樓市未來的發(fā)展到底“劍指”何方？這是目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的重點(diǎn)，就此問題，全國政協(xié)委員、上海市政府參事張泓銘在接受鳳凰房產(chǎn)獨(dú)家采訪時表示，“崩盤論”輿論預(yù)警房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)積聚，希望風(fēng)險(xiǎn)緩慢釋放。         與此同時，張泓銘預(yù)計(jì)未來樓市走向以穩(wěn)健為主要特征，不排除有些地區(qū)微弱的上升，更不排除某些地方的下降。張泓銘希望全國的房地產(chǎn)市場保持整體穩(wěn)定，但是，“樂于見到”某些城市、企業(yè)、項(xiàng)目的“不行”。
        “崩盤論’預(yù)警行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)”
        隨著國民經(jīng)濟(jì)的增速放緩，以及人口紅利的消失和貨幣政策的收緊，以住宅開發(fā)為主的房企利潤率不斷下降。2013年以來，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內(nèi)專家紛紛指出，房地產(chǎn)“黃金十年”已然過去，其暴利模式不可持續(xù)；與此同時，以杭州為首的樓盤房價(jià)大幅“跳水”，引發(fā)市場“崩盤”猜想。至此，樓市的“拐點(diǎn)論”與“崩盤論”再次被拋入人們的視野中來。
        針對“拐點(diǎn)論”、“崩盤論”的觀點(diǎn)，張泓銘分析指出，大部分人說出“拐點(diǎn)論”與“崩盤論”,其并不是房地產(chǎn)行業(yè)的專家。“拐點(diǎn)論”與“崩盤論”已經(jīng)“叫喚”了十多年，最早始于2001年。在張泓銘看來，關(guān)于“拐點(diǎn)論”與“崩盤論”的輿論可以視為風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警，與之前張揚(yáng)的觀點(diǎn)不同，有其道理所在。
        張泓銘認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)積累到相當(dāng)程度；除了其市場的主要原因，還有其房地產(chǎn)環(huán)境有變化，世界經(jīng)濟(jì)有復(fù)蘇的跡象，但是其沒有根本的繁榮。中國的短期外匯有可能撤出中國市場，但是其已變成房地產(chǎn)資產(chǎn)，撤出就有可能引發(fā)拋售，這是對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的壓力。
        張泓銘分析道，樓市通過十多年的高速發(fā)展，我們遇到了深層次的矛盾，遇到很多挑戰(zhàn)，迫使我們降低速度。對世界經(jīng)濟(jì)的判斷，對世界貨幣流動的判斷，銀行對風(fēng)險(xiǎn)的判斷、對人民幣的釋放變得更加謹(jǐn)慎了。國際因素、中國因素，以及去年房價(jià)的猛然上升等疊加，使得市場風(fēng)險(xiǎn)積聚，影響人們看空市場，所有現(xiàn)今風(fēng)險(xiǎn)有急劇釋放的可能性。比如說長實(shí)集團(tuán)拋售物業(yè)，杭州、常州、香港某些樓盤房價(jià)大幅下降，證實(shí)了“看空”的理念。由此不難看出，“崩盤論”有一定的道理。
        但是，張泓銘坦言，其不希望上述房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)快速的釋放，因?yàn)榭焖籴尫诺脑捑褪桥菽?，不僅影響房地產(chǎn)本身，還會會影響金融，以及整個經(jīng)濟(jì)將會受到極大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，張泓銘希望這種風(fēng)險(xiǎn)的積累是緩慢的釋放，促使房價(jià)保持基本穩(wěn)定，而且略有下降，這才是一種應(yīng)該有的態(tài)度。
        “個別項(xiàng)目、企業(yè)、城市的崩盤和破裂不可避免”
        關(guān)于今年樓市的走勢，其“神秘色彩”急劇加重。首先，一向“倡導(dǎo)”房價(jià)“暴漲”的地產(chǎn)“大嘴”任志強(qiáng)，一改往日“習(xí)慣”，其“增幅放緩”四字箴言再度引發(fā)樓市猜想；另外，萬科董事會主席王石“助陣”任志強(qiáng)，指出今年樓市“非常不妙”，并“添油加醋”稱“我不會改變我的觀點(diǎn)”。不難看出，樓市積聚的風(fēng)險(xiǎn)似乎已經(jīng)“蓄勢待發(fā)”。
        那么，如何保持房價(jià)市場的風(fēng)險(xiǎn)緩慢釋放呢？張泓銘認(rèn)為有三個“穩(wěn)”字。第一，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，要穩(wěn)中有進(jìn)。國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日發(fā)表2014年政府工作報(bào)告指出，2014年經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)為7.5%。張泓銘希望經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在這一個區(qū)間安全的運(yùn)行，只要整個經(jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)住的話，對房地產(chǎn)整體的需求起一個支撐作用，叫做一穩(wěn)。
        第二個穩(wěn)，中國的金融要穩(wěn)。既不要大量的放松，當(dāng)然也不能很大量的收縮，要穩(wěn)健的運(yùn)行。支持房地產(chǎn)市場的基本需求，不要使房地產(chǎn)的資金流發(fā)生全局性的斷流。第三，穩(wěn)房地產(chǎn)的基本需求，就是自住需求，沒有剛性需求，是自住性的需求把它穩(wěn)住。如果這個市場要穩(wěn)住住房的自住需求，房地產(chǎn)市場會相對穩(wěn)定，房價(jià)也會穩(wěn)定。
        但是，張泓銘指出，不可避免的會產(chǎn)生個別項(xiàng)目、個別企業(yè)、個別城市的崩盤和破裂，我們無法避免個別項(xiàng)目、個別企業(yè)、個別城市的破滅和崩盤，但是希望全局不要發(fā)生系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。
        “分類調(diào)控’改變?nèi)珖R步走現(xiàn)狀”
         調(diào)控方面如何達(dá)成上述三個“穩(wěn)”字需求？張泓銘分析指出，一方面，李克強(qiáng)總理的報(bào)告當(dāng)中，以大段的文字闡述了住房保障和住房市場的問題。其中，一大段是住房保障。住房保障有幾個加大建設(shè)的力度，擴(kuò)大住房保障的大城市的比例，這個不僅僅是從住房保障本身的需要，同時也為穩(wěn)經(jīng)濟(jì)提出應(yīng)該能夠出的力量。
        然后，針對住房市場的調(diào)控當(dāng)中，關(guān)鍵詞就是房地產(chǎn)市場調(diào)控是分類調(diào)控。像過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控，政府喊一個口令，全國齊步走；這次有變化了，是分類調(diào)控。市場過熱的地區(qū)，溫度要降低，市場過冷的地方，保持穩(wěn)定，不是全國一個齊步走、統(tǒng)一的一個做法。
        此外，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)、價(jià)格猛漲，很多人在呼吁批評政府經(jīng)濟(jì)執(zhí)行需求調(diào)控，沒有擴(kuò)大供給，沒有供給調(diào)控。這次政府的報(bào)告當(dāng)中很清晰的表明，要增加中小套型的住房，包括擴(kuò)大保障性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)的住房，這就是調(diào)控。
        “抑制投機(jī)需求  支持投資需求”
        與此同時，張泓銘指出，“抑制投機(jī)和投資性需求”這句話，以前也是有的，現(xiàn)在繼續(xù)。那么這個問題，其有個人的看法，從中長期來看，需要有轉(zhuǎn)變，不是一般的提出抑制投機(jī)和投資，應(yīng)該把投機(jī)和投資有所區(qū)別。分類調(diào)控，對地區(qū)是如此，對不同的需求也是要區(qū)別對待，這就是區(qū)別的調(diào)控。對投機(jī)的需求，要毫不動搖的抑制它；但投資需求不能抑制的，應(yīng)該是允許。
        因?yàn)?，市場大量是靠租賃，要提供租賃住房房源，那么要投資者提供房源，滿足“他住”的需求，毫無疑問，這是允許的。所以，投資是不能抑制的。所以這一個問題上，也要把它納入分類的調(diào)控。
        針對姜偉新部長提出的“雙向調(diào)控”，張泓銘認(rèn)為，雙向調(diào)控的這個含義是可以接受，所謂的雙向的調(diào)控，可以集中的理解，一種理解對于過熱的城市，要把它調(diào)的溫度適當(dāng)，對于城市過冷的也要調(diào)到適當(dāng)溫度，這是雙向。然后還有一個雙向是指對需求的調(diào)控和供求的調(diào)控，也需要雙向的。過去有些學(xué)者有些人批評政府只有需求調(diào)控，沒有供給調(diào)控，這種批評本身是罔顧了事實(shí)。
        張泓銘坦言，把“雙向調(diào)控”這個詞聯(lián)系說起來，就是對需求的調(diào)控是要鼓勵自主需求，允許投資的需求，允許他住的需求，并抑制投機(jī)的需求。所以，總而言之，供給方面需要調(diào)控，擴(kuò)大供給是擴(kuò)大中小房型的住房，而不是擴(kuò)大豪宅和別墅，期待政府以如此方式進(jìn)行調(diào)控。