27日，恒大以20.5億元競得朝陽區(qū)來廣營地塊，該宗地塊規(guī)劃建筑面積11.92萬㎡，除配建2.94萬㎡限價商品住房外將全部建設(shè)自住型商品房，截至目前北京已經(jīng)出讓的自住商品房地塊達(dá)到35宗。與此同時，包括天宮院和臺湖在內(nèi)的多個版塊均傳出剛需盤降價的消息；另一方面，隨著今年眾多頂級豪宅項(xiàng)目的即將入市，豪宅市場面臨巨大的供需壓力。

7萬套自住商品房稀釋剛需市場 “日光盤”未來將難現(xiàn)

兩會之后，隨著購房者的入市，北京樓市也將正式進(jìn)入銷售季，但是面對北京自住商品房供地的增加，大面積的自住型商品房開始進(jìn)入市場，26日，位于大興的自住商品房項(xiàng)目首創(chuàng)·悅都匯正式啟動網(wǎng)申，544套自住商品房均價為13000元/㎡。目前，北京市場共有3個自住商品房項(xiàng)目進(jìn)行了申購，分別是恒大御景灣、金隅匯景苑和金隅匯星苑，總體量高達(dá)42.1萬平方米，約7200套房源，有超過117萬戶家庭進(jìn)行了申購，其中優(yōu)先戶數(shù)超過74萬。

此外，位處通州的富力惠蘭美居和位處大興采育的當(dāng)代采育滿庭春MOMA項(xiàng)目，在3月24日開始進(jìn)行網(wǎng)上申購。這兩個項(xiàng)目總體量高達(dá)63.6萬平米，目前已經(jīng)進(jìn)入市場的6個自住商品房項(xiàng)目分流了將近2萬的剛需購房者。

北京去年供應(yīng)了2萬套的自住商品房土地，目前去年供應(yīng)的地塊已經(jīng)逐漸開始入市，今年還將供應(yīng)5萬套自住商品房的土地。按照目前自住房項(xiàng)目入市的節(jié)奏，預(yù)計今年將會有數(shù)萬套自住房進(jìn)入市場，而北京一年的新房成交量僅在10萬套左右。面對北京市政府2年7萬套自住商品房供地的承諾逐漸兌現(xiàn)，以自住為主的剛需購房者開始將目光轉(zhuǎn)向更加低價的自住商品房市場，剛需項(xiàng)目的客戶正在逐漸流失。

世聯(lián)地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理劉春巖分析認(rèn)為，自住商品房的大量入市對剛需和首置市場造成一定的沖擊，兩年7萬套的供應(yīng)量將滿足大批京籍無房家庭的需求，剛需購房者也從之前的恐慌心理逐漸過渡到博彩的心態(tài)，自住型住房替代了部分剛需的市場需求。

面對自住商品房的市場沖擊，剛需項(xiàng)目開始放低姿態(tài)，降價跑量。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的市場監(jiān)測顯示，被認(rèn)為是降價銷售的住總?cè)f科橙所在的大興天宮院板塊，包括保利、首開、金融街、中水電在內(nèi)的項(xiàng)目，開盤定價無一例外地低于預(yù)期，而其中絕大部分項(xiàng)目開盤甚至早于萬科橙。與此同時在通州的臺湖板塊，東亞印象臺湖新一期22000元/平方米的售價，已經(jīng)與恒大御景灣的價格持平。

劉春巖表示，在北京，由世聯(lián)代理的數(shù)個項(xiàng)目在二季度都將入市，“從目前的情況來看出現(xiàn)“日光”的可能性不大”。劉春巖預(yù)計，當(dāng)市場上不可能出現(xiàn)“日光盤”的時候，政府對于新建商品住宅的限價措施或?qū)⑼顺觥?/p>

高地價下豪宅市場博賭未來 五環(huán)外十萬以上豪宅或陷銷售困局

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，預(yù)計2014年入市的頂級豪宅將達(dá)到7個，數(shù)量創(chuàng)下北京近年之最，其中泰禾·北京院子、中赫·萬柳書院、融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目均是往過的“地王”項(xiàng)目入市。劉春巖認(rèn)為，目前北京豪宅單價在8萬以上，總價在1000萬以上甚至是1500萬以上的，單個項(xiàng)目一年的成交量在20套左右。但是一旦去年的高價地在今年集中入市供應(yīng)，對今年的豪宅市場必然會形成比較大的供需壓力，并且由于目前在金融層面的支持力度比較薄弱，“北京今年的豪宅銷售壓力會很大”。

雖然高端市場的“限價令”已被打破，前期被限售的高端住宅開始逐步放量，今年以來的高端市場持續(xù)走低，據(jù)鳳凰房產(chǎn)發(fā)布的《一線城市高端物業(yè)投資指數(shù)報告》顯示，今年2月份，北京別墅成交套數(shù)同比下挫38.3%；高端公寓供需仍較低迷，成交套數(shù)同比下降11.1%，成交量現(xiàn)2012年5月以來最低值。

“因?yàn)榈貎r的原因，北京的豪宅在博賭未來。”劉春巖表示，今年北京五環(huán)沿線或者五環(huán)之外單價在10萬元以上的豪宅項(xiàng)目將面臨尤其嚴(yán)重的市場壓力。