北京樓市正發(fā)生變化
3月20日，位于臺(tái)湖板塊的東亞路印象臺(tái)湖項(xiàng)目從2月份對(duì)外宣布的2.6萬元/平方米下調(diào)至2.2萬元/平方米起入市。這是繼3月16日北京大興萬科橙低于預(yù)期價(jià)格近3000元/平方米的價(jià)格入市后，今年北京樓市又一主力供應(yīng)板塊傳出的“跟降”姿態(tài)。
接連出現(xiàn)下調(diào)預(yù)售價(jià)格的入市項(xiàng)目，已然被業(yè)內(nèi)嗅出北京樓市的風(fēng)向悄然轉(zhuǎn)變。
開發(fā)商主動(dòng)“以價(jià)換量”
“近期我們?cè)诒本┑匿N售策略就是在保證一定利潤的情況下，加速去化回籠資金。而且這幾個(gè)項(xiàng)目因?yàn)槟玫乇容^早，即便是平價(jià)入市或者低于預(yù)期入市也是有合理利潤的。”對(duì)于東亞印象臺(tái)湖[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]項(xiàng)目的“跟降”原因，該項(xiàng)目的開發(fā)商?hào)|亞新華地產(chǎn)的營銷管理中心總監(jiān)賈玉鵬告訴記者，東亞新華地產(chǎn)還會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目平價(jià)、降價(jià)入市，以高去化高周轉(zhuǎn)換取拿地資金。
北京樓市的價(jià)格松動(dòng)，部分項(xiàng)目的“以價(jià)換量”并非個(gè)案。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，在1、2月份鮮見的剛需項(xiàng)目開始集中發(fā)力，截至24日，北京共有9個(gè)售價(jià)在2.5萬元/平方米以下的中低價(jià)位項(xiàng)目開盤，占了20個(gè)總推盤量的一半左右。其中，包括大興區(qū)的金融街融匯、眾美城、住總?cè)f科橙，以及房山區(qū)的首創(chuàng)新悅都、通州區(qū)的珠江四季悅城 等項(xiàng)目在內(nèi)，多個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)出現(xiàn)了低預(yù)期甚至平價(jià)開盤的現(xiàn)象。
“從萬科橙率先調(diào)低預(yù)期開盤價(jià)，到東亞一些項(xiàng)目的跟降，實(shí)際上已經(jīng)印證了業(yè)內(nèi)對(duì)市場的判斷。”
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，東亞在臺(tái)湖區(qū)域的兩個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)調(diào)整價(jià)格預(yù)期，是開發(fā)商理性的主動(dòng)選擇。和當(dāng)前已經(jīng)推出的幾個(gè)自住型商品房項(xiàng)目相比，通州區(qū)臺(tái)湖板塊的區(qū)位條件并不占優(yōu)，且同區(qū)位還有大量剛需盤項(xiàng)目在售，通過調(diào)整價(jià)格來提高性價(jià)比，確實(shí)是有效快速去化的手段。
高周轉(zhuǎn)成主流
進(jìn)入3月份一線城市的房企推盤節(jié)奏加快，而購房者入市步伐卻有所放緩，這一現(xiàn)象在四大一線城市之首的北京尤其明顯。
目前，北京商品住宅市場已有14個(gè)項(xiàng)目開盤，遠(yuǎn)超過今年1、2月份全月11個(gè)、8個(gè)的項(xiàng)目開盤個(gè)數(shù)，房企推盤積極性回升明顯。
與歷年3月北京樓市均呈現(xiàn)供需兩旺局面不同，房企的積極推盤卻未迎來需求面的迎合。今年3月，北京商品住宅成交量雖相較于1、2月有所回暖，但仍處于歷史低位。截至3月24日，2014年3月北京商品住宅成交5821套，成交面積59.82萬平方米，與2013年3月同期相比，成交套數(shù)、成交面積分別下跌64%、61%，基本回落到兩年前也就是2012年同期、加強(qiáng)版限購令出臺(tái)后的市場成交水平。預(yù)計(jì)2014年3月全月，商品住宅的成交量將不超過8000套，將創(chuàng)下近3年來同期的最低。
“現(xiàn)在來看，去年北京樓市尤其是剛需市場的供不應(yīng)求局面已經(jīng)不存在了，北京市方面推出5萬套自住型商品房的供應(yīng)，這對(duì)剛需市場需求一定會(huì)產(chǎn)生影響。”近期在北京剛有新一批房源入市的鴻坤地產(chǎn)林語墅項(xiàng)目經(jīng)理侯守超則表示，根據(jù)一兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格變化就輕言“房價(jià)崩盤論”并不理性，包括北京推出的大量的自住型商品房，對(duì)于企業(yè)而言都需要理性地分析市場需求變化。
而在房企趨向加速跑量的心態(tài)下，4月份北京計(jì)劃入市的項(xiàng)目量還將大增。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅介紹，4月份，包括東亞朗悅居、金隅瀾灣等8個(gè)純新盤及香江別墅、東亞印象臺(tái)湖、中建國際城等25個(gè)老項(xiàng)目后期在內(nèi)，北京或?qū)⒊^30個(gè)商品住宅項(xiàng)目計(jì)劃開盤，這與去年同期僅23個(gè)項(xiàng)目開盤相比，明顯增多。
“市場供應(yīng)量增勢(shì)明顯，成交量卻緩慢回升，表明市場供需格局的變動(dòng)已經(jīng)初現(xiàn)端倪，開發(fā)商原本強(qiáng)勢(shì)的賣方市場勢(shì)必出現(xiàn)分化。未來，以價(jià)換量、加速跑量的項(xiàng)目還將會(huì)繼續(xù)增多。”“未來，以價(jià)換量、加速跑量的項(xiàng)目還將會(huì)繼續(xù)增多。”
