對(duì)于上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，2013年注定是不平凡的一年。“業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)”、“日光盤(pán)頻現(xiàn)”、“商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展”、“房企出海”這些經(jīng)常見(jiàn)諸報(bào)端的地產(chǎn)“名詞”，最終在各大上市房企2013年成績(jī)單上得到充分驗(yàn)證。

 

據(jù)和訊網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月31日，共有105家上市房企發(fā)布了2013年業(yè)績(jī)報(bào)告，其中A股有77家，H股有28家。北京晨報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)十大標(biāo)桿房企中，除金地業(yè)績(jī)還未發(fā)布，其余9家都已亮出2013年成績(jī)單。雖然在排名前十的上市房企中，2013年銷(xiāo)售額過(guò)千億的企業(yè)晉升至4家，除萬(wàn)科、保利以外，今年新晉升的是恒大、碧桂園，殺進(jìn)千億俱樂(lè)部。事實(shí)上，這份排名并不全面，它沒(méi)有涵蓋地產(chǎn)行業(yè)兩大巨頭萬(wàn)達(dá)、綠地。雖然這兩家房企不是上市公司，但他們2013年的成績(jī)不容小視。2013年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)到3800億元，同比增長(zhǎng)27%；收入1866.4億元，同比增長(zhǎng)31%，連續(xù)8年保持高增速。2013年綠地集團(tuán)總資產(chǎn)為3533億元，較年初增長(zhǎng)48%；實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)收入3283億元，利潤(rùn)總額140億元，分別增長(zhǎng)35%和19%。

 

資深證券分析師王德勇向北京晨報(bào)記者表示，2013年排名前十的上市房企，收入增長(zhǎng)比較高，原因來(lái)源于這些企業(yè)過(guò)去兩年的銷(xiāo)售不錯(cuò)。而部分房企的凈利潤(rùn)下跌，是由于他們過(guò)去兩年拿地價(jià)格較高。地價(jià)大幅上漲，可是房?jī)r(jià)的漲幅卻沒(méi)有那么快。結(jié)果，房企拿地成本的增加遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)上漲的幅度。房子賣(mài)得很好，房企賺得并不多。實(shí)際上，隨著地價(jià)的持續(xù)攀升，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)空間會(huì)越來(lái)越小。房企的利潤(rùn)率下降是未來(lái)的一個(gè)趨勢(shì)。

 

在王德勇看來(lái)，大品牌房企都有一些共同的特征。比如這些企業(yè)都生產(chǎn)剛需產(chǎn)品，從拿地到賣(mài)房周轉(zhuǎn)速度越來(lái)越快，擴(kuò)寬融資渠道，尋求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型新方向。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的成長(zhǎng)空間窄了，“地價(jià)漲、房?jī)r(jià)漲”的游戲規(guī)則在發(fā)生改變。未來(lái)，房企成長(zhǎng)的空間在參與保障房、自住房的比例會(huì)越來(lái)越高，行業(yè)集中度還會(huì)提高。全世界最大的房地產(chǎn)公司必定會(huì)在中國(guó)。

 

凈利潤(rùn)同比增兩成

 

萬(wàn)科

 

萬(wàn)科公布2013年報(bào)，全年公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積1489.9萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1709.4億元，同比分別增長(zhǎng)15.0%和21.0%，年度銷(xiāo)售金額再度刷新行業(yè)紀(jì)錄。萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1354.2億元，凈利潤(rùn)151.2億元，同比分別增長(zhǎng)31.3%和20.5%。

 

在取得銷(xiāo)售佳績(jī)的同時(shí)，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率卻出現(xiàn)了下降。年報(bào)顯示，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為22.31%，較2012年下降3.53個(gè)百分點(diǎn)；結(jié)算凈利率12.01%，較2012年下降1.07個(gè)百分點(diǎn)。

 

在過(guò)去的一年中，萬(wàn)科花費(fèi)了相當(dāng)?shù)木?，去學(xué)習(xí)什么是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)。萬(wàn)科在年報(bào)中表示，“當(dāng)新時(shí)代的大幕揭開(kāi)時(shí)，傳統(tǒng)企業(yè)應(yīng)該做的，不是遠(yuǎn)離自己熟悉的領(lǐng)域，而是理解新的規(guī)則，尋找新的伙伴，運(yùn)用新的工具，將原有的業(yè)務(wù)做得更好。”

 

點(diǎn)評(píng)：作為上市房企老大，業(yè)績(jī)遙遙領(lǐng)先。早言快要看到“天花板”的萬(wàn)科總裁郁亮，透過(guò)年報(bào)傳達(dá)萬(wàn)科轉(zhuǎn)型看重合作精神。

 

銷(xiāo)售額首次突破千億

 

恒大地產(chǎn)

 

恒大公布的2013年報(bào)顯示，恒大總資產(chǎn)達(dá)3481.5億元，比2012年增加45.7%，規(guī)模穩(wěn)居第一。

 

恒大在2013年成功突破千億銷(xiāo)售額，創(chuàng)下歷史銷(xiāo)售紀(jì)錄。恒大集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額1004.0億元，同比上升8.8%。其中，集團(tuán)合約銷(xiāo)售額的98.7%均來(lái)自于濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙等二三線(xiàn)城市。隨著售價(jià)平穩(wěn)上升及對(duì)成本的有效控制，恒大集團(tuán)毛利潤(rùn)276.5億元，同比上升51.8%，毛利率從2012年27.9%上升至29.5%。而凈利潤(rùn)為137.1億元，比2012年上升49.3%。

 

在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，為應(yīng)對(duì)剛需市場(chǎng)及自住型買(mǎi)家的需求，恒大集團(tuán)加快中小戶(hù)型推貨節(jié)奏，繼續(xù)深耕二三線(xiàn)城市。集團(tuán)2014年的合約銷(xiāo)售目標(biāo)1100億元，較2013年增長(zhǎng)10.0%。

 

點(diǎn)評(píng)：恒大集團(tuán)2013年最大的變化是進(jìn)軍一線(xiàn)城市，接下來(lái)面對(duì)的最大挑戰(zhàn)是如何確保凈利潤(rùn)的同比增長(zhǎng)。

 

連續(xù)11年凈利增長(zhǎng)超20%

 

中國(guó)海外發(fā)展

 

中國(guó)海外發(fā)布2013年報(bào)，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入824.7億港元，同比增長(zhǎng)27.7%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為231.8億港元，同比增長(zhǎng)23.1%。公司連續(xù)11年凈利潤(rùn)增長(zhǎng)高于20%。公司全年合約銷(xiāo)售額再創(chuàng)歷史新高，超額完成目標(biāo)，達(dá)到港幣1385.2億元。其中，全年內(nèi)地地產(chǎn)完成合約銷(xiāo)售額港幣1369.4億元。

 

年報(bào)顯示，集團(tuán)力爭(zhēng)完成合約銷(xiāo)售金額達(dá)到不少于港幣1400億元的目標(biāo)。公司將繼續(xù)構(gòu)建以住宅為主、商業(yè)地產(chǎn)為輔的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡長(zhǎng)、短線(xiàn)投資資源配置，逐步提高投資物業(yè)比重，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)，增強(qiáng)平衡市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力。

 

點(diǎn)評(píng)：任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步。在樓市調(diào)控的十年中，中國(guó)海外如何保持穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)成為業(yè)內(nèi)都在挖掘的一個(gè)秘密。

 

客戶(hù)中首次置業(yè)達(dá)八成

 

保利地產(chǎn)

 

保利地產(chǎn)2013年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入923.56億元，同比增長(zhǎng)34.03%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)107.47億元，同比增長(zhǎng)27.36%。全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售簽約面積1064.37萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18.11%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1252.89億元，同比增長(zhǎng)23.15%，市場(chǎng)占有率為1.54%。但是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為31.25%，同比下降3.99個(gè)百分點(diǎn)。

 

從區(qū)域表現(xiàn)來(lái)看，廣東區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售簽約215億元，再次實(shí)現(xiàn)歷史性突破。珠三角地區(qū)成為公司首個(gè)銷(xiāo)售超300億元的區(qū)域。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來(lái)看，144平方米以下的中小戶(hù)型成交套數(shù)占比為92.9%，全年公司成交客戶(hù)中首次置業(yè)者占比達(dá)到85.9%。

 

點(diǎn)評(píng)：主打首次置業(yè)者的房企，在2014年突然宣布要進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)。這表明，千億級(jí)房企開(kāi)始細(xì)分市場(chǎng)搶“蛋糕”，但收益不可能短期見(jiàn)效。

 

純利為76.5億元

 

富力地產(chǎn)

 

富力地產(chǎn)2013年報(bào)顯示，全年?duì)I業(yè)額為363億元，同比上升19%；純利為76.5億元，較2012年增長(zhǎng)35%。其中，物業(yè)發(fā)展利潤(rùn)增長(zhǎng)15%至61.2億元。全年集團(tuán)的協(xié)議銷(xiāo)售額破紀(jì)錄達(dá)到422億元，實(shí)際協(xié)議銷(xiāo)售額由342億元按年增加23%。銷(xiāo)售面積方面，全年協(xié)議銷(xiāo)售總建筑面積為339萬(wàn)平方米，按年增加14%。

 

2013年整體平均售價(jià)由每平方米13040元略微變動(dòng)至12310元，比2012年減少5.6%。由于營(yíng)業(yè)額的平均售價(jià)的減少以及銷(xiāo)售成本的減少，因此整體毛利率自上一年的42.2%減少至40.7%。2014年，公司協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)定為700億元，較2013年增長(zhǎng)三分之二。

 

點(diǎn)評(píng)：從富力年報(bào)中可以看到，其已經(jīng)開(kāi)始在商業(yè)地產(chǎn)中收益了。住宅和商業(yè)兩手抓，是抗拒行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的最大法寶。

 

“殺進(jìn)”千億俱樂(lè)部

 

碧桂園

 

碧桂園年報(bào)顯示，公司合同銷(xiāo)售金額從2012年的476億元增加為2013年的1060億元，同比增長(zhǎng)123%，成為繼萬(wàn)科、保利、綠地之后，成功殺入千億俱樂(lè)部的一匹“黑馬”。

 

碧桂園2013年全年業(yè)績(jī)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)總收入626.8億元，同比上升約49.6%，凈利潤(rùn)約為85.1億元，同比上升約 24.2%，凈利潤(rùn)率為13.6%，同比收窄2.8%；土地增值稅撥備之后的毛利率約為27.7%，同比收窄3.5個(gè)百分點(diǎn)。

 

2013年碧桂園在馬來(lái)西亞開(kāi)發(fā)的碧桂園金海灣項(xiàng)目合同銷(xiāo)售金額約為68.1億元，為碧桂園的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)做出了很大貢獻(xiàn)。

 

點(diǎn)評(píng)：“殺進(jìn)”千億俱樂(lè)部的“黑馬”碧桂園，2014年面對(duì)的最大挑戰(zhàn)就是因“馬航事件”而受挫馬來(lái)西亞地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如何翻身？

 

租售收益同增長(zhǎng)

 

華潤(rùn)置地

 

華潤(rùn)置地2013年報(bào)顯示，集團(tuán)在住宅簽約和結(jié)算額、租金收入、核心利潤(rùn)規(guī)模上均達(dá)到歷史最高水準(zhǔn)。全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額為港幣713.89億元，較2012年增長(zhǎng)60.9%。

 

受益于有利的市場(chǎng)形勢(shì)以及自身可售資源的增長(zhǎng)，全年集團(tuán)住宅簽約額和簽約面積分別為663.06億元和578.23萬(wàn)平方米，比上一年上升27.0%和22.1%，雖然超額完成全年簽約目標(biāo)，但是全年毛利潤(rùn)率為 28.2%，下降了9.4個(gè)百分點(diǎn)。全年公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)為港幣146.96億元，比上一年同期增加39.1%。公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)率為20.6%，2012年同期為23.8%。全年公司毛利潤(rùn)率為28.2%，2012年同期為37.6%。

 

點(diǎn)評(píng)：業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超過(guò)60%，這在房地產(chǎn)行業(yè)并不多見(jiàn)，尤其是排名晉級(jí)前十的地產(chǎn)企業(yè)，前行更不易。

 

銷(xiāo)售額同比增20%

 

龍湖地產(chǎn)

 

龍湖地產(chǎn)2013年報(bào)顯示，全年銷(xiāo)售額超目標(biāo)完成，達(dá)到481.2億元，較上一年同期增長(zhǎng)20%。全年?duì)I業(yè)額達(dá)到415.1億元，比2012年增長(zhǎng)48.8%。其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)租金收入增長(zhǎng)31.3%至6.3億元。集團(tuán)核心凈利潤(rùn)率由上一年的19.4降低至15%。2013年集團(tuán)其中，物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)額為402.2億元，較上一年增長(zhǎng)49.3%。全年物業(yè)發(fā)展業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為27%，較上一年有所回落。

 

2014年公司運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵詞是去存貨、控成本。公司爭(zhēng)取用6至12個(gè)月的時(shí)間，加大存貨去化力度，逐步提升整體去化率水平；并在保障品質(zhì)的前提下，梳理、刷新住宅產(chǎn)品，提升公司的投資效益。2014年末，北京長(zhǎng)楹天街即將開(kāi)業(yè)，龍湖商業(yè)地產(chǎn)全國(guó)化戰(zhàn)略進(jìn)入新的階段。

 

點(diǎn)評(píng)：從重慶起家的龍湖如今已是住宅市場(chǎng)上的“名角兒”，但其是否能把這種品牌效應(yīng)復(fù)制到商業(yè)地產(chǎn)中去，還有待時(shí)間的考驗(yàn)。

 

毛利上漲超5成

 

世茂房地產(chǎn)

 

世茂房地產(chǎn)2013年報(bào)顯示，全年?duì)I業(yè)額達(dá)到415億元，較上一年上升44.9%。全年毛利為146.4億元，比2012年上升52.4%。毛利率達(dá)到35%，同比增加1.8%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大約為123.4億元，同比上升22.9%。

 

2013年全年合約銷(xiāo)售額目標(biāo)為550億元，集團(tuán)全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額670.7億元，完成全年目標(biāo)的122%，累計(jì)銷(xiāo)售面積達(dá)523.9萬(wàn)平方米。世茂房地產(chǎn)透過(guò)持有上海世茂股份有限公司64.22%的股權(quán)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。上海世茂于2013年實(shí)現(xiàn)合同簽約額130.1億元，合同簽約面積979300平方米，較2012年均實(shí)現(xiàn)53%的增長(zhǎng)。

 

2014年公司的合約銷(xiāo)售額目標(biāo)為800億元。

 

點(diǎn)評(píng)：按照年報(bào)透露，世茂計(jì)劃半年完成600億任務(wù)，那距離“千億級(jí)俱樂(lè)部”還遠(yuǎn)嗎？