世邦魏理仕近期發(fā)布的中國物業(yè)投資指南報告指出，得益于快速的經濟增長和作為全球第二大經濟體日益凸顯的重要地位，中國已逐漸成為全球房地產投資者在亞洲的主要投資目標，特別是以京、滬為代表的一線城市仍是寫字樓投資的熱點。
值得注意的是，該機構數據同時顯示，四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間，投資收益率面臨繼續(xù)萎縮的挑戰(zhàn)。
另一個值得注意的變化則是選址區(qū)域的遷移。據高緯環(huán)球發(fā)布的《企業(yè)選址邊緣化是否是大勢所趨？》報告顯示，近年來，包括世界500強在內的部分企業(yè)從一線城市的核心商圈逐步遷至非核心商圈的趨勢明顯。多家研究機構認為，主要原因是寫字樓投資收益率偏低與核心區(qū)租金持續(xù)高漲形成的“逼退”效應。
“以上海為例，閘北新區(qū)憑借占據上海黃金中軸區(qū)的地理優(yōu)勢，牽引著巨大的商務輻射能力。目前，北上海高端寫字樓市場仍處于起步階段，無論是價格或是價值的預期成長性都不可小覷。”上海佳程廣場相關負責人表示。
京滬仍為寫字樓投資熱點城市
世邦魏理仕通過MarketScore模型對中國15個主要城市寫字樓市場的分析顯示，一線城市仍是投資熱點，其中，北京與上海在MarketScore模型的排名中分列第一、二位。
一線城市的突出表現(xiàn)主要得益于其寫字樓市場相對較低的風險和比較穩(wěn)定的預期投資回報，以及良好的市場基本面。
與排名第一位的北京相比，上海得益于其在市場流動性和年均凈吸納量等指標項上的突出表現(xiàn)，在投資風險方面綜合得分最高。
高力國際在上月初舉行的“2013年上海房地產市場回顧及展望新聞發(fā)布會”上表示，2013年上海核心商務區(qū)的甲級寫字樓租賃市場較2012年更為活躍，凈吸納量約為325676平方米，同比上升約18%。由于經濟增長對寫字樓物業(yè)需求形成支撐，上海整體寫字樓市場前景仍被看好。
上海當地某研究機構分析人士認為，上海甲級寫字樓的生存環(huán)境是一線城市中最好的，相比北京的下降疲軟，上海仍處于上升期，短時間內出現(xiàn)下滑的可能性不大。
“上海寫字樓市場3-5年內仍將具有很大的投資價值。目前，上海寫字樓的結構性調整已經完成，未來整個寫字樓市場將步入成熟期，預計寫字樓市場需求仍然能夠保持每年7%-10%的增速。”佳程地產集團相關負責人表示。
對中國寫字樓市場發(fā)展趨勢的判斷，也成為佳程地產全國布局路線的理論依據。此前，佳程地產曾在北京開發(fā)建設北京佳程廣場，吸引了50余家全球500強企業(yè)入駐。2013年，佳程地產擴大版圖，在建的項目包括上海佳程廣場、重慶佳程廣場、沈陽項目及上海閔行項目。而2014年，佳程地產將在廣州、成都、杭州、南京、常州、天津等城市快速布局，未來三到五年將在全國所有一、二線城市及省會城市落子。
投資重心向副中心商務區(qū)轉移
盡管一線城市寫字樓投資市場活躍，但其面臨的主要挑戰(zhàn)是投資回報率偏低。據世邦魏理仕數據顯示，四個一線城市寫字樓市場的凈回報率目前只在4%至5%之間。
高力國際發(fā)布的數據顯示，截至2013年底，上海核心商務區(qū)的甲級寫字樓平均租金同比上升0.6%，至8.9元/平米/天，總體租金增長較前兩年顯著放緩。
對此，高力國際中國區(qū)調研部董事謝靖宇分析稱，上海核心商務區(qū)租金增長顯著放緩主要原因有二：一是對面積的要求和成本控制使得現(xiàn)有企業(yè)租戶尋找其他替代方案；以及次中心商務區(qū)較多的新增供應帶來的競爭。
“寫字樓投資收益率繼續(xù)萎縮，令外資機構更難以獲取能達到回報要求的資產，從而將重心從市中心轉到次中心商務區(qū)，甚至是商務園區(qū)寫字樓市場。”謝靖宇說。
事實上，隨著全國首個自由貿易區(qū)的成立，上海將會吸引更多的跨國公司和國內大型企業(yè)落戶，而企業(yè)選址邊緣化的趨勢則進一步加快了城市次中心商務區(qū)的崛起。
作為上海陸上北大門的閘北，則成眾多企業(yè)關注的熱點次中心商務區(qū)。
上述佳程地產負責人表示，閘北近年來提出“南高中繁北產業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略，不斷提升跨國公司地區(qū)總部、全國研發(fā)中心及各類功能性機構的集聚能力，并憑借上海黃金中軸區(qū)的地理優(yōu)勢，展現(xiàn)出巨大的商務輻射能力。位于閘北新區(qū)的上海佳程廣場，則因明顯的地理優(yōu)勢和巨大的升值潛力受到投資者的重點關注。
據了解，上海佳程廣場延續(xù)了北京佳程廣場的優(yōu)良血統(tǒng)，包括規(guī)劃設計、建材甄選、產品打造、物業(yè)管理等細節(jié)，均以世界500強客戶的要求為標準，以“豪華、舒適、安全、便捷”為宗旨，不惜重金打造成上海又一地標性寫字樓。
而根據城市次中心商務區(qū)的區(qū)域屬性，寫字樓物業(yè)也面臨著升級換代的挑戰(zhàn)。“與北京佳程廣場最大的不同，上海佳程廣場是一個超大綜合體項目，覆蓋商業(yè)、商務、公寓式酒店三大業(yè)態(tài)，高品質、多元化、一站式體驗中心是其定位。”佳程地產相關負責人認為，圍繞商務需求衍生出來的城市綜合體，更加符合城市經濟發(fā)展的需要，將成為未來寫字樓物業(yè)的重要升級產品形態(tài)。
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