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  • 兩會新觀察:房地產(chǎn)“流金淌銀”的日子要終結(jié)了嗎?

    2014年03月05日 11:53
    來源:證券日報

    昨天,在記者們“窮追猛打”之下,全國政協(xié)委員、住建部部長姜偉新針對房地產(chǎn)市場的前景,吐出了“雙向調(diào)控”四個字。這四個字猶如一個謎面,迅速引發(fā)了人們的各種解讀。那么,房地產(chǎn)調(diào)控的糾結(jié)局面將怎樣終結(jié)?房地產(chǎn)行業(yè)“流金淌銀的日子”是不是已成往事?

    筆者認為,房地產(chǎn)作為不動產(chǎn),具有不同于其他貿(mào)易品的顯著特點,我們不應(yīng)按照一般商品的運行邏輯來對待它。過去十年,我國中心城市的房價迅速攀升,并帶動二、三線城市房價大幅度上漲,這固然有價格重估、需求旺盛等合理因素支撐,但與宏觀上忽略住房的保障屬性,忽略甚至丟掉政府的保障責任,也有重大關(guān)系。這個差錯必須糾正。

    萬科集團董事長王石自2008年下半年就預(yù)言房價會降,最近更是信誓旦旦稱“中國房價過高,房地產(chǎn)市場存在泡沫”。被稱作“最后一個死多頭”華遠地產(chǎn)董事長任志強也在今年2月表示“房價增速將大幅放緩”,認為“今年的房價漲幅會連7%都不到”。他的表態(tài)被看作是房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點的一種信號。而中國社科院副院長李揚在一次長篇演講中,提到房地產(chǎn)市場時說了一句“當前金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準備”,被互聯(lián)網(wǎng)放大,成為唱空、看空房地產(chǎn)市場者的“作料”。

    那么,房地產(chǎn)價格是否已臨近拐點?今年的政府工作報告會給房地產(chǎn)以怎樣的定位?下一步將如何調(diào)控和管理房地產(chǎn)市場?筆者認為,答案并非無跡可尋:2013年10月29日,中共中央政治局就加快推進住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進行第十次集體學習時,習近平總書記指出,“從我國國情看,總的方向是構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系”。2013年11月舉行的中共十八屆三中全會提出“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”。2013年12月舉行的全國經(jīng)濟工作會議上提出,“加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給”。沿著這條思考決策的脈絡(luò)來看,增加供給將是下一步工作的重心。

    說一千道一萬,供需矛盾最重要。要想實現(xiàn)價格合理、穩(wěn)定,就要把供給問題解決好。廉租住房、公共租賃房是長期形成的短板,需要下大力氣加以補足;而商品房供給,主要應(yīng)從規(guī)劃上、細分需求上加以調(diào)整改善。

    筆者認為,不應(yīng)低估居民基本住房保障的任務(wù),不宜硬性擠壓保障性住房的比例。這是因為,我國人口眾多,住房需求旺盛,如果所有城市居民的住房都市場化、商品化,會擴大經(jīng)濟運行的杠桿率,虛增貨幣乘數(shù),不利于經(jīng)濟長期穩(wěn)定發(fā)展。

    在不同地區(qū)和不同發(fā)展階段,保障房的比例并沒有一個確定的標準。我國香港地區(qū)是50%,新加坡是80%,法國是17%。美國的具體比例不詳,但其公有住房目前有120萬套。我國保有多大比例的保障房為宜,需要既認真、又不遲疑地調(diào)研論證。第一步要落實2015年全國保障性住房覆蓋20%的目標。在此基礎(chǔ)上,完善保障房供給和分配制度,起到托底作用。對基本保障標準以上的住房需求,則交給市場去調(diào)節(jié)。相對于商品房市場,政府只是一個監(jiān)管者。

    我國房地產(chǎn)市場還是一個不平衡、不穩(wěn)定的市場,根本原因在于住房資源配置不合理。要廢止把房地產(chǎn)等同于一般商品的錯誤理念;大膽打破房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上固有利益的藩籬;通過調(diào)研論證和試點摸索,實現(xiàn)保障房和商品房的合理配比、良性互動,形成理性、成熟、符合我國國情的住房消費模式。

    按照這樣的思路,充分釋放市場的活力,又發(fā)揮好政府作用,我國房地產(chǎn)市場的瓶頸就有可能突破,目前畸形的市場結(jié)構(gòu)就可以改變。那么,商品房的價格也就不會繼續(xù)成為一個問題了。

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