問房
18.7萬套、2000萬平方米，青島樓市高庫存數(shù)據(jù)撕開了樓市泡沫的一道豁口，然而，高供應(yīng)、高庫存不但沒有降低房價，房價還連漲14個月。
問居
“房價太高了，連剛需最喜歡的李滄區(qū)均價都過萬了。”二線城市的收入，一線城市的房價，成為想在青島定居的年輕人繞不開的難題。
問變
今年，青島樓市供應(yīng)量將會繼續(xù)加大，開發(fā)商或?qū)⒁詢r換量。從年初這幾個月來看，市場觀望氣氛比較濃厚，但青島房價穩(wěn)中有跌的可能性較大。
“面朝大海春暖花開”。這是詩人海子對理想中房子的一個期許，這個期許的現(xiàn)實版就是青島。在這個人口不到北京一半的城市，樓市庫存卻超過了北上廣位列全國首位。18.7萬套、2000萬平方米，青島樓市高庫存數(shù)據(jù)撕開了樓市泡沫的一道豁口，連同不斷爆出的三、四線城市樓市滯銷，一同成為拷問中國樓市激進的利刃。
然而，青島樓市高供應(yīng)、高庫存不但沒有降低房價，房價還連漲14個月，甚至大量剛需盤房價都已經(jīng)過萬。一夜之間，青島被推到了樓市調(diào)控的風(fēng)口浪尖。與此同時，政府工作報告對樓市調(diào)控的全新解讀，明確“分類調(diào)控”、“雙向調(diào)控”、“協(xié)同調(diào)控”，青島樓市將如何完成轉(zhuǎn)型升級？
求證事件真相，直擊青島高庫存。記者近日深入青島，親身體驗其樓市冷暖，揭開高庫存形成之謎；多方對話，與房產(chǎn)從業(yè)人員、購房者、研究機構(gòu)、業(yè)內(nèi)專家，一同解讀青島高庫存的指標(biāo)意義；梳理二線省會城市樓市進化關(guān)鍵時間節(jié)點，厘清未來成長趨勢，還原一個真實的市場。
黃島區(qū)
（西海岸）
庫存為3.2
萬套，
約占青島庫存的六分之一。不同物業(yè)類型庫存量都達(dá)到了21個月以上
市南區(qū)
（東海岸）
庫存約4200套，
僅為黃島庫存的13%對話
今年穩(wěn)中有跌可能性大
青島日益高企的庫存會否重寫樓市秩序，對青島樓市將產(chǎn)生什么影響？記者與克而瑞青島片區(qū)首席分析師鄧國華、青島樓市評論人張百忍進行對話。
華西都市報：青島樓市庫存呈現(xiàn)什么特點？
鄧國華：青島商品房的存量分布不均衡，但剛需 一直以來是成交主力，風(fēng)險仍然可控。沿海景觀地帶房價在4萬以上，甚至處于全國較高水平，內(nèi)陸區(qū)域價格徘徊在萬元線，差別較大。
張百忍：青島住宅庫存并不嚴(yán)重，問題主要集中在商業(yè)。商業(yè)庫存目前約為6萬套，去年僅僅銷售了1萬套，按照這個速度即使不新增供應(yīng)，現(xiàn)有商業(yè)也要6年時間才能消化。
華西都市報：青島樓市今年將呈現(xiàn)什么變化？
鄧國華：今年，青島樓市供應(yīng)量將會繼續(xù)加大，去年的銷售情況已經(jīng)是歷史最高，今年想要超過去年難度不小，開發(fā)商 或 將 以 價 換量。從年初這幾個月來看，市場觀望氣氛比較濃厚，但今年青島房價穩(wěn)中有跌的可能性較大。
探訪
以膠州灣為界，青島東西海岸的樓市溫度也有天壤之別。西海岸的黃島更成為全市庫存最高區(qū)域，約占全市六分之一。
冷
西海岸五步一樓
賣不動的“紅狀元”
3月10日上午9時，位于青島西海岸安子片區(qū)的紅狀元樓盤,銷售經(jīng)理郭智慧正熱情向顧客介紹樓盤周邊的配套。“步行10分鐘就是大型購物中心；到地鐵口也只用10分鐘；還有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院也都很近。”
記者以購房者身份走進了紅狀元。“我們?nèi)ツ?月開盤，現(xiàn)在是現(xiàn)房銷售。”在記者的追問下，郭智慧表示，購物中心計劃下半年動工；而幼兒園、中學(xué)還在規(guī)劃中；醫(yī)院也只是一家療養(yǎng)院，并非綜合性醫(yī)院。
記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)系統(tǒng)查詢發(fā)現(xiàn)，紅狀元271套住宅仍有239套處于可售狀態(tài)，過去近9個月中銷售僅32套。數(shù)據(jù)顯示，2011年4月紅狀元就已開盤。
紅狀元所在的區(qū)域是青島樓市開發(fā)最集中的區(qū)域之一，僅在衡山路以東，漓江西路、濱海大道、北輔路沿線，約7平方公里的區(qū)域內(nèi)，集中了大大小小近37個樓盤。“五步一樓，十步一盤。”這里算得上是青島高庫存的典型代表。
暖
東海岸一房難求
剛需盤房價也過萬
在青島工作五年的謝晨最近忙著給新房添置家具。“為了買房子，我逛了很多區(qū)域，黃島的房子便宜，七八千一平米就可以拿下，但是交通不方便呀，上班要花四五十分鐘，即墨就更不要提了。”他說：“盡管均價已經(jīng)過萬，但看來看去還是看中了李滄的房子。”
謝晨買的這套面積90多平的三居房，總價已經(jīng)過了100萬。不過他還是覺得值：“我上班只要15分鐘，周邊的幼兒園、商場什么都有，到市中心也只要20分鐘。”謝晨的話很有代表性。越來越多的剛需正推高東海岸的購房成本，去年包括李滄、城陽在內(nèi)，青島主城區(qū)樓市均價都已突破萬元，市南、嶗山等區(qū)域2萬元、3萬元、4萬元一平米的樓盤也不少見。謝晨告訴記者，去年李滄的綠城誠園、海爾鼎世華府等樓盤開盤就被熱捧，甚至一房難求。還有幾個項目隔周末就加推新房源。數(shù)據(jù)顯示，2013年青島樓市各板塊中，城陽、李滄也是銷量最好的區(qū)域。
講述
青島樓市并不是冷漠的數(shù)據(jù)波動，生活在城市中的人也正生動地講述著樓市的冷暖。
走
“我想留下，但青島容不下我”
3月9日，四川姑娘徐靜挽著男友在五四廣場等著和外地的朋友見面?？粗棋拇蠛＃f：“我想留下來，但是青島容不下我。”徐靜的男友王生想安慰心愛的姑娘，卻找不到合適的措辭，因為今年博士畢業(yè)后，他也不得不離開這個城市。
“青島的房價太高了，連剛需最喜歡的李滄區(qū)均價都過萬了。”徐靜憤憤不平地說，即使我一個研究生，工作后的收入也只有三四千元，想買房連門都沒有。青島的生活消費也不低，在成都兩個人50塊錢都能吃頓好的，青島要一兩百。她已經(jīng)找到一份重慶的工作，打定主意離開青島。
二線城市的收入，一線城市的房價，這是和徐靜一樣想在青島定居的年輕人繞不開的難題。全國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)中心最新數(shù)據(jù)顯示，2013年，青島以12438元/平方米的房價，緊跟北上廣、深圳、南京、福州等城市，位居全國第13。
留
“房子總歸有人住，這個行業(yè)前景好”
雖然才是周一上午9點多，新入行的房產(chǎn)銷售小尹就已經(jīng)在別家的售樓部“偷師”了。“我不知道怎么給別人介紹，主管就讓我實地學(xué)習(xí)下，順便刺探敵情。”今年初，畢業(yè)三年的小尹小尹來到青島，打算找一份工作。
“房地產(chǎn)行業(yè)好，能掙錢。”小尹告訴記者，掙錢是他投身房產(chǎn)行業(yè)的主要原因。雖然沒有銷售經(jīng)驗，他還是被青島一家房產(chǎn)代理銷售公司招至麾下，“現(xiàn)在房產(chǎn)銷售很缺，有經(jīng)驗的不夠，沒經(jīng)驗的就來湊”。
小尹和其他十多個同事組成了一支銷售團隊，負(fù)責(zé)的黃島某樓盤十月份就要交房，4月份才啟動銷售。小尹壓低了聲音說：“據(jù)說我們的銷售任務(wù)是8億，經(jīng)理壓力大得很。”
盡管小尹一個月只有2000多的底薪，但他仍然有信心能夠打拼出一片天地。“房子總歸有人住的，這個行業(yè)前景好。”
連漲14個月
房價漲幅已超10%
“在西海岸有一套海景房為富，在東海岸有一套海景房為貴。”這是流傳在青島的一句老話。膠州灣以西的黃島不僅有知名的旅游景點金沙灘、銀沙灘，綿長的海岸線成為這里房產(chǎn)的金字招牌。青島人所說的東海岸主要指膠州灣以東的市南和市北、嶗山、李滄、城陽五大區(qū)，這里也是青島的中心城區(qū)，但海岸線的束縛，西面、南面都已經(jīng)無地可供。
青島國土資源和房屋管理局最新數(shù)據(jù)顯示，青島樓市可售總套數(shù)仍然高達(dá)18.7萬套，可售總面積為2229萬平方米。去年，青島樓市共去化13萬套，即使不加推新房源也要一年半才能消化完畢。
以膠州灣為界，青島東西海岸的樓市溫度也有天壤之別。東海岸不僅交通、教育、醫(yī)療配套都十分完善，市南、市北、嶗山的樓市供應(yīng)量也是青島最稀缺的區(qū)域。其中市南區(qū)尤為突出，庫存僅有約4200套，僅為黃島庫存的13%。
與之相對的，黃島卻成為青島樓市庫存最高的區(qū)域，目前庫存為3.2萬套，約占全市庫存六分之一。但高庫存并未壓倒房價，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份青島房價繼續(xù)上漲，已經(jīng)連漲的14個月，同比上漲幅度也高達(dá)10.4%。
滯銷主因還是地段
紅狀元樓盤所在的安子片區(qū)是黃島規(guī)劃的最大居住區(qū)。在接受本報記者采訪時，多名置業(yè)顧問均表示，去年已有部分項目交房。但在記者發(fā)現(xiàn)已交房的樓盤中，只有不超過三分一的樓盤的入住率能夠達(dá)到20%以上，20多層的電梯公寓普遍僅五六戶裝好空調(diào)或者有衣物晾出。但按照青島的供暖標(biāo)準(zhǔn)，入住率超過60%才能集中供暖。
盡管這里已經(jīng)是西海岸與市中心最近的區(qū)域，算上步行前往公交站的時間，即使在非高峰期，到達(dá)青島市中心，也要花費40分鐘時間。
“黃島（安子片區(qū)）房價再便宜，但市中心工作的白領(lǐng)上班不方便，庫存怎么能不高？”青島樓市知名評論人張百忍指出，黃島的產(chǎn)業(yè)進一步升級擴容，能夠在當(dāng)?shù)靥峁┚蜆I(yè)機會；地鐵網(wǎng)絡(luò)形成后，上下班時間能夠控制在合理范圍內(nèi)，黃島的庫存消耗才會比較容易，但這需要時間。
蓋房子要走在人的前面
“先引進人，還是先修房子？”發(fā)展，是青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長龍江“建設(shè)哲學(xué)”的關(guān)鍵詞。他解釋說，房子沒建好人才來了沒地方住，人肯定就不來了；可是人不來，就不蓋房子的話，人永遠(yuǎn)不會來。“蓋房子肯定要走在人的前面。”
“城市都有成熟的過程，不能拿成熟的城市看成長中的城市。”龍江認(rèn)為，地鐵開通將大大促進黃島、紅島的房產(chǎn)銷售，目前的庫存主要是因為通勤時間過長，上班族生活不便導(dǎo)致的。
傾聽
您的樓市觀點
劉先生：
加大供應(yīng)市場決定
房地產(chǎn)為什么不能全部交給市場控制，加大住房供應(yīng)量，供求平衡的時候，房價自然就下降了。
王先生：
剛需買房還得靠調(diào)控
如果不嚴(yán)格要求剛需房的比例，不進一步抑制投機，白領(lǐng)永遠(yuǎn)只能望洋興嘆。
記者手記
增大供應(yīng)
是否能解決樓市問題
這個時候，再去追究青島庫存是否全國第一已經(jīng)沒有意義，青島樓市最值得關(guān)注的焦點在于，雖然庫存高企但房價卻依舊一路上漲。
雖然青島房地產(chǎn)行業(yè)普遍認(rèn)為，銷售速度也在同比增長，擴大供應(yīng)是理所當(dāng)然，既能不會因為供不應(yīng)求導(dǎo)致房價猛漲，也能夠保持合理的庫存。但是，增大供應(yīng)是否就能解決樓市存在的問題？購房者是否就能跟上房價上漲的步伐？試問沒有在有需求的區(qū)域增加供應(yīng)，沒有有效控制住投資炒作的需求，建再多的房子又有何用？