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  • 房地產(chǎn)“因城因地”調(diào)控釋放出的信號

    2014年03月24日 09:33
    來源:福建日報
            住房問題是當前中國老百姓最為關(guān)注的問題之一。在最近舉辦的中國發(fā)展高層論壇2014年會上,無論行業(yè)領(lǐng)袖還是專家學者們都越來越清晰地認識到,曾經(jīng)“一人感冒,全家吃藥”的一刀切調(diào)控方式正發(fā)生改變,2014年房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因地制宜的新思路已然清晰可見。
            “中央提出要雙向調(diào)控,我覺得是很正確的。對房地產(chǎn)市場,要區(qū)別情況來進行引導,未來的房地產(chǎn)市場,整體來看還是有很大的市場空間。”綠地集團董事長張玉良說。
            十二屆全國人大二次會議閉幕后回答記者提問時,國務(wù)院總理李克強就表示,對房地產(chǎn)市場要因城因地進行分類調(diào)控。住建部部長姜偉新也在今年兩會期間表示,房地產(chǎn)將實行雙向調(diào)控。
            事實上,房地產(chǎn)市場因地制宜進行調(diào)控正是當前市場發(fā)展的要求。目前,我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化程度正進一步加深,一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市備受青睞,一邊是多地三四線城市房價暴跌,“鬼城”“空城”屢屢出現(xiàn)。
            “與前些年各地住房普遍供不應(yīng)求、市場熱銷情況不同,在區(qū)域市場持續(xù)分化的背景下,不同城市房地產(chǎn)景氣程度已出現(xiàn)較大差異。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲表示。
            華潤集團董事長宋林認為,未來房地產(chǎn)市場的區(qū)域分化仍將繼續(xù)。“一線城市房價上漲的動力與其他三四線城市不一樣,未來還有繼續(xù)上漲的空間。至于三四線城市房價,我想已經(jīng)進入調(diào)整期。”他說。
            房地產(chǎn)市場嚴重分化的背后是供求關(guān)系的不平衡。“一二線城市住房供給仍相對不足,住房銷售量增長較快。而三四線城市的住房庫存仍不斷增大,不少城市去庫存化周期平均達到14至16個月。供不應(yīng)求使得一線城市價格上漲壓力較大,北京、上海、廣州、深圳等一線城市的住宅價格同比漲幅要遠遠高于二線和三四線城市。”任興洲表示。
            在非熱點的二線以及相當數(shù)量的三四線城市,當前房地產(chǎn)市場卻面臨著持續(xù)增大的去庫存壓力。
            任興洲認為,防止土地供給過剩是下一步三四線城市需要重點防范的主要風險。她提醒,要特別注意避免在房地產(chǎn)投資增速規(guī)律性回落的時候,盲目地刺激,繼續(xù)增加供給,這會加劇供給過剩,增加房地產(chǎn)泡沫風險。
            事實上,今年年初,住建部在安排全年房地產(chǎn)調(diào)控工作時,就明確要求北京、上海、廣州、深圳四個住房市場供需矛盾較為集中的城市,要繼續(xù)從嚴實施限購政策和差別化的信貸政策。同時要求房價下跌的城市重視消化存量,控制商品房新開發(fā)規(guī)模,控制預(yù)售許可審批進度。對此,業(yè)界紛紛評論認為,2014年的房地產(chǎn)調(diào)控思路更符合不同城市嚴重分化的現(xiàn)實。
            除了針對不同地區(qū)采取不同的調(diào)控政策,房地產(chǎn)調(diào)控其他方面似乎也在發(fā)生變化。繼萬科B轉(zhuǎn)H股、綠地借殼金豐投資之后,中茵股份、天保基建再融資預(yù)案也于日前獲批,受到市場高度關(guān)注。人們紛紛猜測,管理層對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路正從抑制開發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。
            黨的十八屆三中全會提出“要使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。顯然,在未來的房地產(chǎn)市場調(diào)控中,市場手段的作用將越來越突出。
            國泰君安證券近日發(fā)布的一份研究報告就指出,房地產(chǎn)調(diào)控方式逐漸向市場化方向轉(zhuǎn)變,強制性行政手段調(diào)控可能逐漸淡化。一方面,通過增加住宅土地供應(yīng)、優(yōu)質(zhì)房企資本市場融資開閘、共有產(chǎn)權(quán)房等多樣化方式,積極增加市場供給能力;另一方面在房價上漲壓力較大的城市,通過限購等手段抑制投機性購房需求,使市場供求關(guān)系逐步恢復(fù)平衡,之后強制性的行政調(diào)控手段可能逐漸淡化。
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