十八屆三中全會已落下帷幕，在此次會議上，房地產(chǎn)問題包括土地制度問題，成為國內(nèi)外輿論所集體關(guān)心的重點問題。而就在十八屆三中全會召開之前和期間，李嘉誠（專題閱讀）、王石、潘石屹卻先后拋售自己名下的房產(chǎn)。買進賣出套現(xiàn)投資固然正常，但由于“超人”的一舉一動太具有深度參考意義，以及后來者或許是不經(jīng)意間的跟風(fēng)，都造成了人們的廣泛聯(lián)想……歡迎閱讀本期今日話題：《樓市泡沫或被提前刺破地產(chǎn)大佬頻拋房產(chǎn)》

 

一、不約而同三中全會前夕樓市套現(xiàn)

 

2013年8月29日，李嘉誠“長和系”宣布以30.3億港元出售位于廣州的購物中心西城都薈廣場。據(jù)有關(guān)媒體統(tǒng)計，“長和系”通過轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場三大項目，可套現(xiàn)近300億元人民幣。除此之外，截至11月4日，李嘉誠家族在內(nèi)地唯一控股的上市公司長園集團，累計遭李嘉誠家族旗下長和投資有限公司減持總股本的15%，套現(xiàn)達9.17億元。

 

在李嘉誠拋售內(nèi)地資產(chǎn)時，王石在微博就說中國房地產(chǎn)要注意了。而就在最近，浙江產(chǎn)權(quán)交易所的掛牌信息顯示，上海萬科以4.3億元的價格，掛牌轉(zhuǎn)讓其持有的浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司40%的股權(quán)。問題是要求買家的要求十分苛刻，因為杭州萬科公司存在轉(zhuǎn)讓投入15.71億元，母公司對其累計投入14.55億元，現(xiàn)在要求受讓方在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議生效當日向南都房產(chǎn)以股東借款形式一次性投入人民幣30.26億元，這是對等投入。結(jié)合此前他對李嘉誠的評論，人們普遍認為萬科杭州拋售30億元地產(chǎn)是提早過冬。

 

緊隨其后，這兩天王石的老朋友潘石屹的一個舉動，也引起了人們的極大關(guān)注。日前，SOHO中國正準備出售在上海的三個項目，其中有兩個位于上海虹口區(qū)，出售方式是整體出售。由于潘石屹夫婦這兩年頻頻在海外購買項目，其中張欣牽頭的一個財團以7億美元收購了紐約通用汽車大樓40%的股權(quán)，最近張欣又斥資2600萬美元買下了位于曼哈頓東74街的一座建于19世紀的住宅樓。一進一出，潘石屹夫婦隨即被解讀為效仿李嘉誠從中國大陸撤退。

 

二、路徑解讀套現(xiàn)投資大佬各有算盤

 

對于李嘉誠頻頻從香港及內(nèi)地撤資，此前媒體已有深刻解讀，最玄乎的也最深刻的就是，李嘉誠布局連環(huán)計，抽身等待中國危機。

 

這個觀點認為，首先中國內(nèi)地及香港房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遲早會盛極而衰，而此時歐洲正好提供了一個抄底機會，是進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移并升值的良機。但李嘉誠不會就此離開中國、離開亞太，而是在等待中國經(jīng)濟泡沫破滅，只要由樓市泡沫崩潰導(dǎo)致的經(jīng)濟危機，或者由地方債務(wù)危機造成的金融風(fēng)險，那對于李嘉誠就是絕好的機會。

 

但無論如何，以“分散投資”來解釋目前的投資動向，是比較容易被接受的。長江實業(yè)董事郭子威表示，公司出于穩(wěn)健的投資考慮，不會把雞蛋都放在一個籃子里，“今天賣出去，明天價格合適還可能再買回來。國內(nèi)外的投資機會同樣都在關(guān)注，只是目前到歐洲投資的機會更多。”。

 

而對于王石、潘石屹兩位地產(chǎn)大佬的舉動，如果具體從各自公司業(yè)務(wù)上來分析，同樣是是開門做生意，趨利避害，買賣很正常。畢竟萬科、SOHO中國在內(nèi)地的投資體量很大，就算套現(xiàn)十余億，也無法改變他們的業(yè)務(wù)模式。

 

分析表示，王石（萬科）是在二線城市率先進行資產(chǎn)出逃，但又不是百分之百出售。這說明萬科的心理是矛盾糾結(jié)的，一方面是想利用人家的資金來補充自己的房地產(chǎn)資本，另一方面是控股權(quán)仍然在握。假如將來杭州乃至浙江房價加速下跌，比如下跌三成，那么就會有四成是別人的，就是虧損轉(zhuǎn)嫁給別人了。這正是商人的精明之處。

 

對潘石屹，業(yè)內(nèi)猜測，最終決定出售上海項目，最重要原因可能還是因為轉(zhuǎn)型的資金壓力。去年8月，潘石屹宣布了SOHO中國的轉(zhuǎn)型，從“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;開發(fā)-持有”，以獲得長期物業(yè)增值。雖然包租公買賣細水長流，但對資金和管理要求很高。

 

據(jù)分析，SOHO中國在上海的發(fā)展并不順暢，它在上海共投資開發(fā)了12個項目，有9個項目至今仍處在工地狀態(tài)，且大部分項目工程進展遲緩，其主要在于看不到項目未來的收益。倘若這些項目建成之后零售，資金成本將會遠遠超出他們原本的預(yù)期。再加上SOHO中國還先后遭遇“東八塊”的失守和外灘地王訴訟的失利，不難理解潘石屹將發(fā)展重點轉(zhuǎn)回大本營北京，或是轉(zhuǎn)向海外市場，實行分散投資。

 

三、前景剖析樓市泡沫或被人為提前刺破

 

習(xí)李上臺以來，“尊重市場的作用”就被頻繁提及，而尊重市場規(guī)律的房地產(chǎn)調(diào)控長效機制更是在此背景下被人們所期待。但正如中金公司11月11日發(fā)布的新經(jīng)濟的起點》的宏觀經(jīng)濟年報所描述的：

 

“過去十多年，房地產(chǎn)價格快速上升的經(jīng)濟社會基礎(chǔ)是地方政府壟斷土地供應(yīng)，財稅扭曲、金融壓抑、社會保障不平衡帶來的收入差距擴大與儲蓄率上升，以及貨幣信用支持投資擴張的增長模式。上述改革正是針對這些扭曲因素，改革的推進深化將消除過去十多年房價快速上升的經(jīng)濟基礎(chǔ)，從某種意義上講，改革越成功，房地產(chǎn)泡沫破裂的時間越早”……

 

因此，雖然對于中國樓市泡沫程度是否足夠嚴重是否值得擔(dān)心的問題上，經(jīng)濟學(xué)家之間也多針鋒相對，但不可否認，過去十余年間我國房地產(chǎn)市場并非處于一個健康狀態(tài)，固然地產(chǎn)大佬們可以從中獲取巨額利潤，卻也無法掩蓋對泡沫即將來臨的擔(dān)心。

 

實際上，8月底李嘉誠拋售內(nèi)地地產(chǎn)項目時，王石曾在微博表示“精明的李嘉誠先生在賣上海等地的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”，與其說這是對李嘉誠的判斷，不如說這是他對中國內(nèi)地樓市的判斷。

 

而在過去的采訪中，潘石屹的妻子、SOHO中國首席執(zhí)行官張欣便毫不掩飾自己對中國樓市缺乏信心，認為中國的住宅地產(chǎn)投資已經(jīng)走到終點，商鋪和購物中心的供應(yīng)量太大，只有寫字樓是唯一發(fā)展良好的一塊。潘石屹在今年的中期業(yè)績會上也表示，從長遠看，非?？春弥袊?jīng)濟，但目前的政策形勢太不明朗，“一會兒說要出臺刺激政策，一會兒說要出臺緊縮政策”。