文化旅游地產(chǎn)在這兩年迅速成為熱詞，著急進(jìn)入這一領(lǐng)域的房企大有人在。文化是意識(shí)形態(tài)，旅游是美好的休閑體驗(yàn)，地產(chǎn)常常和投機(jī)、暴利掛鉤，組合在一塊引爆碰撞出的火花，實(shí)在給人太多想象空間。然而前景美好的背后卻難掩風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂。

從全國(guó)范圍來(lái)看，失敗的文化旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)案例并不算少數(shù)，業(yè)內(nèi)人士表達(dá)更為直接，對(duì)于處在探索階段，無(wú)論是政策環(huán)境還是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員都并沒(méi)形成體系的文化旅游地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有一個(gè)可供參考的成功模式，卻在過(guò)熱的市場(chǎng)中不斷暴露更多問(wèn)題：產(chǎn)業(yè)資金鏈脆弱、同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)加劇甚至掛羊頭賣狗肉。

1 競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)過(guò)熱 行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年數(shù)據(jù)顯示，全年國(guó)內(nèi)游客32.6億人次，比上年增長(zhǎng)10.3%；國(guó)內(nèi)旅游收入26276億元，增長(zhǎng)15.7%?；氐浇鞅静菏袌?chǎng)，2013年江西旅游接待總?cè)藬?shù)達(dá)2.5億人次。迅速膨脹的市場(chǎng)需求推動(dòng)了文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的爆發(fā)。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》統(tǒng)計(jì)，僅2012年國(guó)內(nèi)簽約的待開(kāi)發(fā)和正在開(kāi)發(fā)的各類文化旅游項(xiàng)目總數(shù)已經(jīng)超過(guò)3000個(gè)。業(yè)內(nèi)人士指出，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，從未出現(xiàn)過(guò)當(dāng)前國(guó)內(nèi)這種文化旅游地產(chǎn)遍地開(kāi)花的現(xiàn)象，而且多為新建千畝大盤。

“相關(guān)需求數(shù)據(jù)會(huì)給地方政府、開(kāi)發(fā)企業(yè)很多信心，但是分這塊蛋糕的人卻不在少數(shù)。”江西經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究院院長(zhǎng)吳志軍認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，不論是房企還是文化企業(yè)紛紛涌入這個(gè)產(chǎn)業(yè)，“大家口號(hào)上都會(huì)喊出預(yù)計(jì)接待人次將達(dá)到多少千萬(wàn)，但真的有這么容易實(shí)現(xiàn)？”

來(lái)自廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，廣州長(zhǎng)隆終于實(shí)現(xiàn)連續(xù)五年接待人次超過(guò)1000萬(wàn)。而香港迪士尼也在經(jīng)營(yíng)7年后，才首度實(shí)現(xiàn)盈利，這是世界主題樂(lè)園巨頭迪士尼在全球布局當(dāng)中唯一盈利的兩家之一，另一家是東京迪士尼樂(lè)園。

2 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

借旅游之名 行圈地之實(shí)

“旅游搭臺(tái)，地產(chǎn)唱戲”，一度是國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象，而這直接導(dǎo)致消費(fèi)者買回一堆“旅游規(guī)劃”，更有甚者文化旅游經(jīng)營(yíng)不善而直接導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾。“這兩年業(yè)內(nèi)多次提到的，住宅市場(chǎng)從黃金時(shí)代跌落到白銀時(shí)代，大勢(shì)難改，房地產(chǎn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)面臨瓶頸，大家不得不尋找新的開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。”徐學(xué)聞表示，加上旅游業(yè)是近年發(fā)展熱點(diǎn)方向，也與房地產(chǎn)有契合點(diǎn)。而另一關(guān)鍵所在，則是文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目拿地便宜，房企從中直接獲取的物業(yè)銷售利潤(rùn)更為可觀。這一觀點(diǎn)，是業(yè)內(nèi)的普遍共識(shí)。

“文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目往往位于城市郊區(qū)，需要巨大的資金投入，地方政府為了招商引資通常會(huì)以非常低的土地價(jià)格出讓地塊給開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)培育期，這種給甜頭的做法無(wú)可厚非。”某業(yè)內(nèi)人士表示，低價(jià)拿到住宅地塊的事情只可能發(fā)生在這類項(xiàng)目上，土地方面獲得的優(yōu)惠讓房企獲益匪淺，但同時(shí)也給項(xiàng)目增加了“假旅游、真地產(chǎn)”的風(fēng)險(xiǎn)，“以旅游名義圈地買房的企業(yè)并不鮮見(jiàn)”。

3 資金風(fēng)險(xiǎn)

資金鏈脆弱 更受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響

事實(shí)上，文化旅游難以逃脫“地產(chǎn)”影子的背后原因是，資金鏈的問(wèn)題。

“文化旅游需要巨額資金投入，絕大多數(shù)房企都是通過(guò)地產(chǎn)銷售以續(xù)接資金鏈，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。”共讀藍(lán)海執(zhí)行董事總經(jīng)理徐學(xué)聞表示。而根據(jù)2012年央行和國(guó)家發(fā)改革委、旅游局、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、外匯局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于金融支持旅游業(yè)加快發(fā)展的若干意見(jiàn)》顯示，對(duì)高爾夫球場(chǎng)、大型主題公園、城市水源地的觀光農(nóng)業(yè)等國(guó)家明令禁止或限制發(fā)展的旅游項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格禁止或限制發(fā)放貸款。對(duì)于可能借旅游項(xiàng)目名義變相進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)從嚴(yán)審查。在貸款融資收緊從嚴(yán)的前提下，地產(chǎn)銷售無(wú)疑起著更為深遠(yuǎn)的意義。而近兩年住宅市場(chǎng)形勢(shì)始終存在變數(shù)。

作為非剛需產(chǎn)品，文化旅游地產(chǎn)比住宅市場(chǎng)更受經(jīng)濟(jì)景氣因素影響，一旦資金鏈緊張，風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)也隨之而來(lái)，“直接帶來(lái)的反應(yīng)就是旅游方面的投入減少”，業(yè)內(nèi)人士表示，從這一角度而言，地產(chǎn)銷售支撐了文化旅游的投入，也將旅游市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資客、購(gòu)房者。例如華彬集團(tuán)在北京開(kāi)發(fā)的亞洲沃德蘭游樂(lè)園，在荒廢數(shù)十年后，被政府拆除。而此前來(lái)自其他媒體報(bào)道，正是投資商受金融風(fēng)暴影響，資金受阻。

不過(guò)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貸款融資問(wèn)題大多數(shù)只會(huì)難倒中小型企業(yè)，對(duì)于大型房企來(lái)說(shuō)，如何做文化旅游地產(chǎn)，更像是一種態(tài)度問(wèn)題，“看誰(shuí)的誠(chéng)意更大”，大家所指的誠(chéng)意是，開(kāi)發(fā)企業(yè)愿意在文化旅游方面投入多少，而不是簡(jiǎn)單地粗制濫造。

4 同質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)

模式簡(jiǎn)單復(fù)制 同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)加劇

目前主題公園、劇場(chǎng)、酒店、地產(chǎn)的組合形式，是國(guó)內(nèi)多數(shù)文化旅游項(xiàng)目的產(chǎn)品形態(tài)。產(chǎn)品雷同，缺乏精品、獨(dú)特的旅游產(chǎn)品，一直受市場(chǎng)詬病。

“簡(jiǎn)單復(fù)制主題公園的模式泛濫，尤其是部分地域市場(chǎng)內(nèi)分布了較多同類型產(chǎn)品，讓人不得不警惕市場(chǎng)同質(zhì)化風(fēng)險(xiǎn)。”吳志軍舉例分析，早期張藝謀的“印象·劉三姐”、“印象·麗江”、“印象·西湖”等系列演出獲捧后，迅速走紅全國(guó)，如今劇場(chǎng)演出已經(jīng)成為標(biāo)配，新意難再。“簡(jiǎn)單地復(fù)制模仿、拼湊疊加并不能維系長(zhǎng)久的人流，真正做到給游客‘異境體驗(yàn)’才能保證人氣，而這也是文化旅游項(xiàng)目的核心價(jià)值。”吳志軍認(rèn)為，拋開(kāi)動(dòng)輒幾千畝的“恢弘巨制”，如何因地制宜做好專業(yè)水準(zhǔn)、精品項(xiàng)目更值得思考。

位于內(nèi)蒙古呼倫貝爾根河市敖魯古雅鄉(xiāng)的“天工部落”，占地2000畝，此前定位為集休閑、度假、娛樂(lè)為一體的綜合性度假區(qū)，項(xiàng)目在售出88套養(yǎng)生公寓后，一直未見(jiàn)二期蹤影。業(yè)內(nèi)人士指出該項(xiàng)目是其開(kāi)發(fā)企業(yè)北京神州之旅在黃山“徽州文化園”項(xiàng)目的快速?gòu)?fù)制，“旅游大環(huán)境未成熟。加之當(dāng)?shù)貧夂蚍置?，旅游季?jié)性太強(qiáng)，且投資商定位不太準(zhǔn)確，進(jìn)入之前缺乏詳細(xì)的調(diào)研”。

“文化旅游地產(chǎn)給開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了非常高的資金、開(kāi)發(fā)水準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)要求，僅僅是簡(jiǎn)單規(guī)劃主題公園、演出劇院是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。”吳志軍認(rèn)為，文化旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是市場(chǎng)助推而成，最后也要由市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)，“文化旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)慘淡的不在少數(shù)，誰(shuí)也不敢說(shuō)自己是一定成功的”。