春節(jié)假期，廣州天氣持續(xù)溫暖晴朗，但樓市的“冬天”似乎已悄然來臨。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，除夕至大年初五這6天，全市僅網(wǎng)簽成交了32套單位，中心六區(qū)零成交。比去年同期的49套明顯少了一大截。事實上，今年1月以來，廣州樓市成交已明顯呈現(xiàn)“疲態(tài)”，新年樓市開局趨冷的勢頭顯而易見。華遠地產(chǎn)董事長任志強日前在一論壇上直言，“我做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年第一次提出‘風險’兩個字”。

 

開年“冰火兩重天”

 

冰

 

成交出現(xiàn)下降

 

有盤價格“跳水”

 

中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環(huán)比去年12月同期下調(diào)11％，同比去年1月同期下調(diào)15.6％。

 

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商們似乎也已經(jīng)嗅到了寒流的氣息，就在春節(jié)前夕，已經(jīng)有房企開始進行降價大甩賣，其中表現(xiàn)最為明顯的是敏捷地產(chǎn)，旗下多個樓盤優(yōu)惠幅度極大。像敏捷金月灣，樓王單位亮出的優(yōu)惠價為1.35萬元/m2，此前，該盤的網(wǎng)簽均價一直在1.5萬元/m2以上。而公寓項目敏捷華美國際更是價格大跳水，特價單位單價僅為1萬元/m2。而此前，該盤的均價一直在1.3萬元/m2左右。30%的價格優(yōu)惠讓到場的看樓客楊先生頗為心動。但最終楊先生還是沒敢出手，其理由是：“我總覺得樓市投資開始有風險了，還是再看看吧。”

 

火

 

四大一線城市

 

土地市場“高燒”

 

雖然說住宅成交量環(huán)比同比都已呈現(xiàn)“朝下”態(tài)勢，但土地市場依然“高燒”不止。數(shù)據(jù)顯示，截至2月2日，北京、上海、杭州、深圳、廣州五個城市1月份的土地出讓金總額已經(jīng)創(chuàng)紀錄地突破了1000億元。其中，特別瘋狂的是北京，僅1月的上半月，土地出讓金已超400億元，接近去年1月205.7億元的兩倍。

 

與此同時，其他三個一線城市的土地市場表現(xiàn)同樣“瘋狂”。1月23日，深圳則因前海地王的誕生而刷新了深圳土地單價、總價“雙料”地王紀錄；1月28日，央企中化集團旗下的方興地產(chǎn)以101億元總價競得上海閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，折合樓面地價47609元/m2，刷新了上海住宅地塊的最高價紀錄；同一天，廣州開年第一波土地拍賣以連出三“地王”引發(fā)市場強烈關(guān)注。

 

4大因素

 

影響樓價

 

“土地財政”現(xiàn)狀未變

 

眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對“土地財政”的高度依賴。1月，全國各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。來自財政部的數(shù)據(jù)顯示，去年我國財政收入增幅明顯回落。2013年全國公共財政收入累計達到129143億元，比上年增長10.1%，但值得注意的是，國有土地使用權(quán)出讓收入41250億元，同比增幅高達44.6%，占全國財政收入的近1/3。受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動，房地產(chǎn)營業(yè)稅5411億元，增長33.6%；契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%；耕地占用稅1808億元，增長11.6%；城鎮(zhèn)土地使用稅1719億元，增長11.5%，火爆的房地產(chǎn)市場是地方稅收的重要來源。

 

據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計顯示，自2012年下半年起土地市場逐步回暖，2013年以來成交熱度繼續(xù)升溫。在土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金合計同比增長67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達195%，幾乎翻了兩倍。尤其令人驚訝的是，去年下半年以來，一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新。

 

對此，業(yè)界普遍的看法是，“面粉”大漲，“面包”想不貴也難。但樓市高溫能延續(xù)多久？有業(yè)內(nèi)人士擔憂地認為，一線城市土地市場已經(jīng)存在失控的風險。“我最擔心的就是，開發(fā)商仍然認為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，這是非常危險的。”華遠地產(chǎn)董事長任志強日前在一論壇上直言，“我做了十幾年房地產(chǎn)報告，今年第一次提出‘風險’兩個字”。

 

去年成交“放量”購買力有透支之虞

 

近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續(xù)處于低位，最典型的是北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較2013年年底呈現(xiàn)下滑，究其原因，是由于2013年以來市場的持續(xù)回暖，成交量繼續(xù)走高，而相對應的新增供應卻依然不足，以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到了1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。

 

不過，對于大多數(shù)二線城市和三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調(diào)控中由于一二線城市限購政策，使得2010~2011年大量開發(fā)企業(yè)涌入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續(xù)積累的局面，一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現(xiàn)供應過剩風險，未來1-2年時間內(nèi)預計市場都將處于高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

 

萬達集團董事長王健林對2014年的樓市并不特別樂觀，他認為，兩年之內(nèi)，除了十個左右的熱點城市，全國無需調(diào)控。即使是熱點城市，2014年房價漲速也一定會趨緩，因為流動性一收緊，房地產(chǎn)獲得的資金就得減少。若從信貸的角度分析，2014年房價漲幅將趨緩。

 

投資渠道拓寬 買房不再是“唯一”選擇

 

從國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)來看，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數(shù)同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅。

 

一二線城市樓價的快速上漲讓普通市民大呼吃不消。老家在黑龍江雞西、工作在廣州的劉先生表示，現(xiàn)在的樓價實在讓人看不懂，去年一年廣州海珠區(qū)的樓價從2萬多一下躍到了3萬多，可是老家的房子單價卻還是3000多元，幾乎沒漲，但新區(qū)還是在大片大片擴建，真不知誰會買？劉先生很糾結(jié)，在廣州是想買也買不起，可老家的房子買來能干啥？

 

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，持有同樣觀點的市民為數(shù)不少。既然湊不足首期去買樓投資，還不如想方設法為手頭有限的資金尋求新的生財之道。今年很多人選擇將年終獎存入余額寶和理財通，而這個方式也成為今年春節(jié)期間工薪族最火爆的年終獎理財方式。

 

與此同時，由于貨幣政策偏緊，不少銀行還推出年化收益率5%~6%甚至更高的理財產(chǎn)品，也很具有吸引力。而一些資金實力雄厚的市民，則紛紛將置業(yè)的目光移向了海外市場。

 

國內(nèi)“錢緊” 海外融資成本也在飆升

 

一方面房企對一線城市土地的“饑渴”引發(fā)了土地市場的“高燒”，但與此同時，房企的另一個大動作是頻頻海外發(fā)債，而此舉意味著房企兜里的錢其實并不十分充裕。

 

“今年樓市最大的不確定因素不是再出新的限購升級之類的政策，而是資金面可能會趨緊的預期。我們認為，今年銀行信貸可能會有所收緊，而包括信托融資渠道門檻抬高的可能性很大。”中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇表示。盛勢投資的高層也指出，“監(jiān)管部門對信托的107號文件將使地產(chǎn)信托面臨考驗，開發(fā)商在資金的獲得上很難再像去年那樣如魚得水。”華泰證券人士則認為，由于業(yè)內(nèi)早就流傳影子銀行要從嚴監(jiān)管，而受影響最大的就是房地產(chǎn)行業(yè)，這意味著房企在國內(nèi)的融資成本要增加。

 

如今，在傳統(tǒng)融資渠道受限、資金面收緊的背景下，基于海外融資成本仍然相對較低，另一方面，隨著美國逐漸退出量化寬松政策(QE)，房企的海外融資難度將大幅上升，許多房企試圖抓住這一時間窗口大舉吸收資金。據(jù)北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，今年以來，已有近20家房企扎堆宣布不同規(guī)模的海外融資計劃，合計總?cè)谫Y額逾500億元。而在去年1月，17家國內(nèi)房企在海外的發(fā)債規(guī)模則只有432億元，照此估算，今年1月上市房企海外圈錢規(guī)模同比增幅有望超過兩成。再追溯至2012年，可以發(fā)現(xiàn)，今年僅1個月，融資規(guī)模就已接近前年全年水平。

 

但海外的融資成本已在不斷上升，據(jù)了解，去年海外融資利率起點一般在4%~5%左右，今年已經(jīng)飆升至7.8%以上。有消息稱，有房企甚至在進行10%以上的高息美元融資。不過，記者了解到，當下大多數(shù)大房企的海外融資成本年息率依然保持在8%左右。