日前，香港樓市掀起降價風，由新鴻基與長和系為代表的香港老牌地產商紛紛打折促銷，最高折扣一度高達40%。香港作為一個歷經樓市跌宕起伏的成熟市場，其風向標意義可謂深遠，而這一信號，使成交量已大幅下滑的內地房地產業(yè)的悲觀情緒再度加劇。
萬科董事會主席王石表示，2014年樓市“非常不妙”，一向樂觀的任志強也開始轉調，認為“漲幅會大幅下降”。
對此，專家認為，在國內外流動性緊縮的大背景下，內地樓市年內恐將難言樂觀。
拋售
港商擇機先動
2月10日，新鴻基地產推出新界元朗住宅樓盤“爾巒”的貨尾樓盤，價格為平均每平方尺9268港元，較去年首推時下降近35%，甚至低于同區(qū)域二手房價格10%至15%。如果算上項目提供的付款折扣優(yōu)惠、新地會會員折扣優(yōu)惠等其他優(yōu)惠，項目價格最高降幅可達40%。此外，李嘉誠長和系長江實業(yè)新年首個新盤也以降價25%開售。
土地方面也不再熱絡。2月12日，香港屯門兩幅限量地也以遠低于市場預期的價格成交，每平方英尺地價最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。
對此，C R IC研究中心研究員楊科偉表示，經過樓市大幅跌宕尤其是從1997年香港樓市泡沫破滅中爬起來的香港地產商，對市場走勢和風險控制有著獨到的洞察力。
中國房地產學會副會長陳國強在接受《經濟參考報》采訪時表示，雖然內地樓市與香港樓市相對獨立，但是不能否認會造成影響。一方面，造成影響的因素在傳導下同時作用于內地，另一方面，對本就易受影響的內地購房者的心理預期，影響更為明顯。
自稱“永遠不賺最后一個銅板”的地產商李嘉誠，在過去短短5個月間，便連續(xù)拋售價值約200億元的內地物業(yè)。自8月以來，李嘉誠控制的長和系便開始拋售國內不動產，8月以26億元出售廣州西城都薈廣場等項目、10月以約70億元出售上海陸家嘴東方匯經中心、12月以預計30億元出售南京國際金融中心大廈。而今年年初，李嘉誠之子李澤楷執(zhí)掌的電訊盈科公告擬售北京三里屯電訊盈科中心。此外，李氏家族同時減持嘉湖銀座近70%股權。
楊科偉認為，作為“精明”港商代表的李嘉誠一向被視為投資風向標，其頻拋物業(yè)的做法正源于對未來市場的判斷。
警覺
A股房地產板塊大幅下挫
17日，中國指數研究院報告顯示，在2月10日-2月16日的一周內，監(jiān)測的42個城市中，超9成城市周均成交面積同比下跌。
CREIS中指數據庫數據顯示，第7周監(jiān)測的42個城市中，月周均成交面積除溫州、徐州、南充外同比全部下跌，其中北京、深圳跌幅最大，分別下跌91 .83%和89 .29%，廣州緊隨其后，同比下跌77.25%。
事實上，2014年伊始樓市成交遇冷，多數城市環(huán)比和同比均有所下降。以2013年最為火爆的一線城市為例，C R IC研究中心數據顯示，1月，深圳同比下降72%，其次為廣州，降幅達54%；北京、上海則分別同比下滑49%與31%。環(huán)比方面也有不同程度下滑，深圳以環(huán)比下滑51%高居榜首，廣州隨后環(huán)比下降30%，北京、上海則分別環(huán)比下降16%與28%。
鏈家地產市場研究員張旭認為，1月份市場的成交平淡，更多的應視為國內樓市在傳統(tǒng)淡季影響下的短暫回落。從今年市場的整體趨勢上看，當前購房積極性不及前兩年，整體市場的熱度和預期略有降溫，對于房企而言也并不急于推盤。
與此同時，資本市場對于房地產業(yè)未來判斷也不看好。自2013年起，房地產股全面下跌，跑輸大盤8個百分點。其中，地產龍頭保利地產2013年股價跌幅達38 .2%，萬科下滑19.37%，招商、金地同樣如此，跌幅分別達29.75%和3.68%。
跌勢仍在繼續(xù)。截至2月16日，2014年以來，在不到50天內，房地產(申萬)指數便已累計下跌了0.23%，“招保萬金”四大房企股價也無一例外下跌。其中，招商地產累計下跌13 .14%，保利地產累計下跌6.79%，萬科A累計下跌8.22%，金地集團累計下跌8.23%。
業(yè)內人士表示，地產股的走勢不僅是房地產上市公司當季業(yè)績的體現，更代表了市場投資者對于未來房價和房企運營情況的預期。
在此影響下，房企大佬近日來也紛紛悲觀再起。據媒體報道，萬科集團董事長王石日前在接受采訪時，用“非常不妙”來表達其對今年樓市的觀點，并稱“我不改變我的觀點”。
而他的觀點便是此前對李嘉誠拋售物業(yè)的發(fā)聲：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，樓市要小心了！”。
同時，一向被稱為大嘴的任志強，也在常年唱多后，進行了改口“我做了十幾年房地產報告，今年第一次提出‘風險’兩個字。”任志強說，“很多開發(fā)商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀，我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險”。
錢緊
內地樓市年內難言樂觀
對于香港樓市，楊科偉認為，資金與樓市高度相關，流動性緊縮成緊箍咒。
“在聯系匯率制度下，港元匯率與美元掛鉤，受外部資金影響較大。”楊科偉表示，2014年1月28日至29日的美聯儲貨幣會議宣布削減100億美元Q E計劃，自2月起將再削減100億。美國經濟溫和復蘇、就業(yè)持續(xù)改善沒有改變，Q E削減就將會繼續(xù)，未來會有外資持續(xù)大規(guī)模流出。
住建部政策研究中心研究員趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，香港樓市與內地樓市上漲周期聯動，香港作為內地房企主要融資地，熱錢外流勢必會對融資造成影響。但自2013年房地產市場走高以來，房地產項目出貨率較高，房企資金較為充裕，內地樓市又有其獨立性與封閉性。“因此，香港樓市從某種角度來講對內地樓市有一定影響，但影響程度不能過高估計。”
“實際上，我們應注意的是香港樓市下滑對內地購房者預期的 影響。”趙路興說。
曾出任美國聯邦政府房產金融辦專家，現任新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒此前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，從中國房地產市場來看，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預期。
“我們通過模型計算過北京市場的房價，得出如果北京要維持目前房地產市場的發(fā)展現狀的話，北京市場的預期是每年要漲5.9%。但是如果預期向下跌了一個百分點，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%。”鄧永恒說。
除以上影響外，楊科偉表示，2014年一線城市和熱點二線城市限購限貸等措施短期難以退出，將適當延遲改善性需求釋放及抑制投資性需求。
“一面是市場需求的萎縮，另一面則是資金面收緊導致支付能力受挫，2014年內地房地產市場難言樂觀。”楊科偉說。
對于2014年內地房地產風險，陳國強表示，應警惕對市場風險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。“香港樓市經歷過市場的春夏秋冬，一旦出現問題，反應較為迅速并謹慎。在出現問題時，果斷割肉，以減少損失。但內地房地產企業(yè)雖然經歷了2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。”
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