“樓市風(fēng)險積累其實已有年頭，”全國政協(xié)委員、上海社科院城市與房地產(chǎn)中心主任張泓銘委員在接受新華網(wǎng)記者獨家專訪時分析，表面來看，房價多年來連續(xù)快速上升，內(nèi)部原因在于地方政府獲取浮財?shù)募逼群托袠I(yè)的推升，形成民眾牢固的房價只升不跌的心理預(yù)期；外部原因在于國際貨幣流動性和人民幣流動性持續(xù)放大。

關(guān)于房貸或持續(xù)收緊，業(yè)內(nèi)人士對于今年樓市悲觀預(yù)期持續(xù)發(fā)酵，今年全年樓市走勢如何？張泓銘委員稱，今年全國樓市可以爭取有驚無險。不能完全阻止個別項目、個別企業(yè)、個別城市的風(fēng)險快速釋放；但要保證也可以做到全國市場整體、行業(yè)整體的風(fēng)險不能快速釋放。

同時，對于外界關(guān)于調(diào)控的質(zhì)疑，張泓銘委員認(rèn)為質(zhì)疑“空調(diào)”是不對的，并認(rèn)為調(diào)控本身存在很大的難度，“過去很多參數(shù)本身是扭曲的，如財政稅收、匯率等”、“像過去10年的房地產(chǎn)調(diào)控，政府喊一個口令，全國齊步走；這次有變化了，是分類調(diào)控。市場過熱的地區(qū)，溫度要降低，市場過冷的地方，保持穩(wěn)定，不是全國一個齊步走、統(tǒng)一的一個做法。”

風(fēng)險猶存 須引導(dǎo)緩慢釋放

“（我認(rèn)為）那些質(zhì)疑樓市調(diào)控（效果）是不對的，如果沒有調(diào)控，房價到現(xiàn)在不知道會高到什么程度。”在總結(jié)“十年調(diào)控”，張泓銘委員如此表明態(tài)度，并認(rèn)為，（樓市）調(diào)控本身存在很大的難度，因為過去很多參數(shù)本身是扭曲的。

當(dāng)下樓市“泡沫”論調(diào)到底是噱頭還是確實如此？張泓銘委員向記者強調(diào)，“我不用泡沫一詞，我只說（有無）風(fēng)險，（我認(rèn)為）樓市風(fēng)險積累其實已有些年頭。（當(dāng)下）這一風(fēng)險釋放的條件正在醞釀。”

張泓銘委員分析，（目前）國際經(jīng)濟(jì)形勢沒有根本好轉(zhuǎn)；歐洲經(jīng)濟(jì)令人憂慮；金磚四國經(jīng)濟(jì)持續(xù)減速；美聯(lián)儲開始收緊流動性；中國發(fā)展的深層矛盾不斷顯現(xiàn)；樓市風(fēng)險積累本身趨向高位；不少城市泡沫堆積明顯；大部分城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫更大；人民幣流動性遇到困難；政治管理對于放盤的壓力增高。

基于此，張泓銘委員認(rèn)為，“樓市風(fēng)險釋放條件正在醞釀，但釋放仍需在合理的引導(dǎo)下，緩慢釋放”。因為，風(fēng)險快速釋放的后果太嚴(yán)重；緩慢釋放是指房價穩(wěn)定或小有回落；避免快速釋放的基本辦法是“三穩(wěn)”，即穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、穩(wěn)金融、穩(wěn)住房基本需求。

整體穩(wěn)定 樓市或有驚無險

近日，常州、杭州等地樓盤不斷出現(xiàn)降價或現(xiàn)促銷活動，一時間關(guān)于二三線城市降價潮的討論喧囂塵上。樓市降價潮是否會持續(xù)蔓延？未來樓市將走向何方？“兩會”后，房地產(chǎn)行業(yè)是否會出現(xiàn)波動？

張泓銘委員分析，住房市場需求靈敏性和供給呆滯性矛盾長期存在這一天性，是調(diào)控很難逾越的鴻溝。因為在需求緊縮為主要特征的調(diào)控環(huán)境下，房地產(chǎn)商的市場預(yù)期變壞，投資積極性下降，于是政府增加供給的良好愿望被拒絕，加上供給的自然滯后和需求控制效應(yīng)遞減，反而導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面不能改善，形成長期單向的供不應(yīng)求和價格上升。

“今年全國樓市可以爭取有驚無險。”張泓銘委員認(rèn)為，不能完全阻止個別項目、個別企業(yè)、個別城市的風(fēng)險快速釋放；但要保證也可以做到全國市場整體、行業(yè)整體的風(fēng)險不能快速釋放。

張泓銘委員表示，樂（于看）見某些項目、某些企業(yè)、某些地方房價下降，但是希望大局穩(wěn)定。“鄂爾多斯泡沫已經(jīng)破滅，人們對于重視（還是）遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，應(yīng)該吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，有的地方過于依賴土地和房地產(chǎn)。對于民眾來說，不要有房價只漲不跌（這樣的想法），泡沫終究有一天會破滅的。”