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  • "積壓""虛火""泡沫":三四線樓市拐點將至?

    2014年02月21日 17:03
    來源:新華網(wǎng)
    開發(fā)商欠債“跑路”、“鬼城”頻現(xiàn)……近段時間,三四線樓市再次被推到風(fēng)口浪尖,“積壓”“虛火”“泡沫”“崩盤”等嗆聲不絕于耳。一些樓市遇冷,是普遍現(xiàn)象還是個別地方?是拐點將至還是階段性問題?記者就此進(jìn)行了調(diào)研。
     
    三四線樓市疲軟呈蔓延之勢
     
    今年1月,與一二線城市火爆的土地市場相反,不少三四線城市表現(xiàn)低迷,多項統(tǒng)計顯示,三四線城市的樓市面臨著整體下滑的趨勢。
     
    降價促銷城市不斷增加。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計,今年1月,全國100個典型城市中有37個城市的房價環(huán)比下跌,環(huán)比增加5個。而在房價下跌的城市中,有34個是三四線城市。
     
    三四線樓市整體銷量也延續(xù)著去年下半年以來的低迷態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測,今年1月份,25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套,連續(xù)3個月走低,創(chuàng)6個月新低,14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套,創(chuàng)下11個月新低。
     
    與此同時,少數(shù)房地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)畸形繁榮的城市和地區(qū)則深陷泥潭,溫州房價已經(jīng)連續(xù)30個月下跌,高端住宅價格幾乎“腰斬”;不僅西部三四線樓市出現(xiàn)“風(fēng)險集中區(qū)”,江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區(qū)的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入“鬼城”榜單。
     
    淮安是蘇北地級市,該市市區(qū)人口不足60萬,近年來卻涌入380多家開發(fā)商,而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產(chǎn)開發(fā)商說,他這幾年在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了三個項目,前兩個項目銷售不錯,第一個項目賣給了本地人,第二個項目賣給了外來投資者,第三個項目就找不到客源了。“照去年的銷售速度,需要七八年才能清盤。”
     
    常州去年原本計劃大量推地,但乏人問津,最終只完成了當(dāng)年計劃賣地目標(biāo)的一半。無錫一家高端項目開發(fā)了900余套住房,自去年6月開盤以來,至今僅成交78套,老板因資金鏈斷裂而“跑路”,目前樓盤也被有關(guān)部門查封。
     
    房地產(chǎn)“大躍進(jìn)”扭曲供求關(guān)系
     
    業(yè)內(nèi)人士分析,三四線樓市近年來經(jīng)歷了一輪大躍進(jìn)式的狂飆,特別是2010年一二線城市限購之后,大量開發(fā)企業(yè)涌入三四線城市,直接刺激房地產(chǎn)業(yè)單兵突進(jìn),并推動土地的大量釋放,商品房的海量上市。
     
    據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2009年以來,我國部分三四線城市住宅市場供應(yīng)規(guī)模大幅增長,營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應(yīng)總量位居全國前列,待開發(fā)量在3000萬-8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末,營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米,幾乎是北京同期成交面積的2倍。
     
    土地放量后,開發(fā)商為了加速回籠資金而大量推盤,打破了樓市供求平衡。西部某個中等規(guī)模城市,市區(qū)超千萬平方米的大盤就有三個。記者采訪的部分東部縣城,幾乎每個縣城都有大片新建住宅區(qū)閑置。有的縣地處山區(qū),縣城人口僅有幾萬,但樓盤開發(fā)量甚至超百萬平方米,足以容納縣城所有人口。
     
    房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者采訪的多個縣城,房價與幾年前相比幾乎翻番,讓一些人望房興嘆。
     
    克而瑞研究中心近期發(fā)布的《2013年中國城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險排行榜》顯示,一線城市供求比僅為0.64,而三四線城市,例如甘肅武威供求比則高達(dá)8.06,山西大同供求比達(dá)到5.7,延安為4.34,均存在嚴(yán)重供過于求的現(xiàn)象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
     
    曾是三四線房地產(chǎn)標(biāo)桿的溫州和鄂爾多斯[-1.41% 資金 研報],房價急漲之后迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始,已連續(xù)30個月出現(xiàn)同比下降,一些高端項目價格“腰斬”。鄂爾多斯市康巴什新區(qū)部分項目崩盤,從每平方米近兩萬元降至1萬元以內(nèi),有些項目工地不僅遭遇停工,還面臨著農(nóng)民工討要工資的窘境。
     
    物極必反,短期大量開發(fā)導(dǎo)致部分三四線城市供求關(guān)系惡化,大型開發(fā)企業(yè)紛紛“逃離”三四線城市。中原地產(chǎn)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,去年前三季度十大標(biāo)桿房企雖然購地金額創(chuàng)出新高,但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發(fā)商則深度套牢,不知何時能度過寒冬。
     
    破解三四線樓市困局需多管齊下
     
    “個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們,賣地吃飯式的發(fā)展已經(jīng)走到了盡頭。”江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹,國家發(fā)改委課題組近期對12個省區(qū)的調(diào)查顯示,144個地級城市竟然要建200余個新城新區(qū)。161個縣級城市中,提出新城新區(qū)建設(shè)的有67個,占41.6%。
     
    “片面透支財力建新城新區(qū)醞釀巨大風(fēng)險。”王樹華認(rèn)為,城鎮(zhèn)化是國家提出的戰(zhàn)略,但落實過程中一定要按經(jīng)濟(jì)規(guī)律來辦。對于三四線城市的政府來說,一定是產(chǎn)業(yè)發(fā)展在先,就業(yè)與收入增長優(yōu)先。只要夯實了產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ),房地產(chǎn)自然會跟進(jìn)。
     
    中原地產(chǎn)的張大偉表示,不是所有三四線樓市都存在泡沫,價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高,樓市面臨的風(fēng)險加大,必須引起足夠重視。
     
    江蘇省政府參事室主任宋林飛表示,一些三四線城市前幾年因房地產(chǎn)快速發(fā)展,經(jīng)濟(jì)增長和財政收入對于房地產(chǎn)的依賴過重,而且前期土地出讓越多,地方配套支出也就越大,欠賬也越多,對土地財政依賴也越深。
     
    當(dāng)前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯,不同城市間樓市發(fā)展階段千差萬別,一刀切式的調(diào)控不合時宜。如何調(diào)動好、保護(hù)好市場積極因素是當(dāng)務(wù)之急。
     
    中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長胡志剛表示,三四線樓市如果處理得好,能夠走出低谷。中央對發(fā)展新型城鎮(zhèn)化已經(jīng)進(jìn)行了部署,只有端正發(fā)展方向,完善公共服務(wù)配套,提升城市功能才能抓住機遇。
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