馬年第一拍，龍湖斬獲西局地塊

 

正月十五剛過，北京房地產(chǎn)市場火爆開年。

 

被稱為“馬年第一拍”的豐臺西局爭奪現(xiàn)場，一向穩(wěn)扎穩(wěn)打的名企龍湖地產(chǎn)力克9家競爭者，以成交價35.7億元、樓面價6萬元/平方米拿下這塊備受關(guān)注的地塊，業(yè)內(nèi)驚呼所謂的“龍湖現(xiàn)象”將在南城上演（龍湖一旦在一個區(qū)域拿到地塊，該區(qū)域即開啟“土地上漲模式”）；與此同時，順義趙全營地塊以25.1億元歸去年已經(jīng)在土地市場頗多斬獲的和裕地產(chǎn)所有……而在本周，11宗新地塊也即將面市。

 

而在另一個“戰(zhàn)場”，上周北京樓市銷售領(lǐng)域又現(xiàn)“日光盤”，旭輝e天地與熙悅春天都實現(xiàn)了所推房源售罄，繼續(xù)了從去年11月開始的“淡季不淡”的銷售熱潮。

 

據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測，2013年北京住宅類建筑面積占經(jīng)營性地塊首次突破57%。由于土地供應(yīng)出現(xiàn)井噴，2014年產(chǎn)生大量住宅供應(yīng)，樓盤供應(yīng)會達到近幾年峰值。供應(yīng)大了，需求矛盾趨緩，樓盤銷售競爭勢必會激烈，買房人到了出手的時候嗎？

 

在看似瘋狂的市場表現(xiàn)之外，亦有冷靜人士提醒人們時刻提防危機的來臨。北京市房協(xié)副秘書長陳志對北京青年報記者說，近幾年地產(chǎn)大勢雖不會翻轉(zhuǎn)，但不排除隨時會有拐點的出現(xiàn)，買房人應(yīng)先厘清買房需求到底是什么之后再決定是否出手。

 

開年“日光盤”和搶地潮

 

上周末，房山項目旭輝e天地二期開盤，這是繼1月25日開盤后的第二次小開盤。短短幾個小時，68套房源售罄，銷售金額共6300萬元。旭輝地產(chǎn)營銷副總監(jiān)姚鈺淇告訴記者，往年春節(jié)過后到3月之前，都是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的淡季，但2014年伊始到本月中的兩次開盤，旭輝e天地斬獲將近2億元，不能不說今年市場被買房人普遍看好。

 

除了旭輝e天地，上周北京樓市還有大興樓盤熙悅春天、朝陽樓盤常楹公元兩個項目入市。其中，熙悅春天首期開盤500套即售罄，當天銷售10億元。

 

據(jù)熙悅春天開發(fā)商、首開保利聯(lián)合體相關(guān)負責(zé)人介紹，新年“日光盤”出現(xiàn)并非偶然，主要是需求積累的突然釋放。受2013年底北京樓市“限售令”影響，大興、房山大多數(shù)項目被“限”，尤其天宮院板塊近5個月內(nèi)項目入市，與去年上半年保利春天里、金融街]融匯、龍湖時代天街火爆的開盤景象相去甚遠。而最重要的是，熙悅春天產(chǎn)品定位及開盤均價2.3萬元/平方米，與購房者的心理預(yù)期較匹配，因此備受青睞。

 

據(jù)了解，進入2月下旬，大興將迎來開盤潮。屆時，鑫苑鑫都匯、金融街融匯、住總?cè)f科橙、中國水電云立方等項目或?qū)?ldquo;扎堆”入市。目前所獲消息稱，本周末鑫苑鑫都匯將以毛坯、均價2.1萬元/平方米啟動首期開盤；金融街融匯本周啟動驗資，本月底或3月初開盤出售1000套房源。

 

而在土地市場， “馬年第一拍”花落龍湖，對于這個一向穩(wěn)健的房企來說，去年還在主張“控制規(guī)模”、“穩(wěn)扎穩(wěn)打”，而新年卻一反常態(tài)四處出擊“攻城略地”。“龍湖北京公司去年參與投標60多次，收獲頗豐，接下來龍湖會參加所有地塊的競標。”龍湖北京公司負責(zé)人告訴北青報記者。

 

在龍湖眼里，城市核心區(qū)的地塊是風(fēng)險最小的，符合做終極住所的標準，必須全力爭取。以西局地塊為例，緊鄰西南三環(huán)，距離六里橋僅5公里，20分鐘可達北京西站，地鐵9號線、10號線、14號線交匯，給做城市豪宅提供了得天獨厚的條件。

 

據(jù)悉，本周將有包括豐臺盧溝橋、亦莊等多宗熱門地塊集體入市，其中僅上述三區(qū)域地塊的起始價已經(jīng)達到近130億元，加上其余地塊，預(yù)計起始價將在150億元左右。按照50%左右的平均溢價率保守估計計算，本周北京的土地出讓金收入有望超過300億元。

 

在京地產(chǎn)大鱷今年

 

推盤計劃為近年來之最

 

2013年，中國龍頭房企萬科集團在北京銷售面積將近50萬平方米，業(yè)績超過百億元。截至目前，北京萬科持有在銷項目新里程、幸福匯、金域提香、如園、西華府、朗潤園等11個，而2014年計劃新開盤項目5個，新獲取待開發(fā)地塊5個，整體開發(fā)面積及銷售金額都超過2013年。

 

而在2014年地產(chǎn)“新賽季”中欲與萬科一爭高下的綠地集團相關(guān)負責(zé)人也表示，今年北京綠地加上去年開盤的項目后期，會新增6盤，共達到10個樓盤在銷。

 

除了2014年將在全國地產(chǎn)市場展開PK的萬科和綠地，其他在京名企的推盤計劃都較去年有所上漲。如龍湖北京公司，去年只有兩個項目在售，而2014年，沙河、密云、西局，三個新地塊新盤將當年開工并銷售，加上之前的孫河雙瓏原著、順義好望山、大興時代天街等一些老項目后期，龍湖2014年項目將有7個之多；而保利集團2014年也將推出保利國際廣場、保利羅蘭香谷（二期）、楓丹壹號、熙悅春天、東壩自住房項目、薊門橋的海德公園等樓盤，遠遠超出2013年的盤量。

 

2013年北京住宅類建筑面積占經(jīng)營性地塊首次突破57%，土地供應(yīng)出現(xiàn)井噴，2014年產(chǎn)生大量住宅供應(yīng)，樓盤供應(yīng)會達到近幾年峰值。中原地產(chǎn)根據(jù)住建委公布的批準預(yù)售許可證的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，2013年住宅土地成交面積為1217.12萬平方米，同比2012年的608.74萬平方米翻了一番。

 

從目前的土地供應(yīng)量來看，備受關(guān)注的自住房總套數(shù)有望在2014年入市3萬-4萬套左右，相比2013年全市成交90平方米以下僅有3.2萬套，2014年樓市中、低端市場很可能出現(xiàn)商品房部分的供需結(jié)構(gòu)明顯緩解，而高端市場的房價仍會保持穩(wěn)定。

 

據(jù)專家介紹，開發(fā)商推盤熱情高漲，是因為市場化的商品房在2014年仍有較大的價格上漲動力。

 

北京亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示，這部分上漲動力源自兩個層面的原因：一是北京整體存量的降低導(dǎo)致的供需矛盾加劇。雖然2013年成交的居住類土地的建筑面積將超過1400萬平方米，但是由于其中有較大比例的保障房和自住商品房，還有剩余市場化商品房由于價格原因很難在一年內(nèi)形成全部供應(yīng)和消化，因此2014年的整體供需矛盾不會發(fā)生質(zhì)的變化。二是由于2013年成交土地的核算的市場化商品房部分地價普遍較高，直接導(dǎo)致地價推高的房價上漲和預(yù)期推高的存量項目的房價上漲，2013年出現(xiàn)的“地價推高房價、房價反作用于地價”和“未來預(yù)期上漲推動當期存量上漲，當期存量上漲影響未來預(yù)期上漲”的動態(tài)關(guān)系會在2014年持續(xù)有效，導(dǎo)致房價存在較大幅度的上漲動力。而另一個層面上，購房者對于價格的接受程度和購買力卻難以像供應(yīng)端那樣高漲，供需兩方面對于價格的判斷會出現(xiàn)分歧，而2013年成交土地的剛性的高售價要求將導(dǎo)致成交量會出現(xiàn)下降。隨著時間的延續(xù)，供需雙方相互調(diào)整預(yù)期最終達到一個相對恒定的價格水平。

 

今年是買房年嗎

 

今年是買房的好時機嗎？專家稱，自住型商品房大大緩解了供應(yīng)壓力，剛需樓盤價格上漲動力減小，逐漸趨穩(wěn)，有自住需求的買房人可以考慮出手。

 

北京亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫告訴北青報記者，2013年提出的自住商品房的政策對于北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了根本性的變革，房地產(chǎn)市場將進入一個“三元”結(jié)構(gòu)——保障性住房、自住商品房、市場化商品房。所以，2014年的市場走勢應(yīng)該分開來分析，不能用過去的把北京市場作為一個統(tǒng)一市場來分析它的整體走勢和變化了。

 

自住商品房從節(jié)前的恒大御景灣到節(jié)后金隅的匯景苑和匯星苑項目，正式拉開了今年的實際性供應(yīng)大幕，雖然目前從單項目來看，申請人群和單項目的供應(yīng)套數(shù)依然是懸殊的大比例關(guān)系，但是如果年內(nèi)實現(xiàn)了超過5萬套的供應(yīng)，那么這部分供應(yīng)對于整個市場還是將產(chǎn)生巨大的影響，北京近年來比較穩(wěn)定的年成交套數(shù)為10萬套，這就意味著5萬套自住商品房達到了50%的市場比例。而這一部分，由于價格優(yōu)惠幅度比較大，基本可以預(yù)見到的是只要供應(yīng)就會全部成交。

 

“自住商品房，就是買彩票中獎，能夠抽中就是大獎。但是如果死等自住商品房則有產(chǎn)生機會成本的風(fēng)險，因為市場化商品房的價格出現(xiàn)上漲的概率較大，會面對未來房價上漲的風(fēng)險。 而市場化商品房，存在較大的價格上漲動力，在權(quán)衡個人的購房需要和多選擇幾個商品房做性價比比較的基礎(chǔ)上，早優(yōu)于晚。”任啟鑫說。

 

而北京市房協(xié)副秘書長陳志則讓買房人保持謹慎樂觀的態(tài)度，“2014年的房地產(chǎn)市場一定不像很多開發(fā)商估計的那樣樂觀，政策變動性因素比較多，目前誰都不敢判斷今年的走勢到底會怎樣。買房人是否買房，應(yīng)該像天氣預(yù)報一樣，有一個長期判斷和短期判斷，在近幾年買房劃算還是等價格回落后買房合適。”

 

陳志說，近三年大的市場格局不會翻轉(zhuǎn)，但今年未必不是拐點的開始。樓市一定程度上的放開，不一定像大多數(shù)人想象的那樣房價越高越有人買。

 

目前，各大郊區(qū)縣的房價都已破兩萬甚至三萬，其實是城區(qū)高房價逼迫下的需求外延，而不是真正的需求。“每平方米兩萬、三萬，買房人可能咬牙還能堅持住，但也許再貴，七環(huán)外都要高價了，只能逼迫人們不再購買。拐點何時到來，要看房價的最高點和買房人心理承受能力何時徹底失衡而破裂。”