一季度求低調(diào),用業(yè)績說話。這是一家南方上市房企最新的部署。
《第一財經(jīng)日報》記者從接近企業(yè)人士處了解到,昨天,這家房企臨時召開緊急會議,聚集了大量公司管理層。這家公司很焦慮,一來,興業(yè)銀行(601166.SH)近日表態(tài)收緊部分房地產(chǎn)類貸款,這家房企擔(dān)憂市場過度解讀;二來,和眾多地產(chǎn)股一樣,上周末樓市“負(fù)面新聞”持續(xù)發(fā)酵后,本周的兩個交易日,公司股價暴跌13%。
連日來,從個別樓盤降價以及銀行收緊“水龍頭”衍生出的“樓市恐慌”牽動市場神經(jīng),多家房企猶如“熱鍋上的螞蟻”。本報記者采訪多名房企負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn),馬年樓市整體走勢觀點分化,不少房企已經(jīng)從三四線城市重返一二線。他們亦做好了“囤子彈”的準(zhǔn)備。
安撫市場
本周的A股市場,地產(chǎn)股集體進(jìn)入“蹦極”狀態(tài),2月21日~2月25日三個交易日,保利地產(chǎn)(600048.SH)累計下跌11.52%,萬科A(000002.SZ)和招商地產(chǎn)(000024.SZ)的跌幅分別達(dá)到10.25%和11.65%,尤其是黑色星期一,整個房地產(chǎn)板塊跌幅超過5%,多只地產(chǎn)股遭遇跌停。
更多開發(fā)商不得不重新審視剛剛制訂的全年規(guī)劃,同時消除市場的負(fù)面情緒。昨天,一家香港上市的華南大型房企人士告訴《第一財經(jīng)日報》記者,公司調(diào)集各類資源“四處救火”——消除關(guān)于公司的負(fù)面新聞。
在這個樓市再度被卷入輿論場中心的時點,開發(fā)商正在通過各種方式“買人氣”。本報記者從多家房企獲悉,一家大型房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)最近要出臺一份房企榜單,這份榜單往年并沒有那么重要,不過今年一些開發(fā)商更希望通過上榜來給予消費者信心,能不能進(jìn)前五十,或者能不能進(jìn)前二十,都來得特別重要。許多開發(fā)商十分焦慮,他們試圖通過各種方式讓名次顯得好看些。
就像賭徒進(jìn)場輸了錢,總是想一把大的再賭回來。
“如果我手里有20個億,我就拿出其中的10個億買地。”來自江蘇的開發(fā)商、朗詩集團(tuán)董事長兼朗詩綠色地產(chǎn)(00106.HK)董事局主席田明近日說,很多人不這樣,他們有10億元,就去買20億元的地。
不是每個開發(fā)商都如此謹(jǐn)慎。一些激進(jìn)的正在為戰(zhàn)略偏差而埋單。導(dǎo)火索正是杭州近日一個樓盤的大幅“促銷”。
上周,德信公司旗下的位于萬達(dá)商圈的北海公園,推出“準(zhǔn)現(xiàn)房清盤特惠價”活動,均價僅為15800元/平方米,被稱為有將近4000元/平方米的降幅。風(fēng)向變得如此迅猛,就在2014年1月份,杭州土地成交金額高達(dá)339.56億元的月度高位(占2013年的約1/4)。
回歸一線
“北海公園是一個典型的樓市縮影。”杭州一家房地產(chǎn)上市公司的高管說,房地產(chǎn)有一個規(guī)律,2012年的行情不好,很多開發(fā)商進(jìn)入下行趨勢,紛紛從一二線撤退到三四線,想走“碧桂園”模式,這些小城市開盤周期很長,資金短時間內(nèi)難以回籠,開發(fā)商對過長的時間戰(zhàn)線失望后,在2013年又開始重新回歸到一二線城市。
“市場從粗放型逐步朝精細(xì)化發(fā)展。”杭州世邦魏理仕總經(jīng)理馬英樞說,現(xiàn)在正在形成一種有序的競爭方式,首先開發(fā)商要選擇城市,其次選擇產(chǎn)品,一窩蜂式地跟風(fēng)很難再賺到錢。
這個市場中,有人炒房沒有賺到錢,當(dāng)然,也有開發(fā)商虧本離場。
“細(xì)分市場、細(xì)分客戶,選擇合適的路徑才有可能成功。”馬英樞說,從現(xiàn)階段看,一二線城市的風(fēng)險要小于三四線城市。
有人恐懼有人擴(kuò)張,在一線城市,開發(fā)商確實還在拿地,2月20日,泰禾集團(tuán)(000732.SZ)在競爭激烈的北京土地市場,以49.5億元大手筆奪得北京西三環(huán)一幅地塊,這個價格比剛剛龍湖在同等區(qū)域的一塊地便宜了將近5000元/平方米。
“資金鏈?zhǔn)瞧髽I(yè)必須考慮的最重要的大事,事實上,我們的開發(fā)貸量并不大。”泰禾集團(tuán)董事長黃其森表示,要有子彈,才能生存,一二線城市的風(fēng)險相對更小一些,這也是他們從去年就逐步布局北上廣的重要原因。
“你可以看綠城的例子,2013年去了土地拍賣市場,舉了很多次手,最終都放下了。”綠城集團(tuán)的一名內(nèi)部人士對《第一財經(jīng)日報》記者說,他們的風(fēng)控意識在2013年加強(qiáng)了,和“地王”漸行漸遠(yuǎn)。
爬起來,才知道站著的滋味。朗詩也透露,2013年他們計劃拿15塊地,結(jié)果土地市場過熱,最終,他們只拿了8塊。
開發(fā)商試圖通過高周轉(zhuǎn)來化解一部分的財務(wù)問題,“我們拿地到開盤就是七個月,最快地解決現(xiàn)金流問題。”濱江集團(tuán)(002244.SZ)的董事長戚金興說。