近期，關(guān)于樓市未來走向引發(fā)市場高度關(guān)注。在《動蕩的世界》第三章中，前美聯(lián)儲主席格林斯潘在分析過去十年美國住房價格飆升的原因時，提出了“杰塞爾悖論”。過去相當(dāng)長時間內(nèi)，我國住房市場也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔(dān)者。為防范資產(chǎn)價格泡沫風(fēng)險，應(yīng)避免未來樓市演化成“杰塞爾悖論”。

 

在格林斯潘還是十多歲少年時，當(dāng)時著名喜劇演員員喬治杰塞爾講了一個故事：一位疑心較重的投資者不太情愿地參與股市投資。他先買入少量交易量很少的低信用公司股票，驚訝地發(fā)現(xiàn)價格立刻從10美元漲到11美元。這樣一來，他認為自己已經(jīng)是位聰明的投資者，于是繼續(xù)買入。最終，他一個人的出價把那只股票推到了每股30美元的高價，然后決定套現(xiàn)離場。他給經(jīng)紀人打電話，要求賣出股票，對方猶豫片刻后反問道：“賣給誰呢？”格林斯潘將這個故事稱為“杰塞爾悖論”。

 

我國樓市演化也不乏“杰塞爾”式的風(fēng)險承擔(dān)者。在過去十多年強烈房價上漲預(yù)期的演化過程中，開始懷有疑慮的購房者都逐漸成為堅定的看漲方，并推動房價持續(xù)不斷走高。隨著房價日益偏離宏觀經(jīng)濟基本面、居民收入狀況和住房租金水平，房地產(chǎn)市場上繼續(xù)高位接盤的人已日漸稀少。當(dāng)前我國住房擁有率較高，據(jù)2012年浙江大學(xué)和清華大學(xué)開展的《中國居住小康指數(shù)》聯(lián)合調(diào)查結(jié)果顯示，即使是置業(yè)困難的一線城市，住房擁有率也高達70%，約為紐約的一倍多。不僅如此，當(dāng)前熱點城市住房空置率普遍較高，相當(dāng)多住房銷售后長期無人居住，存在巨大浪費。這種情況在一線城市北京、上海也較為普遍，擁有多套閑置房產(chǎn)的業(yè)主大有人在。還有，一線城市租金收益率不到2%，已低于存款基準(zhǔn)利率。這些情況充分表明，我國房地產(chǎn)市場向“杰塞爾悖論”演化的風(fēng)險與日俱增。

 

為維持當(dāng)前房價繼續(xù)高位上漲，資金供應(yīng)難度越來越大。2013年末，我國城鎮(zhèn)居民人口達7.3億，按照人均30平方米計算，存量住房面積高達219億平方米。按照均價5000元每平方米計算，存量住房價值高達109.5萬億元。若2014年住房均價上漲10%，在不考慮新建住宅情況下，存量住房價值將增加10.95萬億元。如此規(guī)模存量住房價值，已非穩(wěn)健貨幣政策所能承擔(dān)。目前看，住宅市場拋售意愿也有所增強。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2013年全市二手房總成交套數(shù)環(huán)比上漲13.4%，為最近3年高點；而同期新建住宅成交網(wǎng)簽套數(shù)則環(huán)比下降3.3%；二手房成交套數(shù)占比已達57.8%，表明市場空方逐漸增多，繼續(xù)維持房價高位上漲將更加困難。

 

在過去相當(dāng)長時間里，我國樓市運行幾乎無視風(fēng)險因素的存在。我國為數(shù)眾多的居民雖然缺乏風(fēng)險決策和自擔(dān)能力，但在住房市場上的購房行為表現(xiàn)猶如搶購高收益財富管理產(chǎn)品那樣狂熱，明顯存在非理性色彩。為避免住房價格不斷上漲并逐漸演化為“杰塞爾悖論”，當(dāng)前需要高度警惕樓市運行風(fēng)險。而在這方面媒體與市場有很大的行為空間，政府的正確引導(dǎo)作用也必不可少。