馬年春節(jié)，一線城市樓市并未隨著“馬上有房”的祝福走強(qiáng)，而是延續(xù)了節(jié)前就已顯現(xiàn)的清淡行情。 而二三線城市又是怎樣的一種狀況呢，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者最近來到溫州進(jìn)行調(diào)查，溫州房?jī)r(jià)在短短幾年內(nèi)出現(xiàn)了從全國漲幅第一到全國跌幅第一的過山車行情，從2011年開始，溫州房?jī)r(jià)就持續(xù)下降，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能回暖嗎？它的大起大落能夠給我們帶來什么樣的啟示呢？
二手房中介、溫州炒房客面臨賣房困境
溫州市二手房中介：這個(gè)房間的格局變動(dòng)性會(huì)好點(diǎn)，有三個(gè)房間可以變，那個(gè)房子是兩個(gè)房間做死的，變不了。而且這個(gè)房子的裝修不用動(dòng)。
推銷二手房的小伙子是位房產(chǎn)中介，做這個(gè)工作5年多了， 他告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，這幾年來，每到年底都是溫州二手房市場(chǎng)最火熱的時(shí)候，也是他最忙碌的時(shí)候。
溫州市某二手房中介工作人員：因?yàn)闇刂萦泻芏嗤庠诮?jīng)商的人他回來都很多想在溫州置業(yè)。
不過，今年的生意開始變得難做，他告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，從臨近年關(guān)的時(shí)候他就發(fā)現(xiàn)，跟往年同期相比，前來看房的人明顯變少了。遇到前來看房的，他和同事們都會(huì)賣力的為客戶推薦。
溫州市某二手房中介工作人員：這間房子等于物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)這些全免。
但購房者看了房屋結(jié)構(gòu)之后， 并沒有表示出購買的意向，看到這個(gè)情形，幾個(gè)中介立刻又推薦手中其他的房源。
溫州市某二手房中介工作人員：我們?nèi)チ硪粋€(gè)地方。我這里還有房子。
幾位中介都告訴記者，溫州今年的二手房交易市場(chǎng)，受到?jīng)_擊遠(yuǎn)比他們預(yù)想的大。
溫州市二手房中介A：我們的成交包括待客量的話，比以往少了很多。幅度大概在50%、60%差不多。然后買賣，我們大概上個(gè)月統(tǒng)計(jì)了一下，也就五、六單。
溫州市二手房中介B：待客量現(xiàn)在基本上下降了40%。
溫州的房產(chǎn)中介
資金周轉(zhuǎn)急賣、白菜價(jià)出售、大降價(jià)……走在溫州大街上，可以看到多家房產(chǎn)中介門店打出了口氣夸張的廣告紛紛拋房。記者來到京都城小區(qū)， 這里位于溫州市甌海區(qū)三垟濕地公園旁。這里的中介告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，在2009年到2011年，這里的二手房中介的日子非常好過。
溫州市某二手房中介工作人員：房子都是在二手房門店里面倒來倒去的，倒來倒去，一個(gè)月之后價(jià)格就翻了一番。
陳鴻，溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所高級(jí)研究員，1998年開始從事房地產(chǎn)營銷業(yè)。是溫州從事房地產(chǎn)營銷業(yè)最早的一批人之一，深刻體會(huì)了溫州房地產(chǎn)終端市場(chǎng)的起起落落；說起當(dāng)時(shí)炒房團(tuán)的情況，他也是記憶猶新。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：開盤一個(gè)月三萬左右，開盤的時(shí)候兩萬多。
陳鴻告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，京都城曾經(jīng)被溫州炒房團(tuán)搶購?fù)顿Y，在幾年前該小區(qū)開盤的時(shí)候，購房者的集中投資帶動(dòng)了溫州市民的炒房熱，購房者中投資的比例非常大，到現(xiàn)在也能夠看出一些端倪。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：你看那前面那棟樓里纏著紅色的，掛這衣服的都已經(jīng)有人入住了。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：就是說明入住率低是吧？
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：這個(gè)算是入住率比較低的這種情況了。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：原因是什么？
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：都是因?yàn)檫@些炒房人，投資者。
陳鴻說，即便如此，在2011年前出手的投資客依然賺的盆滿缽滿。但是，緊隨9·29樓市二次調(diào)控之后，溫州市也發(fā)布了新一輪的調(diào)控政策， 限貸令、限購令、加息、預(yù)售資金監(jiān)管等調(diào)控措施讓溫州樓市波瀾不斷。此后，溫州房?jī)r(jià)出現(xiàn)了29個(gè)月的持續(xù)下降，現(xiàn)在這里的價(jià)格也從最高的四五萬，降到現(xiàn)在的兩萬左右。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：你看二手房的這些都基本上是這個(gè)價(jià)格。二手房中介門口都寫著，五樓的還兩萬三。
二手房中介門外的廣告牌
原本火熱的二手房中介，現(xiàn)在也變得冷冷清清。同樣的，這里的房源廣告牌上也寫著急售等字樣。不過來這里真正購買的看房者，也沒有幾個(gè)。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：真正成交的房子呢？
溫州市二手房中介：真正成交的房子比較少，都是過來看一看的。
這位小伙子告訴我們，由于生意慘淡，原本年底會(huì)出現(xiàn)的旺季，今年也不再出現(xiàn)。
溫州市二手房中介：高的時(shí)候這里能賣到4萬、5萬每平方米的價(jià)格。那時(shí)候炒房的時(shí)候?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)兩萬二、兩萬三吧。均價(jià)大概都這個(gè)樣子。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：房?jī)r(jià)的趨勢(shì)是上升的還是下降的？
溫州市二手房中介：這個(gè)趨勢(shì)的話，今年年底的話它應(yīng)該是下降，
一位炒房的阿姨告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》的記者很多炒房客手里都有好幾套房子。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：賣不出去？那他們?cè)趺崔k？都砸到手里了。
溫州炒房客：房地產(chǎn)市場(chǎng)總會(huì)好起來的。
這位阿姨雖然嘴上說著會(huì)好起來，但她最近也為房子賣不出去而著急上火。眼瞅著房?jī)r(jià)一路下滑，她甚至把自己的房子，每平米的售價(jià)開到2萬以下，這已經(jīng)遠(yuǎn)低于附近的房源普遍的均價(jià)，這樣做就是為了能夠盡快把房子賣出去，
溫州炒房客：原來四萬三買的房子。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：現(xiàn)在最低房?jī)r(jià)一萬九了？
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：房?jī)r(jià)一定最低不止一萬九了。
這位阿姨之所以開出比周邊房源更低的價(jià)格，是為了吸引購房者的注意。不過即使寫著一萬九每平米，還不是最終的成交價(jià)。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：就寫價(jià)格僅供參考。
溫州炒房客：你說賣兩萬他們就要一萬九買，你這寫一萬九賣他就要一萬八買。買房的人說了算。
在2010年，這些房源寫明“急售”，大多是因?yàn)榉繓|在其他領(lǐng)域資金困頓而選擇賣房救急，可以說是個(gè)別現(xiàn)象，而現(xiàn)在則成為普遍現(xiàn)象。溫州房?jī)r(jià)下跌的同時(shí)，二手房的成交量也在急劇萎縮。2013年，溫州市區(qū)二手房成交量甚至創(chuàng)下了近年來的新低。
溫州炒房客：房子好賣的時(shí)候大家都是存折帶在身上。
溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員陳鴻：覺得房子好就立馬付定金。
中梁地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)營銷部總裁嚴(yán)加華：2010二手房的成交量是一手房成交量的5.7倍。到了2013年，比值關(guān)系已經(jīng)到了1.4。
溫州平安宜居房產(chǎn)營銷有限公司董事長(zhǎng)姜毅：原來溫州的房市一直以來，都是賣方市場(chǎng)變化，現(xiàn)在逐步進(jìn)入一個(gè)買方市場(chǎng)變化。就是說溢價(jià)話語權(quán)，基本上在買方的這邊進(jìn)行溢價(jià)的比例比較多一些。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：前幾年溫州的房地產(chǎn)炒房還是比較多，對(duì)于沒有出手二手房的那些人，他們現(xiàn)在情況怎么樣？
溫州平安宜居房產(chǎn)營銷有限公司董事長(zhǎng)姜毅：最慘的有局部把房產(chǎn)質(zhì)押給銀行，或者質(zhì)押給債權(quán)人。
這幾年，溫州人把大量的資金都投到房地產(chǎn)中，而且還成百上千億地帶出去，到外地炒樓。溫州曾經(jīng)高企的房?jī)r(jià)就是因?yàn)榇罅繉?shí)業(yè)資本和金融資本合力催生的，但是這樣的模式一旦遭遇資金鏈斷裂，就容易形成多米諾骨牌效應(yīng)，從節(jié)目中我們看到，在二手房市場(chǎng)，買賣雙方的市場(chǎng)地位已經(jīng)發(fā)生變化，那么溫州的一手房市場(chǎng)現(xiàn)狀又出現(xiàn)了什么特征呢？
以價(jià)換量，一手房市場(chǎng)一片繁榮
為了了解一手房市場(chǎng)的具體情況，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者跟隨專家沿著溫州新開的樓盤進(jìn)行了走訪，央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者發(fā)現(xiàn)，一直到2013年以前，溫州的房地產(chǎn)商的日子過得并不難，以價(jià)換量是溫州很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取的策略。
溫州市華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理柳海濱：這個(gè)樓盤我們分成兩期開，每期當(dāng)天就銷售完畢了清盤了，那時(shí)候銷售情況還是很好的。
柳海濱告訴央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者，甌海華鴻中央公園一期二期已經(jīng)銷售一空，2013年9月24日，三期開盤當(dāng)天，也是全部清盤。銷售現(xiàn)場(chǎng)也是異?；鸨?/div>
購房者楊強(qiáng)容：當(dāng)時(shí)買房子的時(shí)候相當(dāng)火爆，第一次推出來的時(shí)候，反正市場(chǎng)上都擠爆了。有好多人為了想買這個(gè)房子，拿了很多誠意金。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：交多少誠意金？
購房者楊強(qiáng)容：誠意金好象是20萬。
楊強(qiáng)榮回憶起當(dāng)時(shí)的購房現(xiàn)場(chǎng)還是記憶猶新，當(dāng)時(shí)的售樓處擠了上千人，他告訴最我們吸引人的還是這里的價(jià)格。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：同期這邊房?jī)r(jià)是2萬，那邊的房子是多少錢。
購房者楊強(qiáng)容：3、4萬左右。
央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者：三四萬差不多少個(gè)一半左右？
購房者楊強(qiáng)容：少個(gè)一半左右。
原本打算購買高層的楊強(qiáng)榮，最終也只買到了6層的一個(gè)戶型，雖然不是自己滿意的，但是他還是趕緊購買了下來。
購房者楊強(qiáng)容：當(dāng)時(shí)買的時(shí)候沒有余地讓你選，這么多人你能搖到號(hào)就可以了。
華鴻地產(chǎn)的副總經(jīng)理柳海濱告訴我們，他們這個(gè)樓盤的價(jià)格，一直是隨行就市，吸引了大批的購房者。
溫州市華鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理柳海濱：這個(gè)樓盤賣20300元，這個(gè)樓盤賣19500元，往后走賣了一萬八，然后相對(duì)這邊來說一萬七，然后就是說再過來一點(diǎn)那邊也有，那邊是柏林公館賣1.5萬。
除了價(jià)格之外，他們?cè)诜课莸慕Y(jié)構(gòu)上也做了很大的調(diào)整。
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