青島樓市庫(kù)存兇猛，商業(yè)地產(chǎn)尤甚。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，青島市計(jì)劃2014年投入運(yùn)營(yíng)的商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)540萬平方米。

 

與住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)的去化周期相對(duì)較長(zhǎng)。目前，青島樓市庫(kù)存量達(dá)19萬套，三分之一是商業(yè)地產(chǎn)，青島樓市分析人士張百忍認(rèn)為，按照2013年青島商業(yè)地產(chǎn)1萬套的銷量計(jì)算，“也就是說，如果不再新建，現(xiàn)有的商業(yè)庫(kù)存也需要6年的時(shí)間才能消化掉。”

 

在滿足居住需求之外，住宅的投資屬性或許能為業(yè)主帶來幾萬甚至數(shù)十萬的時(shí)間、空間溢價(jià)；而商業(yè)地產(chǎn)與住宅產(chǎn)品卻不一樣，它似乎與工業(yè)地產(chǎn)更接近——如果沒有人“賞識(shí)”、沒有人使用，商業(yè)地產(chǎn)也只是一副鋼筋水泥鑄就的軀殼，毫無價(jià)值。

 

另外，電商的沖擊也讓商業(yè)地產(chǎn)的租金增幅放緩，加之消費(fèi)市場(chǎng)的短期波動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功與否就變得更加充滿懸念。作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的翹楚，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗多次表示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)遠(yuǎn)未飽和。

 

高庫(kù)存和它既有的復(fù)雜屬性，青島商業(yè)地產(chǎn)前景讓人不無擔(dān)憂。但是，若能把控好運(yùn)營(yíng)招商等環(huán)節(jié)，高庫(kù)存并不是商業(yè)地產(chǎn)最危險(xiǎn)的問題，與陳啟宗的判斷相似，在青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長(zhǎng)龍江看來，“商業(yè)地產(chǎn)的去化速度取決于運(yùn)營(yíng)的好壞，定位、品牌號(hào)召力的差異還不至于引發(fā)內(nèi)部的惡性競(jìng)爭(zhēng)。”

 

然而，不同商業(yè)地產(chǎn)的定位、品牌號(hào)召力的能力大小不同，以至于“購(gòu)物中心的商業(yè)價(jià)值目前更像處于一個(gè)調(diào)整階段”，第一太平戴維斯中國(guó)市場(chǎng)研究部主管簡(jiǎn)可認(rèn)為，“強(qiáng)者愈強(qiáng)的同時(shí)，缺乏特色、定位不當(dāng)或選址不佳的項(xiàng)目將面臨極大挑戰(zhàn)。”

 

就青島商業(yè)地產(chǎn)而言，政治、經(jīng)濟(jì)、文化形成的天然區(qū)位和市場(chǎng)之力成就了東部商圈在青島的絕對(duì)核心地位；盡管瑞安、華潤(rùn)有意中山路區(qū)域改造，但在完成改造之前，人口結(jié)構(gòu)的不可置換和消費(fèi)人群的東移已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)中山路商圈的頹勢(shì)，市南商圈“東重西輕”的格局早已顯現(xiàn)并加劇分化，并繼續(xù)一路向東至嶗山區(qū)的海爾路、深圳路。而李村商圈，有積累數(shù)年的購(gòu)物習(xí)慣和高密度人口支撐，加之寶龍、萬達(dá)、偉東、奧克斯等地產(chǎn)開發(fā)商先后進(jìn)入，李滄的商業(yè)氛圍漸濃，但是，大量的商業(yè)地產(chǎn)仍然有競(jìng)爭(zhēng)，寶龍城市廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)不善即是最好的說明。浮山后、高科園區(qū)域以及近幾年打造的新都心，原先只有社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、便利超市等基本配套的情況也正在改觀，隨著物業(yè)建設(shè)中的配套完善，也正在成為市內(nèi)成熟且生活系統(tǒng)完善的居住區(qū)。

 

然而，青島商業(yè)地產(chǎn)正在磨合前行，如果說市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)基于人們的消費(fèi)需求和辦公需要，那么，黃島區(qū)、高新區(qū)相伴而生的商業(yè)地產(chǎn)則與城市超快趕的開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。

 

最尷尬的商圈

 

周末不去“街里”等于沒有生活。在90后青島小嫚兒珠珠的記憶中，中山路是大媽怎么逛也不會(huì)厭的地方，“一下班，大媽都要帶著我去逛上一圈兒。”

 

上世紀(jì)90年代，中山路坐擁華聯(lián)（1991年建成）、東方貿(mào)易大廈（1992年建成）、新國(guó)貨（1993年擴(kuò)建）等一批商業(yè)企業(yè)，還集聚著春和樓、天真攝影、萬香齋、海濱食品、亨得利、宏仁堂、盛錫福等一批代表青島記憶的老字號(hào)。“現(xiàn)在東部商圈繁華，大商場(chǎng)林立，就是當(dāng)年繁華的中山路。”龍江告訴記者，高端物業(yè)會(huì)隨著城市人口結(jié)構(gòu)變化、政治中心轉(zhuǎn)移等因素變遷。

 

隨著政府東遷，而今的中山路面臨著嚴(yán)重的商業(yè)萎縮。去年3月東方貿(mào)易大廈停業(yè)，青島國(guó)貨出走嶗山、城陽(yáng)，能稱得上綜合體的就只有馬來西亞金獅集團(tuán)旗下的百盛和利客來百貨。

 

中山路的未來在“過去”？為重現(xiàn)中山路往昔繁華，青島市政府大打文化牌。“但是，文化牌只適用于區(qū)域性的小商圈，吸引的是旅游性的商業(yè)消費(fèi)，不是市民大眾所需要的商圈。”在龍江看來，單獨(dú)依靠文化重拾中山路商業(yè)龍頭地位，“很難”！“由于歷史保護(hù)政策，人口結(jié)構(gòu)無法置換，中山路會(huì)淪為青島最尷尬的商圈。”龍江說。

 

地下商業(yè)不健康高端商業(yè)待升級(jí)

 

家住滄口的張愛華以后去東部商圈會(huì)

 

方便很多，在香港路為中軸線形成的東部商圈能夠買到不少進(jìn)口食品，和難以數(shù)計(jì)的優(yōu)質(zhì)生活品，“地鐵M3就在前面，以后去東部購(gòu)物就更方便了！”

 

有數(shù)據(jù)顯示，2013年1至9月份，青島市南區(qū)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的9家大型商場(chǎng)（超市）實(shí)現(xiàn)商品零售額52.2億元，同比增長(zhǎng)3.03%，這里始終縈繞著“流金淌銀”的商業(yè)氛圍。青島地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部秘書長(zhǎng)龍江的判斷是，目前以及未來，不單是商業(yè)，政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化等諸多身份足以讓它成為青島的絕對(duì)核心。

 

不過，在龍江看來，向來標(biāo)榜高端的東部商圈的還有點(diǎn)名不副實(shí)，“只有海信廣場(chǎng)能稱得上高端物業(yè)，陽(yáng)光百貨稍稍勉強(qiáng)一些，其它都只能算得上中端。”龍江坦言，青島的高端商業(yè)還無法與一線城市相提并論，甚至還不及一些二線城市。

 

不僅高端商業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r不完全匹配，東部商圈的最中心地帶還面臨著地下商業(yè)的尷尬，和達(dá)中心城營(yíng)銷經(jīng)理陳子權(quán)認(rèn)為“目前青島一些地下商業(yè)呈現(xiàn)出來不是特別健康的勢(shì)態(tài)”，像太古購(gòu)物中心、金街就是人為硬做出來的，業(yè)態(tài)不豐富，體量不夠大，“由于規(guī)劃不太合理，很難保持大量、持續(xù)的人流。”如果說規(guī)劃不合理屬于硬件失敗，那么這些地下商業(yè)街沒能與大型商業(yè)體有機(jī)連接則屬于城市層面的整體規(guī)劃，如若無法連成一體，也就無法吸附近真正有購(gòu)物欲的人群。

 

2013年，在市南區(qū)創(chuàng)建品牌消費(fèi)集聚區(qū)政策的影響下，東部商圈擴(kuò)容的腳步儼然加快了。華潤(rùn)萬象城項(xiàng)目落戶并已啟動(dòng)招商，預(yù)計(jì)2014年年中開業(yè)。據(jù)華潤(rùn)內(nèi)部人士介紹，萬象城商業(yè)面積達(dá)30萬平方米，是全國(guó)最大的萬象城；另外，由中鐵投資建設(shè)的青島中心已在2013年年底開業(yè)，商業(yè)面積4.5萬平方米，目前已引入美思佰樂精品超市、巴爾曼（法國(guó)）時(shí)裝店以及達(dá)芬奇國(guó)際家居館，還有國(guó)際設(shè)計(jì)師品牌集合店；海信廣場(chǎng)二期工程正在進(jìn)行中，二期面積6.4萬余平方米，是目前商業(yè)面積的六倍。“從目前來看，萬象城的商業(yè)運(yùn)作模式都是很成功的，在青島入市無疑會(huì)讓頂級(jí)消費(fèi)上升一個(gè)檔次”，龍江告訴記者，魯商銀座、海航萬邦中心、深藍(lán)中心、泛海國(guó)際購(gòu)物中心的到來，又會(huì)為青島東部商圈增加大量高端物業(yè)。