在中國，房價(jià)問題總是不缺乏熱度。12日，在亞布力舉行的中國企業(yè)家論壇上，幾個(gè)房地產(chǎn)大佬縱論2014年中國的房地產(chǎn)政策及市場走向。即將出臺(tái)的房地產(chǎn)長效調(diào)控政策會(huì)對大中小城市房價(jià)分化起到什么樣的作用？我們最關(guān)心的問題，今年買房是不是“高位接盤”？

用官方語氣說，今年的房地產(chǎn)市場注定是不平凡的，形勢錯(cuò)綜復(fù)雜，波詭云譎。首先，政策方面，去年中央提出將建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，有預(yù)測稱今年上半年有可能推出；市場方面，三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，與大城市房價(jià)走勢開始分化；宏觀經(jīng)濟(jì)方面，今年的經(jīng)濟(jì)形勢并沒有那么樂觀，吳敬璉近日表示：“中國經(jīng)濟(jì)今年還會(huì)非常困難”。

2014年房價(jià)怎么走？人人爭當(dāng)房價(jià)預(yù)言帝，謝國忠說暴跌50%，任志強(qiáng)說還的漲。鳳凰財(cái)經(jīng)的民調(diào)顯示，38.63%的調(diào)查者認(rèn)為會(huì)普遍上漲，40.56%的人認(rèn)為分化嚴(yán)重，特大城市繼續(xù)漲，中小城市會(huì)跌。還是讓我們聽聽房地產(chǎn)大佬們對房價(jià)背后邏輯的分析，這比單純預(yù)測漲跌更有價(jià)值。

我們都說房價(jià)漲了，漲到哪里去了，錢到哪里去了？

名流置業(yè)[0.00% 資金 研報(bào)]董事長劉道明在亞布力論壇上稱，2014年還是上漲比較平穩(wěn)的一個(gè)年頭，影響房價(jià)的因素沒有太多明顯的因素?，F(xiàn)在有人說肯定漲，肯定跌，都是那些學(xué)者、專家們坐在屋里面憑想象。誰都說不出來，習(xí)近平可以說讓它跌，他有辦法，其他人任何人都沒有辦法。

中國房價(jià)的上漲或者是下跌，還有另外一種因素，就是地價(jià)和稅費(fèi)。劉道明說，地價(jià)占了房價(jià)的1/3還多，這個(gè)是政府拿走的；第二個(gè)是稅金，萬科大家都知道，萬科一年是賺幾十億利潤，稅金可能是幾百億。首創(chuàng)董事長劉曉光補(bǔ)充說，房企掙了100塊錢大概有61塊錢是稅金。

房價(jià)下跌誰承受損失？

“如果房價(jià)下跌，開發(fā)商損失是小，真正承受損失的第一是銀行，第二是政府。”劉道明稱，現(xiàn)在買房子，30%的首付，70%是貸款，房價(jià)跌50%，虧損的都是銀行那一部分，不是虧開發(fā)商的錢。從這個(gè)角度講，政府的真實(shí)意愿并不希望房價(jià)下跌？

上海長甲集團(tuán)董事長趙長甲認(rèn)為房價(jià)不會(huì)降，因?yàn)榉績r(jià)本身的組成要素沒有一個(gè)下降：土地幾乎是每一次拍賣價(jià)格都上升；勞動(dòng)用工每一次都在增加；稅費(fèi)也沒有降下來；貨幣的發(fā)行量不斷增加；如果說有戰(zhàn)爭的話，那可能會(huì)降下來。

任志強(qiáng)給出了另外一個(gè)分析角度。一是宏觀經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，貨幣政策是緊縮還是放松？按照吳敬璉的說法，只要加了貨幣，房價(jià)肯定還得漲；但是如果在可接受的范圍之內(nèi)，減少貨幣發(fā)放，房價(jià)才有可能不漲。二是經(jīng)濟(jì)下行時(shí)是利用房地產(chǎn)還是打壓房地產(chǎn)？按照中國以往的慣例，只要是經(jīng)濟(jì)下行的時(shí)候，就是放寬房地產(chǎn)。2003年是最典型的，在非典之前出臺(tái)所有的政策都是防止投資過熱，嚴(yán)控關(guān)緊銀行和信貸兩個(gè)閘門，但是非典后經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)政策就放松了。

大中小城市房價(jià)如何分化？

任志強(qiáng)認(rèn)為，人口轉(zhuǎn)移的速度決定了城市的分化。他舉例稱，山東的人口在減少。山東90%的人口是在本省流動(dòng)的，其中10%是外移，移完是不回來了，山東過去作為一個(gè)人口大省和高速增長的過程中，它就會(huì)出現(xiàn)人口流動(dòng)而導(dǎo)致需求減少，10%的人口很多，接近1000萬人口，對房價(jià)的影響非常大。

怎么讓北京的房價(jià)降下來？劉曉光引用了一種說法，北京的房價(jià)要下降很簡單，把地鐵線連到河北就行了。任志強(qiáng)認(rèn)為，那只能讓河北的房子漲。

再加上人民幣內(nèi)貶外升等因素，大家買房的動(dòng)力非常大，尤其是大城市。

分析已經(jīng)很清楚了，你說2014年買房是不是高位接盤？