我們距離香港式的衰退就差半步，因?yàn)橄愀鄯傅娜箦e(cuò)誤之中，我們已經(jīng)犯了兩個(gè)半。
第一，政府壟斷土地開(kāi)發(fā)權(quán)，有意制造樓市火山，嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，讓房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)支柱。
香港土地產(chǎn)權(quán)向來(lái)為政府所有，批租土地構(gòu)成政府財(cái)政收入的主要來(lái)源。土地價(jià)格愈高，則政府收益愈大。人們現(xiàn)在已認(rèn)識(shí)到，回歸前的港英政府對(duì)香港的樓市泡沫有推波助瀾之責(zé)；其急功近利與短視，與近年來(lái)我們地方政府爭(zhēng)相攫取土地一級(jí)市場(chǎng)收益相似。
香港房地產(chǎn)長(zhǎng)期在經(jīng)濟(jì)中“獨(dú)占鰲頭”，金融服務(wù)業(yè)也是依賴房地產(chǎn)。依賴到什么程度呢？我舉三個(gè)層面來(lái)說(shuō)：
第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。1997年房地產(chǎn)以及相關(guān)行業(yè)的增加值，占香港GDP的比重已超過(guò)四成，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞著房地產(chǎn)業(yè)而轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期占固定資產(chǎn)總投資的三分之二。
第二層面：財(cái)政依賴。財(cái)政收入長(zhǎng)期依靠土地批租收入以及其他房地產(chǎn)相關(guān)稅收。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)股歷來(lái)是第一大股占港股總市值三分之一，股票和房地產(chǎn)價(jià)格“互相拉扯，榮辱與共”。房地產(chǎn)和銀行業(yè)也互相依賴，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和居民住宅按揭始終占銀行貸款總額的30％以上。
那么，我們對(duì)比一下今天的中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：
第一層面：經(jīng)濟(jì)依賴。2010年的固定資產(chǎn)投資額占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的46.6%。
第二層面：財(cái)政依賴。2010年，在兩輪房市調(diào)控之下，全國(guó)土地出讓金數(shù)額仍再創(chuàng)新高；增幅再創(chuàng)新高，同比增70.4%；土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例再創(chuàng)新高，為76.6%，這一比例是空前的，反映了地方政府對(duì)土地財(cái)政的極度依賴。
第三層面：金融依賴。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款的比重高達(dá)20%，高達(dá)9萬(wàn)億元;加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款已經(jīng)接近信貸總量的一半，有20萬(wàn)億元左右。如果再算上體外循環(huán)的信托貸款，我們與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款有可能相當(dāng)于貸款總量的60%。
第二，漠視負(fù)利率問(wèn)題，鼓勵(lì)資金進(jìn)入樓市股市，制造經(jīng)濟(jì)虛假繁榮。
九十年初香港處于負(fù)利率年代，銀行儲(chǔ)蓄利率抵不上每年百分之十的高通脹侵蝕，逼使人們四出尋找投資機(jī)會(huì)，以免銀行積蓄被通脹吃掉。但是，港英政府對(duì)負(fù)利率采取放任自流的態(tài)度。早在九二至九四年期間，“豪宅”價(jià)格猛漲了6倍，甲級(jí)辦公樓價(jià)格猛漲2.5倍，沙田等非市中心的中檔樓盤(pán)價(jià)格猛漲近3倍，港英政府頒布多項(xiàng)壓抑炒樓的措施，包括七成按揭上限，把樓市冷卻下來(lái)，價(jià)樓稍為回挫。
但是，末代彭定康隨后把精力都放在折騰政治上面上了，根本不理負(fù)利率的的問(wèn)題。1994年他在搞政改方案，1995年在忙著搞立法局選舉。由此導(dǎo)致，炒風(fēng)從有錢(qián)人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑。從九六年初起，樓價(jià)先是收復(fù)早一兩年的失地，然后在秋季開(kāi)始，脫韁野馬般屢創(chuàng)新高。到了香港脫離殖民統(tǒng)治當(dāng)天（九七年七月一日），樓價(jià)在這新一輪的炒風(fēng)再度上升了八成，連同九二年的第一輪炒風(fēng)，樓價(jià)在五年內(nèi)上升足足一倍半，讓一個(gè)四十平米不到的房子動(dòng)輒要花兩三百萬(wàn)。
我們今天呢？根本不理負(fù)利率和老百姓保值無(wú)門(mén)的困境。房產(chǎn)稅也好，禁購(gòu)令也罷，根本沒(méi)有解決老百姓保值無(wú)門(mén)的問(wèn)題，而且我們最可惡的是通貨膨脹率就在存款利率和貸款利率之間，一年期的定期存款利率是3%，官方公布的通貨膨脹率在4.9%，一年期的貸款利率是6.06%，所以，你存款一定是虧錢(qián)的，貸款也是虧錢(qián)的，銀行怎么都不虧錢(qián)。當(dāng)然了，實(shí)際的通貨膨脹率根本沒(méi)有這么低，你不要以為你能賺到了，因?yàn)槟銓?shí)際貸款的利率也沒(méi)有那么低，如果你是房子以外用途的貸款，浮動(dòng)40%，也就是七八分的利息你也不一定能借到錢(qián)。大家知道現(xiàn)在溫州的民間利率是多少嗎？據(jù)中國(guó)之聲《全國(guó)新聞聯(lián)播》報(bào)道，目前，溫州高息貸款月息突破一角，中小企業(yè)借100萬(wàn)當(dāng)月還清的話，還要還10萬(wàn)的利息，換言之，利息相當(dāng)于120%。只有房屋抵押貸款的利率還比較低，低于實(shí)際上的通貨膨脹率，所以，這種利率政策就是逼著你去買(mǎi)房保值。
第三，經(jīng)濟(jì)衰退就在眼前，卻為了政績(jī)，忽然不顧一切打壓樓價(jià)。
1997年10月8日，首任特首董建華發(fā)布施政報(bào)告《共創(chuàng)香港新紀(jì)元》，推出一項(xiàng)事后被稱為“八萬(wàn)五”的房屋政策。此政策包含三個(gè)主要目標(biāo)：每年興建的公營(yíng)和私營(yíng)房屋單位不少于85000個(gè)；十年內(nèi)全港七成的家庭可以自置居所；將輪候租住公屋的平均時(shí)間縮短至三年。 董建華宣布“八萬(wàn)五”計(jì)劃的時(shí)候，每年私人住宅的供應(yīng)量只有兩萬(wàn)套，倘若計(jì)劃實(shí)行，公屋與私屋的比例為4：1，樓市不崩盤(pán)才怪。
我們距離香港的荒謬“八萬(wàn)五”近在咫尺！
2011年，北京將通過(guò)新建、改建、購(gòu)買(mǎi)、長(zhǎng)期租賃等方式籌集保障性住房20萬(wàn)套以上，發(fā)放租賃補(bǔ)貼2萬(wàn)戶，竣工保障性住房10萬(wàn)套。同時(shí)啟動(dòng)公共租賃住房申請(qǐng)、審核、配租工作，2011年年底前實(shí)現(xiàn)配租入住1萬(wàn)戶以上。那么好，大家知道20萬(wàn)套是什么概念嗎？北京市這五年里每年新增供應(yīng)房屋在10萬(wàn)套左右。所以，香港是以4:1的重拳干掉了房地產(chǎn)市場(chǎng)，北京如果落實(shí)到底就是2:1的重拳。
那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)劉海生表示，“十二五”期間上海計(jì)劃新建住宅約1.3億平方米，其中各類(lèi)保障性住房將占新建住房總套數(shù)的六成。換句說(shuō)，上?，F(xiàn)在計(jì)劃的重拳是1.5:1。
而且我要提醒大家的是上面這個(gè)1.5:1或者2:1其實(shí)我算得不對(duì)，因?yàn)橹醒牒偷胤揭恢痹谛薷挠?jì)劃，現(xiàn)在的版本是十二五規(guī)劃提出新建保障性住房3600萬(wàn)套，其中2010年開(kāi)工建設(shè)1000萬(wàn)套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面積僅為6.12億平方米，非商品房住宅竣工僅為2.22億平方米，全國(guó)住宅竣工總面積僅為8.34億平方米。如果2010年新建1000萬(wàn)套保障性住房，按平均每套75平方米計(jì)算，約為7.5億平方米的竣工建筑總量。按照3600萬(wàn)套來(lái)算，就是27億平方米。我們實(shí)際上是以3.5:1的力度來(lái)打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。要知道，香港也不是保障房都竣工了房地產(chǎn)才崩盤(pán)的，而是才開(kāi)工了沒(méi)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)就完蛋了。
過(guò)去，高房?jī)r(jià)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的泡沫，現(xiàn)在保障房才是最大的泡沫。所以，現(xiàn)在是房地產(chǎn)市場(chǎng)生死存亡的時(shí)候，往前再走半步就是萬(wàn)丈深淵，我勸大家不要犯香港這種致命的錯(cuò)誤！
我們做什么事情都喜歡一刀切，而且我們到現(xiàn)在都不懂，我們需要大量的非政府公益組織提供類(lèi)似的公共產(chǎn)品，這樣才能督促政府部門(mén)提高效率。廉租房尤其需要如此管理。否則，政府投入再多的財(cái)政資源也沒(méi)有用。
這方面我們應(yīng)該學(xué)學(xué)美國(guó)。1974年尼克松政府出臺(tái)了《住房和社會(huì)發(fā)展法案》，該法案規(guī)定凡是符合公共住房申請(qǐng)資格的租戶，都可以從地方住房管理機(jī)構(gòu)獲得租金證明，拿著這張證明就可以到私人住房市場(chǎng)上去租房，租金按市場(chǎng)價(jià)支付。根據(jù)這項(xiàng)法案，政府把租金分成兩類(lèi)：一類(lèi)是以房屋為基礎(chǔ)，只要房主愿意加入租金補(bǔ)貼計(jì)劃，且房屋租金和房屋質(zhì)量符合聯(lián)邦政府標(biāo)準(zhǔn)，客房只需要繳納不超過(guò)家庭收入30%的租金就可以入住廉租房，而差額部分可憑住房券向政府兌現(xiàn)現(xiàn)金。在紐約的黃金地段有座叫“孔子大樓”的公寓，就是當(dāng)?shù)卣疄榈褪杖肴A人提供的廉租房。還有一類(lèi)租金，是以租戶為基礎(chǔ)，也就是領(lǐng)取租金補(bǔ)貼的人只能將這筆錢(qián)用來(lái)租賃指定范圍內(nèi)的指定住房，比如老年公寓。在獲得補(bǔ)貼后，一居室租金大約是400多美元，兩居室租金也不過(guò)500多美元，政府差不多補(bǔ)貼了200美元，很劃算的。事實(shí)證明，美國(guó)政府通過(guò)市場(chǎng)化的操作手段幫助低收入者的住房計(jì)劃是很成功的。
與此同時(shí)，美國(guó)政府還以補(bǔ)貼或者社會(huì)項(xiàng)目招標(biāo)的方式來(lái)扶植一批公共組織和公共部門(mén)競(jìng)爭(zhēng)。比如在美國(guó)有一個(gè)由基督教組織籌辦的“避難所”，無(wú)家可歸者可以申請(qǐng)到這里免費(fèi)吃住。這里不僅有不同的房間，還有食堂、電視圖書(shū)室、健身房、電腦室、洗衣房、兒童游樂(lè)場(chǎng)，等等。要住“避難所”，就必須晚上10點(diǎn)30分上床睡覺(jué)，早上6點(diǎn)30分起床，而且白天必須出去找工作或接受社區(qū)的免費(fèi)職業(yè)技能培訓(xùn)。找到工作之后，收入的10%用于交房租，65%由避難所代為保管，攢夠了2500美元，就可以到社會(huì)上租房子獨(dú)立生活了。而我們?nèi)鄙俚恼沁@樣的公益性組織。因?yàn)樵谖覀儸F(xiàn)有制度下，申請(qǐng)成立公益組織的程序非常復(fù)雜，門(mén)檻又高，基本是不可能的。