管是正面的還是負(fù)面的，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。商業(yè)地產(chǎn)是存在于房地產(chǎn)的大環(huán)境下的，必然會(huì)受到影響。至于開(kāi)發(fā)商會(huì)采取怎么樣的舉措，會(huì)因企業(yè)而異。每個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)理念和運(yùn)營(yíng)能力不同，所以承壓能力和決策方向也會(huì)有所不同。有些企業(yè)會(huì)冒著風(fēng)險(xiǎn)選擇在市場(chǎng)低迷時(shí)期逆勢(shì)擴(kuò)張，有些企業(yè)則會(huì)選擇穩(wěn)健保守，暫緩步調(diào)。

 

贏商網(wǎng)：對(duì)于2014年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，您有怎樣的預(yù)測(cè)和期望？

 

王銳：隨著新的商業(yè)地產(chǎn)模式的推出，包括虛擬商業(yè)概念的出現(xiàn)，2014年的商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入模式變革時(shí)期，萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)置地等一批老的商業(yè)地產(chǎn)模式需要變革。因?yàn)橥|(zhì)化嚴(yán)重、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力欠缺等問(wèn)題的存在，近幾年行業(yè)還將會(huì)出現(xiàn)“軍閥格局”的的混亂局面。但總體來(lái)說(shuō)，未來(lái)5-8年，商業(yè)地產(chǎn)還會(huì)是一個(gè)發(fā)展得很好的行業(yè)。

 

目前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)處于無(wú)人監(jiān)管的局面，希望今年國(guó)家能夠更加重視這個(gè)行業(yè)，從宏觀政策層面加以管理調(diào)控，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)有大量企業(yè)進(jìn)入，開(kāi)發(fā)體量和資金規(guī)模都非常龐大，行業(yè)出現(xiàn)的問(wèn)題也會(huì)越來(lái)越多，如果國(guó)家還不及時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)范，等到問(wèn)題大量出現(xiàn)時(shí)，整個(gè)行業(yè)就失控了，而且會(huì)造成大量的資源浪費(fèi)。