陳建明，易鋪中國總裁、中國商業(yè)聯(lián)合會專家委員、中國商業(yè)品牌聯(lián)盟執(zhí)行主席、北京市政府顧問。

 

關(guān)于住宅房地產(chǎn)趨勢

一、在城市化率達(dá)到75%以前，中國房地產(chǎn)行業(yè)的價格上漲趨勢都無可改變，調(diào)控等無非控制增長速度以及因?yàn)檫^快上漲高企的CPI，只會對房價趨勢產(chǎn)生階段性的影響，即使出現(xiàn)下跌，之后只會迎來更迅猛的上漲。在這樣的市場背景下，各種政策或改革都不會實(shí)質(zhì)性影響房地產(chǎn)行業(yè)的價格運(yùn)行規(guī)律。

二、2014年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)更加明顯的區(qū)域特征：在嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，一線城市將持續(xù)活躍，繼續(xù)上漲，但是漲幅會比2013年大幅度縮減，成交量也會出現(xiàn)盤整狀態(tài)；二線城市活躍度提升，繼續(xù)上漲，上漲速度將領(lǐng)先一線城市；三線城市活躍度提升，呈現(xiàn)微漲狀態(tài)；四線城市、五線城市將呈現(xiàn)明顯的盤整狀態(tài)，個別樓盤資金壓力下的下跌將成為必然，也成為買入的較好時機(jī)。個別資源型城市依然會出現(xiàn)鄂爾多斯修正式下跌行情。

三、2014年一、二線城市住宅房地產(chǎn)依然演繹財富神話；三、四、五線城市在調(diào)控的大背景下，面臨巨大供應(yīng)量和市場需求不足的風(fēng)險，將出現(xiàn)較大市場波動，而且三、四、五線城市樓盤規(guī)模普遍較大的現(xiàn)實(shí)也意味著個別資金壓力巨大的項(xiàng)目將出現(xiàn)開發(fā)商倒閉的風(fēng)潮。

四、例外情況是，二線城市和部分產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的三線城市將獲得市場持續(xù)的關(guān)注，并表現(xiàn)出良好的價格活力和成交活性：二線城市城市化比例普遍達(dá)到60%左右的比重，新房供應(yīng)量外移、逐步減少是必然趨勢，賣方市場特征將更加明顯，房價快速上漲并接過一線城市的接力棒是2014年的看點(diǎn)；三線城市中產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢顯著的城市因?yàn)樾枨笠?guī)模較大，在多年調(diào)控?zé)o果的背景下，需求釋放成為必然，也會出現(xiàn)較好的行情。

 

關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)趨勢

一、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，2014年的風(fēng)險大于機(jī)遇：三、四、五線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃用地占比較高，規(guī)模普遍偏大，市場普遍需要培育周期，但消費(fèi)市場規(guī)模增長速度卻普遍滯后。這勢必加劇商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)銷售面臨巨大的競爭壓力以及市場認(rèn)同走低的問題，把商業(yè)地產(chǎn)銷售回款作為資金核心策略的項(xiàng)目會面臨較大的資金困局。

二、商業(yè)地產(chǎn)的2014年注定是不平凡的年度：經(jīng)過過去三年多調(diào)控環(huán)境下艱苦卓絕的努力，不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目完成了大部分的投資進(jìn)入資金回收的階段，但銷售市場的競爭壓力和冷清令這些項(xiàng)目雪上加霜；不少規(guī)模龐大的集中商業(yè)主導(dǎo)的綜合體項(xiàng)目，周邊市場不成熟的客觀情況，令招商面臨重重壓力；電商強(qiáng)勁發(fā)展對零售行業(yè)的沖擊，首先表現(xiàn)在傳統(tǒng)百貨舉步維艱，甚至大幅度壓縮開店計劃和規(guī)模，這令規(guī)模較大的購物中心面臨招商困局，沒有百貨的大型購物中心面臨的經(jīng)營壓力和痛苦抉擇不言而喻。

三、目前正在布局的新型城鎮(zhèn)化將為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)提供巨大的發(fā)展空間，其中社區(qū)服務(wù)性商業(yè)、特色旅游商業(yè)、酒店業(yè)將凸顯發(fā)展空間。新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展對于商業(yè)地產(chǎn)投資來說意味著細(xì)分方向的戰(zhàn)略投資機(jī)遇。挑戰(zhàn)在于城鎮(zhèn)化較長的時間跨度往往意味著較長的投資期和培育期，需要有足夠的心態(tài)謹(jǐn)慎決策。

四、在我看來，接下來商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新的發(fā)展機(jī)遇有三種類型：奧特萊斯類的商業(yè)，電子商務(wù)綜合體，文化綜合體。