下行壓力漸顯 成交持續(xù)低迷 房企謹(jǐn)防風(fēng)險(xiǎn)
        春天來(lái)臨，樓市卻迅速降溫，3月份以來(lái)主要城市成交持續(xù)低迷。思路轉(zhuǎn)變的背景下，一、二線城市房?jī)r(jià)還會(huì)漲到什么時(shí)候？三、四線城市房?jī)r(jià)會(huì)跌到什么水平？
        業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，在去年突如其來(lái)的爆發(fā)式高增長(zhǎng)結(jié)束后，今年樓市面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素不斷增多，下行壓力逐漸顯現(xiàn)，樓市正在步入調(diào)整期。
        成交持續(xù)低迷
        3月份以來(lái)，樓市繼續(xù)降溫，去年市場(chǎng)極度瘋狂與春風(fēng)得意，終于不可避免地導(dǎo)致了“馬失前蹄”。
        中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個(gè)月全國(guó)樓市成交開(kāi)始出現(xiàn)明顯下滑勢(shì)頭，而進(jìn)入3月份，樓市成交更加低迷。
        “監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示3月份市場(chǎng)持續(xù)低迷。”中原地產(chǎn)集團(tuán)主席黎明楷說(shuō)，“這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售與現(xiàn)金將帶來(lái)巨大影響，今年樓市前景不太樂(lè)觀”。
         值得注意的是，一線城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)高，滯漲跡象漸顯，而二、三線城市價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)上漲速度正在放緩，房?jī)r(jià)下跌的城市逐漸增加。
         “去年樓價(jià)漲幅過(guò)快，尤其一線城市樓價(jià)漲幅過(guò)高，而太高的價(jià)格一定會(huì)抑制需求，包括投資需求與自住需求。綜合看今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更大壓力”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣說(shuō)。
在區(qū)域差異日漸明顯的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)之間的分化也在加速進(jìn)行。
          數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)有7家大型房企銷售收入超過(guò)千億，銷售前10強(qiáng)企業(yè)總金額超過(guò)10000億元，龍頭萬(wàn)科年銷售更是達(dá)到1700億元紀(jì)錄，成為超大型企業(yè)。
         房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期
        成交繼續(xù)萎縮、庫(kù)存居高不下、市場(chǎng)信心明顯不足、信貸全面緊縮……越來(lái)越多的跡象表明，目前樓市面臨的形勢(shì)出現(xiàn)了根本性的變化，樓市正逐步步入調(diào)整。
        “2014年將是房地產(chǎn)行業(yè)一個(gè)中長(zhǎng)期的拐點(diǎn)，意味著房地產(chǎn)牛市結(jié)束，進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期。”王小廣說(shuō)，“信貸趨緊、高房?jī)r(jià)抑制投機(jī)和自住需求以及目前樓市供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存水平居高不下，上述三個(gè)因素都導(dǎo)致樓市將進(jìn)入調(diào)整”。
        中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一預(yù)測(cè)：“經(jīng)濟(jì)增速放緩以及房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)10多年發(fā)展后需求狀況和結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化，預(yù)計(jì)2014年及今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)的走勢(shì)將更加平穩(wěn)和理性。”
        “調(diào)整是一個(gè)比較長(zhǎng)期的過(guò)程，但這是房地產(chǎn)行業(yè)必須經(jīng)歷的陣痛，只有經(jīng)歷了調(diào)整，今后才能健康發(fā)展。”王小廣說(shuō)。
        在調(diào)整成為大勢(shì)所趨的背景下，一、二線城市地王現(xiàn)象與三、四線城市去化隱憂也日益凸顯。但在政府上下限調(diào)控思路下，房?jī)r(jià)不會(huì)再出現(xiàn)去年瘋狂上漲態(tài)勢(shì)，但也不會(huì)大起大落。
        “一線城市地價(jià)實(shí)在是太高了”，卓越置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)感嘆，“今年一定是分化年”。
        “一、二線城市情況最令人擔(dān)心，如果去掉投資需求，供給絕對(duì)是過(guò)剩的，政府需要防范泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。”王小廣說(shuō)。
        房企面臨危機(jī)
       業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，進(jìn)入調(diào)整期也意味著房地產(chǎn)行業(yè)正步入全面深化改革的時(shí)期，政府需要落實(shí)好分類調(diào)控的政策，而企業(yè)也要積極防范風(fēng)險(xiǎn)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)步伐。
        廣東房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲表示，今年以來(lái)銀行房地產(chǎn)信貸與以往有很大不同，首套房貸款優(yōu)惠利率都上浮了15％，融資環(huán)境的變化凸顯風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)必須把握好風(fēng)險(xiǎn)。此外，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的顛覆影響與沖擊將越來(lái)越明顯。房地產(chǎn)企業(yè)必須加快轉(zhuǎn)型升級(jí)。
        中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)陳淮說(shuō)：“不再把房?jī)r(jià)作為調(diào)控目標(biāo)是一個(gè)巨大進(jìn)步。政府必須堅(jiān)決抑制大城市發(fā)展，大中小城市要協(xié)調(diào)發(fā)展，這才是樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。”
        萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事陳風(fēng)楊說(shuō)，以前政府完全控制要素市場(chǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格極度扭曲，政府必須要改革和完善土地拍賣機(jī)制。同時(shí)積極引導(dǎo)城市人群分布。
        “以往的調(diào)控過(guò)程中政府權(quán)力過(guò)大，不僅沒(méi)有把市場(chǎng)管理好，而且還造成了劣幣驅(qū)逐良幣的結(jié)果。要發(fā)揮市場(chǎng)決定性作用，政府應(yīng)把不該管的全部交給市場(chǎng)。”陳淮說(shuō)。
        五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波表示，今年房地產(chǎn)由全面短缺變?yōu)槿孢^(guò)剩，市場(chǎng)與產(chǎn)品分化非常明顯，對(duì)企業(yè)要求更高。此外，雖然目前電商尚未對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成很大沖擊，但面臨不小危機(jī)，未來(lái)將是一項(xiàng)重大挑戰(zhàn)。