市場心態(tài)

近段時間來，京津冀協(xié)同發(fā)展，保定承接首都部分行政功能的消息猶如一枚重磅炸彈，徹底地引爆了保定這座城市。眾多來自北京、河北等地的購房者紛至沓來，保定房價也是一日一變甚至是一日幾變，不少售樓處還打出了“招聘銷售人員”的廣告。新京報記者前往保定調查了解到，目前，保定樓市的購房人群，保定市和下屬縣市的客群約占8成，基本上都是剛需，另外兩成主要是在北京、天津等地工作的保定人返鄉(xiāng)投資置業(yè)。

北京人在保定

在記者探訪的過程中，發(fā)現(xiàn)保定此輪樓市熱潮中，主要參與者除了少量投資客，大部分其實是“身在北京的河北人”。由于距離較近，大量河北人在北京就業(yè)、居住，他們中的很多人其實已經(jīng)成為北京的常住居民，可是無論在哪，無論多久，對家鄉(xiāng)的關注和眷戀讓他們第一時間聞風而動，這其中，當然也包括保定人。

房價高歌“讓人歡喜讓人憂”

“請問您這還有沒有80、90平方米兩居？我投資用。”風塵仆仆，目的明確。

年輕女孩徐琦是江蘇人，從海外留學回來之后一直在北京工作。因為聽說保定房子近期“漲瘋”，特地從北京開車過來，“趕上高速路封閉，只好走省道，開了四個小時車，就是為了投資啊。”女孩說話很痛快，包包上的香奈兒LOGO閃閃發(fā)亮。

徐琦咨詢的是位于保定市北二環(huán)附近的項目，源盛佳禾。該樓盤位于市植物園西側，主打80-90平方米小戶型以及340平方米別墅。當時該樓盤銷售均價已達8000元/平方米左右，但售樓處里仍然人潮涌動，到處都是忙著簽約的客戶和銷售人員。

在得到了銷售人員肯定的答復之后，徐琦放緩了腳步，看起樓盤資料。“為什么在保定買房？”徐琦毫不猶豫地回答，“現(xiàn)在錢毛得厲害，放在銀行里也是貶值，放在股票里就被套牢，還不如拿出來投到這里。但北京市區(qū)的房價實在太高，遠郊區(qū)縣又感覺漲不起來，所以不敢出手，沒想到保定這邊居然火了起來。”

在聽銷售人員向她介紹了20多分鐘，基本了解了該樓盤和周邊區(qū)域的情況之后，這位80后女生不再猶豫，直接全款買下小區(qū)中一套總價值約72萬元的80多平方米兩居。對于可能承擔的風險，徐琦顯得很樂觀，“肯定不會跌，現(xiàn)在全國各地的投資客都在往保定趕呢。”

作為土生土長的保定人，王女士的心態(tài)明顯要謹慎很多。“我覺得保定的樓市供應量還是挺大的，新房項目很多，可選擇的余地也比較大，再等等，還會有新項目出來。而且京津冀一體化目前只是預期，距離落實還有很長的距離。”

王女士雖然是保定人，但大學畢業(yè)后去了北京工作，至今已有5年。她買房的目的并不是為了投資，而是由于父母在保定住的房子沒有電梯，想換個面積更大、有電梯的房子。

從去年下半年開始，她和家人就開始看房，但一直沒有出手。最近保定樓市突然升溫，王女士看了后嚇了一跳：“去年我看房時，售樓處人很少，一個看房人進來，會有兩三個銷售人員圍著你轉。這次回去，七八個看房人圍著一個銷售轉。簽約辦公室里人都快擠不進去了，很多人在簽約，看來最近成交量暴增是真的。我去的一個項目，銷售人員說，今天的價格比昨天漲了500元/平方米。真是太瘋狂了。”

王女士周圍有不少在北京的保定人，聽說老家樓市升溫后，也趕緊回去看房子，有的人在現(xiàn)場受到了感染，就出手買了。可是在她看來，這一輪熱潮不會持續(xù)太久。跳出保定看保定，往往會多一分理智。

已年近60的老薛是一名標準的保定漢子，年輕時參軍離開保定，之后又調到北京某部隊機關任職，如今已有40多年。

說起房子，老薛在保定市中心有套90多平米的房子，是父母留下來的。這段時間，這套房子給老薛帶來了煩惱。“本來關系不錯的兄弟幾個，現(xiàn)在開始為這個房子的事爭吵，原本挺好的一家人眼看著就疏遠了……”

房企看法

剛需為主的格局應該不會變

隆基泰和集團保定區(qū)域營銷負責人表示，過去保定樓市一直比較平穩(wěn)，公司在保定有萬和城等6個項目在售，剛需項目最近兩年的價格在4000-5000元/平方米，變化不大。每年三四月份本來就是樓市成交量上升的季節(jié)，這次規(guī)劃出臺，助推了保定樓市的銷售，讓很多可能還在猶豫的客群趕緊出手，把客群提前消化了。

目前，保定樓市的購房人群，保定市和下屬縣市的客群約占8成，基本上都是剛需，另外兩成主要是在北京、天津等地工作的保定人返鄉(xiāng)置業(yè)。來自本地的這8成購房客群對價格比較敏感，因此保定同一區(qū)域的項目，價格一般相差不超過500元/平方米。從未來保定樓市發(fā)展來看，客群格局應該不會出現(xiàn)大的改變，因此公司對今年的開盤節(jié)奏會進行一些調整，進行房源加推，但不會因此做出大幅度的戰(zhàn)略調整。

購房需求已被透支

金陽地產(chǎn)總經(jīng)理楊華認為，去年，在保定，如果房價每平米一年上漲三四百元，漲幅就已接近10%，很高了。從區(qū)域分布上說，保定北部的新城和高鐵片區(qū)價格較高，去年售價在5500元/平方米左右，城南的很多剛需項目，價格在4000元/平方米左右。

京津冀一體化規(guī)劃出臺后，保定樓市確實升溫很快?，F(xiàn)在的成交量是平時的3到5倍，成交客源以保定本地為主。但房價上漲價并沒有網(wǎng)上說的那么嚴重，可能是銷售人員的策略。如果價格上漲過多，在保定本地是很難承受的。楊華說，“在購買客群仍以本地需求為主的情況下，我覺得現(xiàn)在的火爆，實際上是透支了后面的成交量。保定樓市的供應量比較大，預計下半年或明年，保定樓市可能就會降溫，價格也會出現(xiàn)一定的回落。我所知道的一些項目，也不認為這種熱度會長期持續(xù)，因此現(xiàn)在都是采取趁熱多推盤、多成交的策略。”

業(yè)內觀點

炒作風過后房價或下跌

對于目前保定樓市的“亢奮”情況，尤其是北京購房者積極前往投資置業(yè)，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長童悅仲認為，國家這幾年對樓市的調控政策很明確，在嚴厲打擊投資投機購房。保定的房價最近炒得那么熱，其實只是因為有疏解北京首都功能的利好消息，但保定被確定為“副中心”只是個傳言，這只是河北省的初步設想，一方面北京沒有回應，另一方面河北還沒有具體的規(guī)劃出臺，即使中央確定保定為承接城市，也不一定在保定市區(qū)，更有可能在距離北京更近的涿州等地。

“當?shù)鼐用癫挥每只牛冗@一陣子風潮過后，保定的房價很可能要下跌。”童悅仲說。

中投聯(lián)達集團董事長楊少鋒表示，保定樓市還不成熟，第一是供應量非常大，按2013年銷售量現(xiàn)有的庫存需要超過40個月才能消化；第二是目前城市的配套設施落后，姑且不說“副中心”的說法是傳言還是河北單方面的愿景，即使是真的，規(guī)劃落地實施形成規(guī)模也是在十年以后，現(xiàn)在就炒房價，更多是不成熟市場下開發(fā)商的“哄抬房價”，購房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一時沖高，但等熱潮冷卻后很快會“現(xiàn)出原形”。