往年春節(jié)后銀行房貸利率優(yōu)惠今年銷聲匿跡了。來(lái)自蘇州、南京等地樓市的最新信息顯示，目前銀行首套房貸款利率不僅基本沒(méi)了折扣，相反還普遍上浮。

 

據(jù)蘇州市物價(jià)局18日發(fā)布的監(jiān)測(cè)信息，受“余額寶”等互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的沖擊和銀行內(nèi)部加強(qiáng)管控等因素的影響，年后蘇州各家銀行首套房首付3成未變，但房貸利率卻普遍較基準(zhǔn)利率上浮5%，即年利率由6.55%變?yōu)?.878%。南京一房地產(chǎn)網(wǎng)站的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，19家辦理首套房貸款的銀行都取消了利率優(yōu)惠，其中3家銀行利率上浮，幅度最多的達(dá)到30%。而去年初365地產(chǎn)家居網(wǎng)對(duì)南京23家銀行的摸底結(jié)果顯示，10家銀行對(duì)合作樓盤給出了85折的利率優(yōu)惠。

 

房貸利率的上漲，增加了購(gòu)房者還貸壓力。以60萬(wàn)元30年期限等額等息還款為例，在基準(zhǔn)利率條件下，每月需還款3812元，在基準(zhǔn)上浮5%后，每月多還款131元，累計(jì)多還款4.7萬(wàn)元。記者從省統(tǒng)計(jì)局了解到，截至去年末，我省個(gè)人貸款余額正逼近萬(wàn)億元，為9151億元，較去年初增長(zhǎng)22.5%，房貸已占我省各項(xiàng)貸款余額的15%。

 

房貸“年初松、年末緊”鐵律被打破了 樓市很差錢，成交難有樂(lè)觀預(yù)期

 

春節(jié)后，昆山部分銀行抬高外地人購(gòu)置首套房門檻，首付從三成提至五成；在南京，首套房貸款利率上浮的消息也在發(fā)酵；省內(nèi)已有銀行退出房貸市場(chǎng)……往年，房貸都是“年初松、年末緊”，今年這一鐵律卻被打破。

 

南京“我愛(ài)我家”市場(chǎng)部總監(jiān)胡涓娟，18日給記者傳來(lái)一份15家銀行當(dāng)前首套二手房貸款政策統(tǒng)計(jì)表。其中，首套房貸款執(zhí)行基準(zhǔn)利率的占13家。建行和光大銀行將基準(zhǔn)利率上浮5%；興業(yè)銀行的首付比例從三成提至三成五；郵政儲(chǔ)蓄銀行也將首付比例定為三至四成；中行則把50-60平方米的二手房首付比例提至四成。

 

貸款限定條件同樣增多，房齡普遍要求20年以內(nèi)，有5家銀行還要求15年以內(nèi)；貸款房源面積也有限定，大多銀行只對(duì)60平方米以上房源放貸，交行則只對(duì)20年內(nèi)、70平方米以上的二手房放貸。

 

“二套房房貸利率更是上浮10%－15%，不少銀行已對(duì)外地人在南京購(gòu)房停止放貸?，F(xiàn)在商貸和公積金貸款下款周期都要2個(gè)月左右。”滿堂紅南京公司市場(chǎng)部主管李媛說(shuō)，去年該公司二手房交易中貸款購(gòu)房占80%，但至今年2月18日，貸款購(gòu)房占比降至65%，35%的客戶已采用一次性付款方式。“業(yè)主現(xiàn)在都希望購(gòu)房人能多付一些首付，如果一次性付款，還可讓價(jià)。”

 

目前，南京19家主力銀行中，招商銀行已基本不做房貸業(yè)務(wù)，有中小商業(yè)銀行甚至將首套房房貸利率提高30%。放貸較寬松的只有省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金貸款，只要案子上報(bào)，仍能保證兩個(gè)工作日下款。盡管南京放貸金額緊張，但省級(jí)機(jī)關(guān)住房公積金貸款這個(gè)蓄水池還很滿。不過(guò)，這一貸款受益人群有限。

 

貸款吃緊，緣于錢荒。胡涓娟說(shuō)，去年樓市交易井噴，銀行額度當(dāng)年上半年基本用光，下半年基本靠邊吸儲(chǔ)邊放貸。由于貸款額度不足，大量房貸及企業(yè)貸款都被積壓。今年初貸款額度雖然重新獲得，但必須先用來(lái)處理舊賬，所以銀行對(duì)新增房貸需求難以滿足。

 

去年下半年興起的互聯(lián)網(wǎng)金融，使得零散資金大量從銀行流出，進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)投資領(lǐng)域。大量資金流出后，銀行被迫提高部分存儲(chǔ)利率，加之利率市場(chǎng)化，所以貸款利率上浮預(yù)料之中。南京一家商業(yè)銀行人士透露，目前銀行吸儲(chǔ)壓力普遍很大，總行對(duì)存款考核壓力甚至大于貸款。

 

省社科院世界經(jīng)濟(jì)研究所助理研究員蔣昭乙分析說(shuō)，按往常規(guī)律，銀行每季度放貸是“4321”節(jié)奏，年初放貸相對(duì)寬松，四個(gè)季度貸款量分別占全年總量的40%、30%、20%及10%。但去年以來(lái)，M2（廣義貨幣）不斷走高，市場(chǎng)流動(dòng)性大，央行通過(guò)逆回購(gòu)發(fā)行債券仍不能完全生效，于是提高存款準(zhǔn)備金率并加強(qiáng)“影子銀行”清理，這使得銀行盈利點(diǎn)減少。

 

美國(guó)量化寬松政策退出，使人民幣匯率受到影響，M2更高，熱錢撤離也讓樓市面臨風(fēng)險(xiǎn)。這些迫使商業(yè)銀行放款更為謹(jǐn)慎。房貸對(duì)銀行而言已是雞肋，風(fēng)險(xiǎn)大、利潤(rùn)薄，如按85折利率放貸，幾乎不賺錢，銀行寧愿把精力放在其它貸款上，既規(guī)避央行流動(dòng)性要求，又增加利潤(rùn)。

 

 “之前的風(fēng)險(xiǎn)度測(cè)試表明，房?jī)r(jià)下跌30%銀行可以承受。但房?jī)r(jià)下跌會(huì)產(chǎn)生慣性，一旦下跌，不一定剎得住。所以，減少利率優(yōu)惠、暫停房貸也是銀行的自我保護(hù)。”蔣昭乙說(shuō)。

 

錢荒持續(xù)，樓市堪憂。去年，一些銀行對(duì)首套房尚能給出基準(zhǔn)利率八五折優(yōu)惠，恢復(fù)至基準(zhǔn)利率后，貸款購(gòu)房成本明顯上升。以購(gòu)買總價(jià)100萬(wàn)元住房為例，首付30萬(wàn)元，辦理70萬(wàn)元20年商貸，以八五折利率、等額本息還款方式計(jì)算，月度還款約為4843元，支付總利息款46萬(wàn)多元；若按基準(zhǔn)利率計(jì)算，月度還款額將達(dá)到5240元左右，支付總利息款55萬(wàn)多元，購(gòu)房成本驟增。春節(jié)后至今，南京商品住宅日均認(rèn)購(gòu)量低于150套，去年同期則為182套。

 

盡管開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是大型品牌房企融資渠道較多，受銀行壓縮開(kāi)發(fā)貸款影響有限，但購(gòu)房需求的萎縮，接下來(lái)還是將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，資金回籠將打折扣。蔣昭乙認(rèn)為，房貸緊張局面短期內(nèi)不會(huì)打破。招行一位信貸負(fù)責(zé)人稱，按基準(zhǔn)利率甚至上浮利率放貸，預(yù)計(jì)將成今年房貸市場(chǎng)常態(tài)。

 

信貸吃緊持續(xù)，必將使樓市格局發(fā)生變化，由于通過(guò)銀行杠桿投資的成本越來(lái)越大，投資必將進(jìn)一步受到擠壓。“從我們統(tǒng)計(jì)看，二手房投資比例已不足1%。而且市場(chǎng)普遍認(rèn)為房產(chǎn)稅征收是遲早的事，很多人已不將房產(chǎn)投資列為首選。”李媛表示。

 

南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理何曄認(rèn)為，今年樓市注定挑戰(zhàn)大于機(jī)遇。省房協(xié)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李智預(yù)測(cè)，去年不少需求提前釋放，今年總體成交量下滑將成定局。去年房?jī)r(jià)快速上漲，也提前透支部分區(qū)域利好的實(shí)際估值，今年房?jī)r(jià)將進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定期，漲幅極有可能收窄。