手握2013年銷售增長六成的漂亮業(yè)績，卻說出低調(diào)的話語：華潤置地在去年實(shí)現(xiàn)663億元銷售額的基礎(chǔ)上，今年的目標(biāo)僅是微增至700億元。2013年斥資395.36 億元人民幣拿下1009.66萬平方米土地的華潤置地，正在進(jìn)入一個(gè)高速擴(kuò)張通道，但在光鮮亮麗的數(shù)據(jù)下，近年來華潤置地大量布局三四線城市的戰(zhàn)略失利所帶來的毛利率連續(xù)下滑等問題，正成為華潤置地高速擴(kuò)張中新的困擾。

 

去年才進(jìn)入廣州，完成一線城市全面布局

 

已在深圳打造了萬象城，并將繼續(xù)在深圳投資千億的華潤，走到相隔并不太遠(yuǎn)的另一個(gè)城市廣州卻不是一件容易的事情。

 

2013年2月7日，廣州國際金融城首批土地正式出讓，當(dāng)日，僅4宗土地卻收金近130億元，該數(shù)字幾乎等于2012年廣州全部土地出讓金的1/3。華潤置地?cái)y手廣東鐵建26億拍得其中一個(gè)地塊，首次亮相廣州。

 

在獲取國際金融城地塊之后，華潤自此在京滬廣深四個(gè)一線城市都擁有項(xiàng)目，不再缺位。對于從一線城市建設(shè)高端豪宅起家并將此作為公司發(fā)展特色的華潤來說，完成一線城市的全面布局，對于以后的更高業(yè)績追求或許不無幫助。

 

而近日廣州市國土房管局正式發(fā)布《藍(lán)皮書》中顯示，廣州國際金融城、廣州南站等城市重點(diǎn)功能區(qū)的土地紛紛登場亮相，成為年度廣州土地市場的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)。

 

作為天河CBD的新功能區(qū)，廣州國際金融城規(guī)劃面積8平方公里，450米地標(biāo)建筑的地塊將于年內(nèi)推出，2014年可出讓地塊達(dá)到15宗，包括商業(yè)商務(wù)綜合用地，行政辦公、商務(wù)綜合用地等。有專家表示，金融城不僅定位為“廣州華爾街”，在政府規(guī)劃方面，更成為除珠江新城以外廣州最重要的功能區(qū)。未來5至10年，金融城的價(jià)值難以估量，房價(jià)有可能會漲至5萬元/平方米甚至10萬元/平方米。

 

廣州金融城的未來價(jià)值看漲，華潤置地?fù)屜热腭v令人十分關(guān)注其未來在廣州發(fā)展。

 

搶地頻闖溢價(jià)率紅線，布局三四線拖累利潤率

 

2013年8月16日，華潤置地以高于世茂房地產(chǎn)19億元的地王價(jià)，109億競得深圳前海一地塊，較起始價(jià)67.2億元溢價(jià)超過60%。今年1月在在廈門拍得地塊，以20.15億元，溢價(jià)率高達(dá)56.41%，甚至有參與的房企感慨：“央企來了，我們就不跟著摻和了！”

 

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年華潤置地約130億元的土地溢價(jià)率超過50%。

 

實(shí)際上，屢屢高溢價(jià)率拿地在政策和市場方面都存在較大風(fēng)險(xiǎn)，即使在一些發(fā)展情況較好的二線城市，也是如此。早在幾年前，國資委就已經(jīng)明令央企不能當(dāng)?shù)赝酰笏斜涣腥胫攸c(diǎn)監(jiān)控的地王項(xiàng)目，國土資源部和地方國土資源局都會重點(diǎn)監(jiān)控，防止出現(xiàn)閑置問題，從開工到竣工，進(jìn)行線上和線下的監(jiān)測。溢價(jià)率超過50%的地塊大部分是重點(diǎn)監(jiān)控地塊，因?yàn)楸O(jiān)管部門的嚴(yán)控，這樣的地塊也不可能被閑置太久，以拖延開工來換取土地升值。

 

另外，華潤置地在2010年加大對三四線城市布局。2010年華潤置地進(jìn)入揚(yáng)州、唐山等6個(gè)三四線城市。2011年，華潤置地進(jìn)入南京、常州、鹽城等8個(gè)城市，除了南京外，也都為三四線城市。

 

但是華潤置地在三四線的項(xiàng)目卻表現(xiàn)不佳。今年很多三四線城市房價(jià)跳水，從常州、杭州開始有樓盤打六折甩賣，降價(jià)潮席卷了多地。三四線市場的消費(fèi)能力和增值空間并不如人所愿。因此，華潤置地2013年項(xiàng)目毛利率，在過去的3年里，經(jīng)歷了三級跳，原因就是很多地塊是高價(jià)拿的，而三四線城市項(xiàng)目又賣不上價(jià)格。

 

對此，華潤置地總裁唐勇表示，毛利率的表現(xiàn)，整個(gè)行業(yè)來講，2013年都比2012年有一個(gè)不同程度的下滑。“這有兩方面的原因，第一是在三線城市的平均毛利率是比一二線城市要低的，第二是有個(gè)別項(xiàng)目當(dāng)時(shí)在買地的時(shí)候，是在競爭比較激烈的情況下獲取的土地，地價(jià)比較高，所以影響了毛利率的表現(xiàn)。”

 

年銷售額增六成，商業(yè)地產(chǎn)仍是優(yōu)勢

 

  與一般的地產(chǎn)開發(fā)公司不同，華潤置地在其獨(dú)特的“住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)”的商業(yè)模式中，持有型物業(yè)在戰(zhàn)略中占有相當(dāng)大的比重，目前華潤置地3580.91萬平方米的土地儲備中，在建投資物業(yè)土地儲備648.99萬平方米，占比已經(jīng)超過了20%。

 

在華潤置地目前的投資性物業(yè)結(jié)構(gòu)中，能為其提供租金收入的，主要是華潤旗下萬象城、五彩城、歡樂頌三個(gè)系列的商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目位于深圳、杭州、成都、沈陽等地。這三個(gè)系列的商業(yè)項(xiàng)目的定位清晰，分別承擔(dān)都市綜合體、區(qū)域商業(yè)中心和鄰里中心的定位。

 

據(jù)報(bào)道，2013年華潤置地在上海的時(shí)代廣場商鋪，收租14.2萬港元，平均出租率95.8%；時(shí)代廣場寫字樓收租金額為10.6萬港元，平均出租率91.9%。在2013年，包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)給華潤置地帶來了46.22 億港幣的租金收入。

 

業(yè)內(nèi)人士指出，通常來說，一個(gè)商業(yè)綜合體要給公司創(chuàng)造回報(bào)需要六年的時(shí)間。雖然萬達(dá)也是商業(yè)主導(dǎo)型企業(yè)，綠地萬科也開始全面涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域， 但是他們有相當(dāng)一部分的商業(yè)地產(chǎn)是以散售的形式回籠資金，而華潤置地和這些企業(yè)有所不同，華潤的商業(yè)物業(yè)絕大部分都是長線持有經(jīng)營的。

 

3月21日，華潤置地公布2013年度業(yè)績，數(shù)據(jù)顯示，2013年全年?duì)I業(yè)額為713.89億港元，比2012年同期增加60.9%。全年毛利潤率為28.2%，相比2012年的37.6%有所下降。全年結(jié)算面積499.72萬平方米，按年增加91.7%。

 

華潤置地內(nèi)部制定的規(guī)模增長計(jì)劃是2015年突破千億規(guī)模，但按照華潤置地去年的業(yè)績增速60.9%，其2014年的預(yù)期銷售規(guī)模則在800億元至900億元，至2015年將毫無懸念地完成千億業(yè)績。

 

華潤置地董事長吳向東指出，商業(yè)地產(chǎn)每年能提供幾十億的租金收入、幾十億的利潤，如果按照現(xiàn)在行業(yè)住宅10%的凈利潤率反算一下，也差不多有幾百億可以結(jié)算的銷售額，這樣華潤置地實(shí)際也已經(jīng)進(jìn)入到千億俱樂部里面。

 

千億目標(biāo)下，華潤置地一個(gè)龐大的棋局已經(jīng)確定。