未來(lái)房產(chǎn)調(diào)控該怎么走？這是社會(huì)各界關(guān)注的焦點(diǎn)。
16日公布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014~2020年)》(下稱(chēng)《規(guī)劃》)提出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
在不少專(zhuān)家看來(lái)，這幾年的調(diào)控是以短期調(diào)控和抑制需求為主。這些手段雖然一度取得了成效，但同時(shí)也推后了真正的剛性需求。
在樓市調(diào)控方面，《規(guī)劃》提出健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。同時(shí)，《規(guī)劃》也提出要建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

由“短效”到“長(zhǎng)效”

“長(zhǎng)效機(jī)制包括兩方面：供應(yīng)機(jī)制和財(cái)稅機(jī)制。”中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，以前的房產(chǎn)調(diào)控是抑制、削減需求，現(xiàn)在，“減需求”的一些非市場(chǎng)化調(diào)控措施逐漸退出，轉(zhuǎn)向加大供應(yīng)和財(cái)稅手段等方式。
例如，作為過(guò)去數(shù)年的調(diào)控手段之一，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從2009年開(kāi)始要求地方政府上報(bào)并公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并對(duì)未完成房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市主要行政負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談或處罰。
不過(guò)，這種手段并未奏效，一些地方為了規(guī)避限價(jià)，采用了陰陽(yáng)合同的方式，間接加重了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。去年很多城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)遠(yuǎn)超當(dāng)年年初所定下的調(diào)控目標(biāo)，可見(jiàn)這種調(diào)控手段并沒(méi)有太大的約束力。
最新的消息顯示，今年地方政府不必再上報(bào)并向社會(huì)公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。
張大偉說(shuō)，在這種非市場(chǎng)化的手段逐漸退出后，增加有效供應(yīng)十分關(guān)鍵。尤其是一二線(xiàn)城市在繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控的同時(shí)，還將加大供應(yīng)力度，滿(mǎn)足剛性需求，包括增加中小套型的商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)、棚戶(hù)區(qū)改造等。
在供應(yīng)端，《規(guī)劃》提出，各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地。
“不合理的需求要抑制，但供應(yīng)也應(yīng)該要跟上。城鎮(zhèn)化的根本問(wèn)題還是供求矛盾問(wèn)題。”合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)龍斌告訴記者，要解決我國(guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程中“3個(gè)1億人”的住房問(wèn)題，肯定要保證供應(yīng)，包括保障房、商品房和土地的供應(yīng)問(wèn)題。
在龍斌看來(lái)，如何改變土地的供應(yīng)機(jī)制十分關(guān)鍵。目前國(guó)有土地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)建設(shè)性用地兩個(gè)市場(chǎng)是割裂的，農(nóng)民的地要變成市場(chǎng)用地，只能通過(guò)政府征收再供給市場(chǎng)，這樣農(nóng)民的利益得不到保障。“兩個(gè)土地市場(chǎng)應(yīng)該同權(quán)同價(jià)，兩個(gè)市場(chǎng)要統(tǒng)一。”

不動(dòng)產(chǎn)登記力撼房?jī)r(jià)

在加大有效供應(yīng)的同時(shí)，如何建立一個(gè)完善的財(cái)稅體制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)亦十分重要。
《規(guī)劃》在提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革的同時(shí)，指出要建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享。
張大偉說(shuō)，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)是增加有效供應(yīng)和征收房產(chǎn)稅最重要的基礎(chǔ)。以前的房產(chǎn)稅主要是交易環(huán)節(jié)稅，不需要清楚的持有信息，而現(xiàn)在要對(duì)持有環(huán)節(jié)收稅，就必須要有清楚的信息。
按照國(guó)土部的安排，今年6月份將出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例。實(shí)際上，不動(dòng)產(chǎn)登記中最為核心的全國(guó)個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)工作2010年就已經(jīng)啟動(dòng)，但進(jìn)展并不順利。
多位專(zhuān)家告訴記者，房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)在技術(shù)上已經(jīng)沒(méi)有什么障礙，最大的阻力來(lái)自既得利益集團(tuán)的阻礙。“大趨勢(shì)肯定沒(méi)問(wèn)題，只不過(guò)是時(shí)間長(zhǎng)短的問(wèn)題。”張大偉說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記條例的出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)會(huì)有很強(qiáng)的威懾力，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)也會(huì)產(chǎn)生較大影響。
不過(guò)，也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅應(yīng)該謹(jǐn)慎推進(jìn)，因?yàn)槟壳胺康禺a(chǎn)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)已經(jīng)偏高。
全國(guó)政協(xié)常委、恒大地產(chǎn)董事局主席許家印在今年全國(guó)兩會(huì)時(shí)表示，房?jī)r(jià)構(gòu)成中，有11%是各級(jí)政府的收費(fèi)，13%是各級(jí)政府的稅收，稅費(fèi)的比例占到了房?jī)r(jià)構(gòu)成的24%，再加上高昂的地價(jià)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)很難降下來(lái)。
也就是說(shuō)，在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，大概有六七成是屬于政府的稅費(fèi)和土地出讓金。“房產(chǎn)稅如果要開(kāi)征，肯定要對(duì)其他的一些稅費(fèi)進(jìn)行清理，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行調(diào)整。”廈門(mén)市政協(xié)委員、集美大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李友華告訴記者。
“在持有環(huán)節(jié)收稅的同時(shí)，其他環(huán)節(jié)的稅費(fèi)應(yīng)該清理。”龍斌說(shuō)，房產(chǎn)稅的立法不是簡(jiǎn)單增加一個(gè)稅種的問(wèn)題，應(yīng)該是一個(gè)制度性改革，包括實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)統(tǒng)一、保障農(nóng)民權(quán)益、改變目前的土地財(cái)政格局和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式單一問(wèn)題。“但這些東西很難在一兩年內(nèi)完全改變。”
張大偉說(shuō)，房產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過(guò)嚴(yán)肅的立法程序，而其推行將是一項(xiàng)審慎及漸進(jìn)的工程，短期內(nèi)全面實(shí)施的可能性并不具備。
另外，“房地產(chǎn)稅”與“房產(chǎn)稅”一字之差，也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革將是一個(gè)系統(tǒng)工程，其中將涉及各類(lèi)稅種的整合優(yōu)化，旨在逐步使地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政的困擾。