十八屆三中全會提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革。事實上，征收房產(chǎn)稅在許多發(fā)達國家早已成為慣例，長期以來積累了豐富的經(jīng)驗。由于其具有普遍征收、突出公益、抑制投機的特點，為多數(shù)國民所接受，成為地方財政收入的主要來源，平抑房價的主要工具，社會公平的重要手段。

 

房地產(chǎn)稅實施全民征收適時調(diào)整稅率

 

國外房地產(chǎn)稅一般包括了房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅，征收的范圍非常廣泛，多數(shù)國家為全民征收，但一般會對政府、宗教、慈善等非營利組織免稅，對家庭自用住宅設一定的寬免，對低收入家庭也會有一定抵免額。

 

房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，按照房地產(chǎn)的價值來征稅。房地產(chǎn)的價值有的國家按房地產(chǎn)交易時的價格征收，但每隔幾年就要重新評估；有的國家每年按照房地產(chǎn)的市價征收。

 

國外房地產(chǎn)稅的稅基稅率經(jīng)常進行適時調(diào)整。在美國，一方面，房產(chǎn)稅按評估價格征稅，稅基隨房價市場波動呈正向運動，并作相應調(diào)整。另一方面，稅率隨經(jīng)濟景氣度呈反向運動：在經(jīng)濟繁榮時期，房地產(chǎn)價格隨之上升，稅源充裕，政府會因此降低稅率；在經(jīng)濟不景氣時期，稅源匱乏，政府需要通過提高稅率來彌補財政赤字。許多發(fā)達國家為簡化評估手續(xù)，都建立了完備的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫，通過預先設計好的程序就可以便捷地獲得特定房產(chǎn)的近似市場價值，這些做法有力地推動了房產(chǎn)稅的管理和征收工作。

 

突出公益性抑制房地產(chǎn)投機

 

在國外，征收房地產(chǎn)稅最重要的目的是保證地方財政有充足來源，一般占地方財政收入的70%左右。在國外民眾很少抱怨房地產(chǎn)稅，其中的重要原因是國外房地產(chǎn)稅主要用在公共開支上，如園林、消防、教育、公交、博物館等領(lǐng)域，取之于民，用之于民。

 

一般而言，房地產(chǎn)稅稅率高的地方，公共設施和公共服務質(zhì)量要好于其他地區(qū)。例如，中小學校的等級比較高，有的地區(qū)從幼兒園到高中免學費，并為學生提供免費午餐和校車免費接送等。在美國，一個區(qū)域房產(chǎn)稅的征收可以由本轄區(qū)納稅人決定，如果納稅人認為不需要更多的公共服務，則可以通過選區(qū)民意代表提出削減某些預算的提案，進而少交房產(chǎn)稅。

 

抑制房地產(chǎn)投機、管控房價并不是國外房產(chǎn)稅的主要功能，但由于征管環(huán)節(jié)設置較為科學合理，一定程度上對房地產(chǎn)市場價格會產(chǎn)生積極的調(diào)控作用。

 

在國外，依靠房產(chǎn)稅調(diào)控既有成功例子，也有失敗例子。韓國曾在本世紀初為抑制房地產(chǎn)市場泡沫，多次增加房產(chǎn)稅稅負，導致一些房價較高地區(qū)業(yè)主承擔了大額房產(chǎn)稅，卻未能有效刺激這些地區(qū)房產(chǎn)流通，也未能抑制房價，最終以失敗告終。新加坡則對開發(fā)商和富人增收高額房地產(chǎn)稅，而對占住戶總數(shù)中低收入者提供由政府控制戶型和房價的房屋，并對其他困難群體給予更優(yōu)惠的住房政策，區(qū)別性房產(chǎn)稅幫助新加坡有效抑制了房價的上漲，同時保障了居民住房。

 

美國：房地產(chǎn)稅凸顯“公共財政”特點

 

美國房地產(chǎn)稅是在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進行征收，具有收入與支出、稅負與公共服務對應性強的顯著特點，展現(xiàn)出較強的生命力。經(jīng)過長期實施與不斷完善，目前已發(fā)展成為美國財產(chǎn)稅中最核心的部分。

 

房產(chǎn)稅成地方政府主要收入來源

 

美國財產(chǎn)稅是美國地方政府的主要自有財源，在美國歷史上甚至一度占到美國地方政府收入的絕大部分，在征收方式、稅率確定等方面具有明顯特點。

 

首先，房地產(chǎn)稅征稅規(guī)模實施全民征收，是地方政府財政收入的主要來源，也是居民在住宅消費上的第二大支出。房地產(chǎn)稅征稅依據(jù)是以房地產(chǎn)核定價值作為計稅依據(jù)。核定價值由兩部分構(gòu)成，一是房屋本身的價值，主要依據(jù)購買時的價值、裝修增加值、市場增值等；二是土地的價值。地方政府將房地產(chǎn)核定價值的一定比例作為征稅值，然后確定房地產(chǎn)稅稅率，各地比例一般在1%-3%，實際繳納的房產(chǎn)稅金額為房地產(chǎn)征稅值乘以房地產(chǎn)稅稅率。

 

其次，美國采用不同的方法對房地產(chǎn)進行估值。一是市場比較法，即以相似房地產(chǎn)的市場價值為參考依據(jù)對被評估的房地產(chǎn)進行估值，一般適用于較簡單的住宅類的評估；二是成本核算法，即用建造成本與折舊情況評估房地產(chǎn)的價值，一般用于評估游樂場、運動場、電影院、飛機場、醫(yī)院等大型公共建筑；三是收入分析法，即根據(jù)租金收入用投資回報率測算出房地產(chǎn)的市值，這種方法一般用于商業(yè)出租等房地產(chǎn)的評估。

 

再次，美國地房產(chǎn)稅稅率經(jīng)常變動，房產(chǎn)稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，一般由州稅率，市、縣稅率，學區(qū)稅率三部分組成。20世紀90年代以后，州政府的房產(chǎn)稅大幅縮減，主要劃歸各地地方政府，約占地方政府財政收入的85%-90%。各級地方政府確定房產(chǎn)稅率受到州稅法制約，只有獲得州政府的批準后方能實施。

 

實施征核分離特殊群體享有優(yōu)惠

 

美國房地產(chǎn)價值的評估與房地產(chǎn)稅的征收管理分開，價值評估由核稅官員完成，征收管理由稅務官員負責。在房產(chǎn)稅的評估方面，美國房地產(chǎn)評估師協(xié)會(SR E A )成立于1935年，是北美最大的獨立性房地產(chǎn)評估師組織，專業(yè)的核稅官員對房地產(chǎn)價值進行估價。如果納稅人對估價有異議，可以通過提起復議或上訴。在征稅管理制度方面，美國建立了私人財產(chǎn)登記制度，擁有相對完善的個人財產(chǎn)記錄，便于規(guī)范化的管理，并與個人信用制度和存款實名制相配套，方便稅務當局掌握納稅人資料。采用網(wǎng)絡化管理房產(chǎn)信息，房產(chǎn)評估后可以網(wǎng)上納稅。

 

美國房產(chǎn)稅征收程序如下。首先，核稅官員在規(guī)定時間對房地產(chǎn)計稅價值進行核定，一般一年核定一次；然后，市、鎮(zhèn)政府根據(jù)房地產(chǎn)計稅價值以及財政預算確定稅率，并由稅務機關(guān)執(zhí)行；最后，征稅官員計算出納稅金額，并以郵寄形式通知納稅人，或者通過計算機發(fā)給相關(guān)金融部門代為繳納。

 

上海財經(jīng)大學不動產(chǎn)研究所常務副所長陳杰教授介紹，每一次超過了繳費期限，將要支付納稅額10%的罰金；若是連續(xù)5年未繳納房地產(chǎn)稅，房產(chǎn)將被政府沒收和拍賣。所以，雖然美國房價便宜，購房均價22-25萬美元，但光能買得起房不行，能持續(xù)繳納財產(chǎn)稅才能真正成為房主。之前底特律樓市崩盤，不少獨棟房子賣幾美元，其中多數(shù)是房主因為失業(yè)而繳納不起財產(chǎn)稅、拖欠巨額財產(chǎn)稅，不得不廉價拍賣。

 

在征收環(huán)節(jié)，美國還對特殊群體實施了各種房地產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。如政府公共部門、非營利組織、教育組織、宗教組織所有或占有的物業(yè)免征房產(chǎn)稅；由政府所有或者占有的物業(yè)免征房地產(chǎn)稅；美國各州對于自用住宅實施一定額度的免稅，各州免稅額不盡相同，對弱勢群體包括老人、殘疾人、低收入房產(chǎn)所有者、退役軍人及配偶、農(nóng)業(yè)用地等實行抵免制度，可以抵頂或退還部分個人所得稅或退休現(xiàn)金等。

 

房產(chǎn)稅收入主要用于公共事業(yè)

 

美國房產(chǎn)稅是地方政府機構(gòu)所需經(jīng)費的主要來源，對政府部門的正常運轉(zhuǎn)起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)稅的稅收收入主要用于公共事業(yè)。

 

美國以及主要西方國家，對房屋持有環(huán)節(jié)的課稅都是在財產(chǎn)稅這個欄目中征收。房產(chǎn)稅都是地方稅，由地方政府自行立法制定。美國50個州征收房產(chǎn)稅，征稅主體是郡政府、市政府、和學區(qū)政府(美國特殊的最基層財政主體)，而聯(lián)邦和州政府則不征收財產(chǎn)稅。

 

以舊金山為例，2010-2011年間，由1%的固定房地產(chǎn)稅稅率征收來的財產(chǎn)稅，57%由舊金山郡市兩級政府統(tǒng)一支配，25%由教育發(fā)展基金會支配，7.7%由舊金山學區(qū)政府支配，3%由兒童基金會支配，2.5%由圖書館基金會支配，2.5%由公共場所基金會支配，1.44%由舊金山社區(qū)學院支配，0.63%提交給灣區(qū)高速交通委員會支配，0.21%貢獻給灣區(qū)空氣質(zhì)量控制委員會。此外還有很多很小的專職委員會和公共基金都預先得到相應分配。

 

三方面借鑒美國房地產(chǎn)稅征收經(jīng)驗

 

上海財經(jīng)大學公共政策與治理研究院院長胡怡建等專家認為，可以從以下三方面借鑒美國經(jīng)驗，制定適合我國國情的房地產(chǎn)稅征管原則和辦法。

 

首先，以地方為主，將開征權(quán)和課稅規(guī)則交給地方，因為地方政府才最接地氣、最了解居民實際公共服務需求和相關(guān)財政投入缺口。“地方”級別可以從地級市開始(直轄市則為市為一級單位)，區(qū)縣級單位也可以申請對房產(chǎn)稅的稅率及免征額度根據(jù)本地情況進行微調(diào)。

 

其次，注意稅收負擔的公平性和可行性，合理設定免征面積或免征額度。國外財產(chǎn)稅沒有房產(chǎn)免征面積之說，但有免征額度，免征額度比免征面積更合理。針對我國城市40%以上房產(chǎn)是房改房、房產(chǎn)價值高但房主收入不一定高的實際情況，也為減少推廣難度，可以設計按照家庭為單位給予一定的免征額度。

 

最后，稅率恰當，稅負有增有減。稅率可具有地方靈活性，如何最優(yōu)化原則上由地方自行掌握平衡，但中央初期要有所調(diào)控，樹立示范和標桿效應。同時，為減少征收阻力，房產(chǎn)稅負有增就要有減，盡量取消房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種營業(yè)稅費。

 

德國：房地產(chǎn)稅分類征收控房價

 

德國房地產(chǎn)稅征收以不動產(chǎn)交易稅為主，交易環(huán)節(jié)稅負重，持有環(huán)節(jié)稅負輕，抑制房地產(chǎn)投機效果明顯。專家認為，我國可部分借鑒德國區(qū)分短期持有和長期持有，在征免稅上區(qū)別對待的做法，達到有效征稅和成功遏制較高房價的目的。

 

分類征收簡便易操作

 

德國房地產(chǎn)稅分為交易環(huán)節(jié)稅和保有環(huán)節(jié)稅兩大類，交易環(huán)節(jié)稅收主要包括土地交易稅與資本利得稅，保有環(huán)節(jié)稅主要是土地稅，其征收制度設計簡便易于操作。

 

首先，土地交易稅作為一種特別流轉(zhuǎn)稅，納稅主體為土地轉(zhuǎn)讓方與受讓方，征稅對象為德國境內(nèi)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓交易。計稅依據(jù)一般為交易價格，若交易價格不存在或無法確定，則應按照德國資產(chǎn)評估法的相關(guān)規(guī)定以地產(chǎn)評估值為基準，一般為市場價值的60%至80%。為鼓勵居民擁有自己的住宅所有權(quán)，并打擊炒房者的投機行為，德國政府多次調(diào)整土地交易稅稅率，2010年土地交易稅的普通稅率為3.5%至5%，土地所在州政府可以具體確定適用稅率。

 

其次，在資本利得稅環(huán)節(jié)，德國政府將稅收措施作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本手段，用于出售的房地產(chǎn)除了要交土地交易稅，出售持有10年以內(nèi)的不動產(chǎn)按照個人所得稅的標準累進稅率征稅，對出售已擁有10年以上的房地產(chǎn)所獲得的收益不征個人所得稅。在符合條件情況下，將出售房地產(chǎn)的資本收益用于購買另一替代房產(chǎn)時，該資本收益免征資本利得稅。

 

此外，在土地稅環(huán)節(jié)，自有自用的住宅和不出租盈利的住宅不需要交納不動產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。土地稅實際上是政府向德國境內(nèi)的地產(chǎn)(包括土地、地面建筑物)征稅，稅金的多少則按照登記的地產(chǎn)狀態(tài)和價值確定。其征稅基礎為每年初按照稅收評估法(根據(jù)成交土地的價格得出同類土地的納稅價值)所確定的課稅標準價值，一年一繳。德國各市鎮(zhèn)仍有較大的土地稅調(diào)控空間，可以制定適合的稅率。

 

征收“重交易輕持有”稅收豁免普惠居民

 

德國房地產(chǎn)稅制具有重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)，短期交易征重稅，長期持有交易免稅，稅收體現(xiàn)公平原則等諸多特點。

 

德國將房地產(chǎn)稅重點放在交易環(huán)節(jié)，既征交易稅，又征所得稅，并依據(jù)持有時間長短區(qū)別對待。持有不到10年轉(zhuǎn)讓征收資本得利稅，而持有10年以上免稅。有利于抑制房地產(chǎn)過于短期交易，促使長期持有，減少市場投機。

 

房產(chǎn)持有中的房地產(chǎn)稅主要針對商用房產(chǎn)，居民住房免稅；居民基本住房只繳納建筑用的土地稅，對建造和購房實行稅收優(yōu)惠和財政補貼，體現(xiàn)了保護居民住房消費的政策意圖。

 

德國房地產(chǎn)價格長期穩(wěn)定，據(jù)統(tǒng)計，從1977年至今的30多年里，德國平均房價僅上漲了60%，而平均每年漲幅不過是2%，如果扣除物價上漲因素，德國房價實際上是在縮水。

 

在稅收豁免上，公共土地(如公園、墓地)、當局公共的土地及建筑物、聯(lián)邦鐵路、教堂、醫(yī)院、科研和教育機構(gòu)以及軍用設施和市政公司等，享受土地稅豁免政策。長期以來，德國政府高度重視居民對房地產(chǎn)的基本需求，對房地產(chǎn)的買賣和經(jīng)營予以嚴格的區(qū)別對待，對自有自用的第一套住宅(不包括度假村)不需繳納房產(chǎn)稅，只是對房基地征收土地稅。

 

德國房地產(chǎn)稅征收制度的啟示意義

 

上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟與管理學院朱為群教授認為，德國房地產(chǎn)稅收與我國比較接近，重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅，其房地產(chǎn)稅收政策給我國以下啟示。

 

一是德國將房地產(chǎn)作為社會福利機制的重要一環(huán)，保障居民住房是聯(lián)邦政府首要的政策目標之一，對購房實行稅收優(yōu)惠和財政補貼，把房地產(chǎn)稅收放在交易環(huán)節(jié)，而且根據(jù)實現(xiàn)交易，以及盈利征稅，體現(xiàn)漲價歸公稅收理念和負擔能力原則，鼓勵居民購房，并長期持有，抑制投機。

 

二是德國保持房地產(chǎn)價格穩(wěn)定與沒有實行土地批租，而是采取年租制有一定關(guān)聯(lián)，由于采取土地使用權(quán)的年租制，以及國家對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財政補貼，使房地產(chǎn)成本降低，價格得以控制。

 

三是對居民基本住房進行保護。德國房地產(chǎn)稅制對居民住房不征稅，對建造和剛剛購置住宅稅收優(yōu)惠和財政補貼，體現(xiàn)了對民生的特別關(guān)懷。