一位要求匿名的港府高官向本報表示，現(xiàn)在香港的樓價頂多只算進入平穩(wěn)期，還沒進入下跌周期。政府一旦確認樓市進入下跌周期，將會沿用逆周期思維放松調(diào)控。“但顯然目前還言之尚早。”
新春伊始，有關香港樓市“崩盤”的風聲四起。
2月12日，香港屯門兩幅限量地以遠低于市場預期的價格成交。每平方英尺地價最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。
就在3天前，新鴻基減價推售元朗住宅項目“爾巒”156個尾貨單位，平均尺價8526港元，較去年首推時驟降35%，甚至比同區(qū)二手樓價都要低10-15%；若再計算印花稅回贈因素，則減價幅度達40%。
再早些時候，長江實業(yè)新年首個新盤銷售讓利25%。
這種發(fā)展商競相減價促銷，與1997年亞洲金融危機中香港樓市崩盤時的情形有些相似，這引發(fā)了輿論對香港樓市前景的熱議。
目前香港樓市價格指數(shù)和租金都處于歷史最高水平。“香港2013年的樓價，已經(jīng)超過1997年上一個樓市周期最高峰時的價格。香港樓市可能正在面臨轉折點。”香港大學城市規(guī)劃及設計系教授趙麗霞表示。
香港多數(shù)地產(chǎn)業(yè)界人士認為，新盤降價更多是市場營銷策略，其釋放的信號不足以證明樓市已到下降拐點。
也有多位學者指出，自2008年以來，在美國量化寬松政策之下，香港和內(nèi)地樓市的變動曲線息息相關。QE退出、貨幣政策的反轉將引發(fā)香港和內(nèi)地資產(chǎn)價格尤其是房地產(chǎn)價格的下跌，似乎已如箭在弦。
紛紛爭議中，近日，一位要求匿名的香港政府高官在私人場合向21世紀經(jīng)濟報道記者講述了他對當前香港樓市形勢的判斷。
他說：“現(xiàn)在香港的樓價頂多算進入平穩(wěn)期，還沒進入下跌周期。由于美國不正常的貨幣政策，香港樓價已經(jīng)歷了超長牛市，銀行利率是主導這一輪周期的關鍵因素。政府一旦確認樓市進入下跌周期，將會沿用逆周期思維放松調(diào)控。”
“但顯然，目前還未到時候。”這位高官表示。
新界地產(chǎn)劈價潮
2月10日，新鴻基地產(chǎn)在香港元朗的住宅項目爾巒推出156個新單位，平均售價約為8526港元/平方英尺(約71679元人民幣/平方米)，較去年推售時降幅達35%。此外，新鴻基為部分買家提供額外優(yōu)惠。
本次新鴻基地產(chǎn)爾巒住宅地產(chǎn)項目“降價”的手段是提供額外的折扣優(yōu)惠，“交易完成后回贈稅費總額70%”，而非直接降價。
戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，本次香港房地產(chǎn)商并不是直接降價，而是針對香港政府樓市調(diào)控雙倍印花稅和買家印花稅的“雙辣招”，開發(fā)商幫助買家付出30%的稅。這些稅本來應該是買家來付，但是發(fā)展商為了快點賣掉房子，所以愿意為買主付印花稅。
此前，香港政府兩次上調(diào)購房印花稅。2012年10月，非香港永久居民、本地和非本地注冊公司在香港購房額外征收15%的買家印花稅，額外印花稅稅率上調(diào)至5%。隨后不久再次上調(diào)印花稅。
發(fā)展商的這一輪競相減價，不禁讓人回想起1997年的那個冬天。其時，香港樓價觸及歷史新高，即使頭頂逾10%的貸款利率，港人也平均拿出74%的月收入貸款買樓。當年10月，亞洲金融危機爆發(fā)。長江實業(yè)率先劈價20%出售鹿茵山莊。其他地產(chǎn)商紛紛跟風降價。結果從1997年到2003年，樓價連跌6年，累計跌幅76%。
如今，一樣是觸及歷史高位后的調(diào)整，一樣是發(fā)展商大幅降價促銷，香港樓市莫非正在迎來如17年前那樣的崩盤周期？
與“九七崩盤”的比較
事實上，各大國際投行的確紛紛看淡2014年香港樓價，巴克萊、渣打、花旗和德意志分別預計新年樓價將重挫10%至30%。
陶汝鴻分析，由于在開發(fā)商帶頭為新開盤項目提供折扣優(yōu)惠，間接下調(diào)房價，令買主傾向于購買一手房，這給二手房房價下行帶來壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至目前香港二手房已有5%-10%的降幅。
他認為，香港樓市的拐點2013年就已經(jīng)出現(xiàn)，房價在壓力下從高峰下調(diào)，未來也有繼續(xù)下調(diào)的壓力。
不過，中信證券國際企業(yè)及高資產(chǎn)客戶銷售及業(yè)務發(fā)展主管林一鳴并不認同香港樓市即將“崩盤”的看法。
他認為，港府調(diào)控措施對打擊短炒效果顯著。香港土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，2013年所有樓宇買賣合約較2012年下跌39%，合約價值下跌30%，短線投機交易幾乎絕跡。
在此背景下，2013年開發(fā)商的售樓步伐并無明顯加快。一向奉行“貨如輪轉，現(xiàn)金為王”的長實， 2013年賣樓收入少于50億港元，遠低于去年初設定的300億港元目標，今年維持300億港元的銷售預期。新鴻基新一財年賣樓目標只有280億港元，按年減少15%，其中香港僅占190億港元。恒基地產(chǎn)新年賣樓目標160億港元，與去年持平。這與1997-1998年間四大地產(chǎn)商“比賽賣樓”的盛況不可同日而語。開發(fā)商此舉更像是在測試市場“水溫”，并非下跌周期中的恐慌性拋售。
從市場供應來看，在1997年到2003年的下跌周期，香港平均每年有85000個單位應市。僅1997年就有64400個住宅單位落成。這也與當前的樓市情況大不相同。香港運輸及房屋局的最新統(tǒng)計顯示，2013年私人住宅落成量僅8300個，同比減少18%，為有記錄以來的第二低，遠低于政府原先預估的13551個。
“不計算內(nèi)地投資需求，香港每年的私人住宅需求最少也有1萬個；3D調(diào)控下，發(fā)展商推盤意欲闌珊，很難指望樓價在這種超低供應的前提下會發(fā)生崩盤”。林一鳴分析說。
他認為，與內(nèi)地類似，香港樓價只會“越調(diào)越漲”，除非按揭利率出現(xiàn)明顯逆轉。他甚至認為，鑒于調(diào)控措施嚴重影響發(fā)展商供應，低息效應會持續(xù)釋放購買力，香港樓價2014年仍將上漲5-10%。
多名香港地產(chǎn)商巨頭同樣不認同“崩盤”之說。長實集團執(zhí)行董事趙國雄2月12日告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他沒有感受到賣樓有任何壓力，新盤定價隨行就市，預計香港樓市今年將告別亢奮期，樓價年化波幅不超過10%。
新地副董事總經(jīng)理雷霆也在一個公開場合表示，后推的單位肯定將會加價，預期全年樓價走勢平穩(wěn)。
面對樓市最新形勢，香港金管局總裁陳德霖日前回應稱，當前樓價僅屬輕微下跌，住宅按揭貸款也因為金管局的六輪逆周期措施而放緩，目前難以確定樓市是否已從上升周期轉入下降周期。
降價效應傳導至內(nèi)地？
香港樓市的降價目前并未引發(fā)政府進一步的動作。陶汝鴻認為，香港特區(qū)政府當下的措施是加快公屋供應、增加土地供應，只有房屋供應回到正常水平，香港政府才有可能放松樓市印花稅調(diào)節(jié)政策。
前述不愿具名的港府高官也向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，香港這一輪樓價上漲始于2009年美國推行量化寬松政策，客觀來說，不正常的貨幣政策是造成資產(chǎn)價格翻倍的“罪魁禍首”。要結束這輪樓價牛市，取決于美國的利率政策何時恢復正常。
香港金管局1月底提交立法會的文件顯示，2009年首推逆周期措施以外，香港新批出住宅按揭成數(shù)平均由64%降至55%；按揭供款占入息比例亦由41%降至35%。銀行按揭利率已由3年前的不足1%，升至平均2.25%，且今年有可能繼續(xù)上升。
前述港府高官判斷，美國的就業(yè)數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)實質性的改善，因此很難預計美聯(lián)儲何時才會啟動加息周期。官方高度關注銀行利率變化對樓價的壓力，假設按揭利率出現(xiàn)快速上升，按照逆周期思維，按揭政策和其他管控需求的措施都會相應放松，但政府會謹慎判斷樓市周期的逆轉。
他相信，樓價漲跌均有周期，始于2009年的逆周期措施很大程度上可平抑市場逆轉時所帶來的沖擊。簡單來說，投資氣氛越是熾熱，政府就越是收緊信貸、壓抑需求；若低息環(huán)境改變，供求開始平衡，樓價顯著下跌，那么政策就會出現(xiàn)相反的方向，逐步退出調(diào)控。“但顯然目前這些還言之尚早。”
不過，香港樓市的降價畢竟釋放出一種信號，即美國量化寬松的貨幣政策(即QE)退出的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。“當美聯(lián)儲宣布退出量化寬松，大量熱錢流出香港樓市，回流美國本土之時，港幣及以港幣計價的資產(chǎn)將出現(xiàn)狂貶。”香港一不愿透露姓名的投行人士稱。
獨立經(jīng)濟學家謝國忠指出，當前QE真正退出時，必然刺破中國大陸長達10年的房地產(chǎn)泡沫。這可能是從內(nèi)地三四線城市的鬼城開始破裂，逐步蔓延至一二線城市。
也有分析人士認為QE退出對中國樓市影響仍有待觀察?；ㄆ煦y行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家沈明高表示，房地產(chǎn)市場泡沫會不會破裂，取決于地區(qū)人口的流動。如果某個區(qū)域未來人口越來越少，那么這個泡沫破滅的可能性就非常大。
在2013年，內(nèi)地已有多個三四線城市樓市出現(xiàn)崩盤，如鄂爾多斯、溫州、營口等二三線城市，世聯(lián)行在最近的一份價值投資報告中將這些城市列為風險型城市，在這些城市中投資會帶來問題。
開發(fā)商們也在極力避免庫存過剩、需求增長有限的二三線城市，紛紛重回一線城市；大型房企并在營銷策略上采取讓利優(yōu)惠，以盡快出貨。如恒大地產(chǎn)在春節(jié)期間，其旗下所有樓盤均可享受9.7折優(yōu)惠，并在首付款上可以進行分期支付。
易居中國聯(lián)席總裁丁祖昱指出，房地產(chǎn)市場成交量在今年要超過去年將非常困難，建議開發(fā)商盡快跑量去化。
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