國(guó)土資源部負(fù)責(zé)人日前表示，從今年開(kāi)始，通過(guò)基礎(chǔ)制度建設(shè)，逐步銜接過(guò)渡，統(tǒng)一規(guī)范實(shí)施，用3年左右時(shí)間全面建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動(dòng)產(chǎn)登記法律依據(jù)繁雜

我國(guó)目前關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的法律規(guī)范除了物權(quán)法之外，房屋登記依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法與房屋登記辦法，土地登記依據(jù)土地管理法和土地登記辦法，森林法授予林業(yè)部門(mén)登記林權(quán)，草原法授予農(nóng)業(yè)部門(mén)登記草原所有權(quán)、使用權(quán)。另外，農(nóng)村承包土地、養(yǎng)殖用地、海域?yàn)┩康炔粍?dòng)產(chǎn)的登記也都有相關(guān)法律以及部門(mén)規(guī)章予以規(guī)定。

物權(quán)法第10條明確規(guī)定國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。然而現(xiàn)實(shí)情況卻是，法律與行政法規(guī)，甚至是地方性法規(guī)都沒(méi)有對(duì)物權(quán)法的規(guī)定予以細(xì)化落實(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記的法律依據(jù)多以部門(mén)規(guī)章的形式出現(xiàn)。法律依據(jù)不統(tǒng)一，造成登記效力不一，極容易出現(xiàn)登記重疊、遺漏甚至矛盾的現(xiàn)象，既損害了登記公信力又影響個(gè)人的切身利益。

2013年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于實(shí)施《國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》任務(wù)分工的通知，要求國(guó)土部、住建部會(huì)同法制辦、稅務(wù)總局等相關(guān)部門(mén)，在2014年6月底前出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記條例。不過(guò)，即便是這樣，也可能面臨與現(xiàn)有上位法產(chǎn)生沖突的尷尬局面。解決方法應(yīng)是由法律原有制定機(jī)關(guān)對(duì)土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、森林法、草原法等法律中有關(guān)土地、房屋、林權(quán)、草原登記的規(guī)定進(jìn)行梳理并做相應(yīng)修改，向統(tǒng)一法律依據(jù)的方向邁進(jìn)，最終與擬出臺(tái)的條例形成規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律體系。

分散登記機(jī)構(gòu)龐大交錯(cuò)

目前，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記采取的是分散登記模式，土地、房屋、林業(yè)等行政管理部門(mén)分別對(duì)不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)享有登記管理權(quán)，即管理有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的部門(mén)負(fù)責(zé)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的登記事務(wù)。這種“多頭管理、多龍治水”不僅為不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)設(shè)置了不必要的障礙，而且把登記作為行政機(jī)關(guān)的一項(xiàng)行政管理職權(quán)，這本身就忽視了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的公示功能，不便于交易當(dāng)事人及利益相關(guān)人查詢，影響了社會(huì)功能的發(fā)揮。

2013年11月的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)決定由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，但行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管等職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)。這表明決策者已經(jīng)明確將登記職責(zé)從行政管理中分離出來(lái)，試圖將登記作為一種物權(quán)公示方法，但是具體的登記機(jī)構(gòu)如何設(shè)置還有待具體規(guī)定出臺(tái)。在接下來(lái)機(jī)構(gòu)變革與重組中勢(shì)必遭遇部門(mén)利益分割問(wèn)題的挑戰(zhàn)，這就要求涉及改革的部門(mén)站在社會(huì)發(fā)展的高度，用高屋建瓴的開(kāi)闊胸襟正視不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一。

根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)遵循屬地原則，取消分級(jí)登記制度，由不動(dòng)產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理。就我國(guó)國(guó)情看，在國(guó)土資源部門(mén)下設(shè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，以土地為基礎(chǔ)登記較為妥當(dāng)。原則上應(yīng)以建立縣級(jí)登記機(jī)構(gòu)為主，跨縣域的不動(dòng)產(chǎn)由上級(jí)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。根據(jù)實(shí)際需要，可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處等地設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)派出機(jī)構(gòu)。也就是說(shuō)，登記機(jī)構(gòu)沒(méi)有行政職權(quán)，只是政府提供公共服務(wù)的“窗口”。

信息系統(tǒng)建設(shè)面臨考驗(yàn)

在分散登記模式下，各登記部門(mén)已經(jīng)形成了大量的登記資料和數(shù)據(jù)，而且這些資料大多集中在縣市級(jí)登記部門(mén)。一些地方還沒(méi)有完成數(shù)據(jù)的電子化，保留的仍然是紙質(zhì)資料。一些完成了數(shù)據(jù)電子化的地方，登記內(nèi)容上也可能存在偏差，包括數(shù)據(jù)錄入不全、數(shù)據(jù)錄入存在差異性等問(wèn)題。如房屋登記，土地部門(mén)登記的是房屋的占地面積，而房屋管理部門(mén)登記的是建筑面積，這兩個(gè)數(shù)據(jù)就可能不一致。再如，2012年6月底全國(guó)多個(gè)副省級(jí)以上的城市完成了個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)工作，但媒體披露部分城市存在數(shù)據(jù)錄入不足及準(zhǔn)確率低等問(wèn)題，加之各登記部門(mén)信息系統(tǒng)不同、數(shù)據(jù)參數(shù)格式各異，如何把這些已有資料集中在一個(gè)系統(tǒng)上是在實(shí)際操作中不可避免的難題。要解決這些問(wèn)題，恐怕只有在各地不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)成立后，從以往登記部門(mén)中抽調(diào)人員共同完成對(duì)錄入數(shù)據(jù)的梳理工作。

健全配套制度

打破“信息孤島”

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要想真正發(fā)揮作用，離不開(kāi)基礎(chǔ)性的身份認(rèn)證體系與社會(huì)信用體系的建立。目前，公民個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的登記基本上是以身份證號(hào)作為區(qū)分的。如果不能保證每個(gè)人只對(duì)應(yīng)一個(gè)身份證號(hào)就難免會(huì)出現(xiàn)像陜西“房姐”這樣的人通過(guò)辦理多個(gè)系統(tǒng)承認(rèn)的、“合法”的戶口，然后將房產(chǎn)分放在不同戶口下，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)其毫無(wú)影響，損害登記的真實(shí)性。同樣，只有全社會(huì)統(tǒng)一的信用登記可以聯(lián)網(wǎng)查詢，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記才不會(huì)流于形式。

除了保證不動(dòng)產(chǎn)登記信息真實(shí)、及時(shí)外，登記系統(tǒng)還需要和公安、民政、稅務(wù)、銀行等系統(tǒng)連接起來(lái)，打破“信息孤島”，在地方各部門(mén)間實(shí)現(xiàn)信息共享，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的更廣泛作用。

此外，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記后，公民的所有不動(dòng)產(chǎn)信息將一并掌握在政府機(jī)構(gòu)的手中，這個(gè)機(jī)構(gòu)能否保護(hù)好公民的隱私也為一些人所擔(dān)憂。這就要求有相應(yīng)的保密制度來(lái)約束參與不動(dòng)產(chǎn)登記的政府工作人員。

盡管要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記還面臨諸多障礙，但我們也應(yīng)盡快找到應(yīng)對(duì)之策，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立。