今年以來(lái)，房市的變化出乎一些人的意料，但也在許多人的預(yù)料之中。越來(lái)越多的地方房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)同比、環(huán)比的下跌，如杭州等城市的一些開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷，給一些投資者和相關(guān)的市場(chǎng)（股市）產(chǎn)生了不小的震動(dòng)。一些人開(kāi)始擔(dān)心房市崩盤，更進(jìn)一步對(duì)今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的前景表示擔(dān)憂，唱空唱衰中國(guó)的人們或機(jī)構(gòu)再一次找到了借口。房市泡沫與地方政府債務(wù)高筑一直是唱空派的兩大主要理由。筆者認(rèn)為，擺在新一屆政府面前的或許是一個(gè)難題，但可能也是一個(gè)重大機(jī)遇。

首先，從去年以來(lái)房市的變化來(lái)看，成交量持續(xù)下滑是導(dǎo)致房市出現(xiàn)第三輪調(diào)整的主要原因。從年度比較看，2013年成交量過(guò)度放大。受去年初房?jī)r(jià)增長(zhǎng)預(yù)期上升的影響和人們對(duì)“國(guó)五條”恐慌的刺激，去年一、二季度全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)過(guò)快。從月度、季度成交量的變化趨勢(shì)看，商品房銷售面積增長(zhǎng)逐季逐月回落，持續(xù)已一年。

從房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的變化來(lái)看，與2013年不同的是，人們不僅在接受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由“高速”轉(zhuǎn)向“中高速”的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格增值預(yù)期也在發(fā)生變化。在對(duì)房?jī)r(jià)未來(lái)的預(yù)判上，看空者明顯增多。特別是隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實(shí)施，住房過(guò)剩問(wèn)題在許多地方顯現(xiàn)，使流行在房市的諸多“神話”開(kāi)始破滅。美國(guó)ＱＥ的逐步退出，全球資金流向從2013年開(kāi)始由外圍（新興市場(chǎng)）向核心區(qū)（美國(guó)）集中，導(dǎo)致黃金和新興經(jīng)濟(jì)體資本市場(chǎng)的調(diào)整、中國(guó)香港樓市的下跌等，都使人們對(duì)中國(guó)房市上漲的持續(xù)性產(chǎn)生明顯的動(dòng)搖。即中國(guó)房市上漲的預(yù)期開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，看空者開(kāi)始占上風(fēng)。

從資金面的角度來(lái)看，與去年不同的是，市場(chǎng)資金在年初就開(kāi)始有些緊張。存款減少、利率上升、海外游資流入減少等現(xiàn)象都對(duì)住房需求產(chǎn)生重要影響。新一屆政府不再用超發(fā)貨幣的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，無(wú)疑對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生抑制作用。數(shù)據(jù)顯示，2013年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，比上年增長(zhǎng)26.5%，盡管這比一季度的30.4%有一定幅度的回落，但相對(duì)于成交量增幅的變化來(lái)說(shuō)，要小得多。況且，房地產(chǎn)資金增幅自去年一季度以來(lái)一直保持高于房地產(chǎn)投資的增幅，房地產(chǎn)資金面收縮的情況并不明顯，至少去年底的情況是這樣。估計(jì)房市資金面的真正趨緊到二季度會(huì)出現(xiàn)，那將明顯抑制住房的投機(jī)需求。

筆者認(rèn)為，房市出現(xiàn)第三輪調(diào)整是一種內(nèi)在趨勢(shì)。盡管去年部分一、二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了過(guò)快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但新一屆政府并未在房市調(diào)控上加碼，即第三輪房市調(diào)整與調(diào)控?zé)o關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌是違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律的，任何商品或資產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)出現(xiàn)周期性、階段性波動(dòng)，因?yàn)樾枨蠛腿说男睦硎遣▌?dòng)的，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)或一個(gè)產(chǎn)業(yè)有繁榮期（擴(kuò)張期），也有收縮期，所以，筆者一直認(rèn)為過(guò)去15年的房市太不正常、不合理。拖得越久，保護(hù)得越多，累積的泡沫越大，市場(chǎng)內(nèi)部失衡也越深，其將來(lái)的調(diào)整就會(huì)越深，破壞力就越大。

房地產(chǎn)長(zhǎng)期過(guò)度繁榮的負(fù)效應(yīng)極大。他使得城市房租高企，阻礙服務(wù)業(yè)的發(fā)展；使得城市化成本過(guò)高，阻礙了人口城市化的進(jìn)程；使得社會(huì)資金流過(guò)度集中于低水平的行業(yè)，阻礙產(chǎn)業(yè)升級(jí)；過(guò)度地放大了住房的投資屬性，導(dǎo)致住房分配嚴(yán)重不公平，進(jìn)而擴(kuò)大收入差距。即長(zhǎng)期房地產(chǎn)泡沫化增加了短期投資投機(jī)需求，抑制了長(zhǎng)期有效需求，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率提高但卻因產(chǎn)業(yè)升級(jí)滯后而影響長(zhǎng)期發(fā)展后勁。今天，我們終于看到了房市開(kāi)始自然地調(diào)整，去泡沫化，這是我們多年期望的結(jié)果，這符合中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要，符合人們的意愿，我們應(yīng)該慶賀，而不是驚慌失措。房市調(diào)整也不是房市“崩盤”，更不是中國(guó)經(jīng)濟(jì)“崩盤”。危言聳聽(tīng)并不能解決中國(guó)問(wèn)題。反調(diào)整只會(huì)害了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)增大阻力、增加難度。不要僅看到房市調(diào)整所可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，更要看到房市調(diào)整對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶有的新機(jī)遇，是壓力更是動(dòng)力。

房市調(diào)整，影響最大的是房地產(chǎn)商和大量投資性購(gòu)房的家庭，調(diào)整使前者暴利大縮水，使后者資產(chǎn)縮水甚至巨虧，但大多數(shù)僅有一套住房的家庭并不會(huì)受到什么影響，銀行的影響也是利潤(rùn)壓縮和一部分早就存在壞帳風(fēng)險(xiǎn)的顯露。對(duì)不少地方政府來(lái)看，財(cái)政收入的縮小是巨大的，但卻是不可避免的。

房市發(fā)展是一把“雙刃劍”。政策制定者需要做一個(gè)重大的權(quán)衡，即選擇長(zhǎng)期負(fù)效應(yīng)低的或高的作為主要的政策取向，如繼續(xù)泡沫化，還是去泡沫化，這是一個(gè)問(wèn)題，但現(xiàn)在已成為繞不開(kāi)的問(wèn)題，必須選擇。還有，房市調(diào)整會(huì)產(chǎn)生短期的沖擊，但他也會(huì)產(chǎn)生許多積極的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的效應(yīng)，如會(huì)促進(jìn)資金從虛擬向?qū)嶓w轉(zhuǎn)移，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和技術(shù)創(chuàng)新，使社會(huì)投資風(fēng)氣由短期投機(jī)逐步轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期投資，使年輕人降低住房負(fù)擔(dān)、增強(qiáng)對(duì)未來(lái)的信心，使農(nóng)民工市民化的成本大幅降低、有利于推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。隨著房?jī)r(jià)的下跌，物業(yè)租賃成本也會(huì)下降，有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。此外，抑制了過(guò)強(qiáng)的住房投機(jī)需求，會(huì)使住房分配趨于公平，收入差距趨于縮小，這些效果將從需求和供給兩方面為我國(guó)經(jīng)濟(jì)注入新的動(dòng)力和活力。

基于上述分析，筆者認(rèn)為，房市調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重大利好，是看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)的重要信號(hào)，他的出現(xiàn)和不斷的化解過(guò)程能增強(qiáng)我們的信心，強(qiáng)化我國(guó)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)，使中國(guó)經(jīng)濟(jì)真正轉(zhuǎn)入依靠轉(zhuǎn)型升級(jí)、以提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量與效益為中心的新階段。當(dāng)然，對(duì)可能出現(xiàn)的短期沖擊，要用“疏”的辦法而不是“欄”或“抬”的辦法化解。好在新一屆政府在過(guò)去的一年內(nèi)已積累了一些很好的經(jīng)驗(yàn)，2013年中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨因內(nèi)外需均相對(duì)不足而造成的下行壓力，新一屆政府一上任，并沒(méi)有按照傳統(tǒng)的方式“出牌”，而是保持定力，創(chuàng)新宏觀調(diào)控方式，最終頂住了市場(chǎng)壓力，使經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了“穩(wěn)中有進(jìn)”。今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大壓力無(wú)疑是房市的調(diào)整，同樣，我們不能采取老辦法“托市”，使房市調(diào)整再次夭折。房市調(diào)整會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一定的放慢我們必須接受，超過(guò)了下限，特別是明顯的影響了就業(yè)，我們可以通過(guò)深化改革釋放紅利、調(diào)結(jié)構(gòu)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)的辦法予以抵消。

今年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最大壓力無(wú)疑是房市的調(diào)整，同樣，我們不能采取老辦法“托市”，使房市調(diào)整再次夭折。房市調(diào)整會(huì)使中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下行，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度一定的放慢我們必須接受，超過(guò)了下限，特別是明顯的影響了就業(yè)，我們可以通過(guò)深化改革釋放紅利、調(diào)結(jié)構(gòu)培育新的增長(zhǎng)點(diǎn)的辦法予以抵消。