剛剛過(guò)去的一季度，國(guó)內(nèi)主要城市樓市成交量普遍下滑，杭州、溫州等城市欲放松限購(gòu)的傳言引起各界強(qiáng)烈關(guān)注，隨即有業(yè)內(nèi)人士稱，如果限購(gòu)放松，將引發(fā)樓市報(bào)復(fù)性反彈，調(diào)控亦將功虧一簣。

不過(guò)，在筆者看來(lái)，在庫(kù)存高企、限貸未放松、樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制逐步推進(jìn)的背景下，即使限購(gòu)真的放松，也僅能在心理層面對(duì)樓市產(chǎn)生影響，樓市成交在短期放量后，仍將歸于平靜。

首先，大部分二線城市的“限購(gòu)令”已經(jīng)名存實(shí)亡?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在過(guò)去一年曾走訪福州、沈陽(yáng)、蘇州、成都、杭州等二線城市，在這些限購(gòu)城市中，普遍只要支付一定的包裝費(fèi)就可以成功過(guò)戶，即使在“限購(gòu)令”執(zhí)行最為嚴(yán)厲的一線城市，不少購(gòu)房者也可以通過(guò)“打擦邊球”的形式獲得購(gòu)房資格。

以某大型城市為例，在“限購(gòu)令”出臺(tái)后的很長(zhǎng)一段時(shí)間里，一些購(gòu)房者都可以通過(guò)補(bǔ)繳社保、個(gè)稅的方式獲得購(gòu)房資格，特別是在樓市低迷的時(shí)候，限購(gòu)在執(zhí)行層面容易“睜一只眼閉一只眼”。2013年，該城市樓市量?jī)r(jià)齊升，管理層加強(qiáng)了這方面的監(jiān)管，想要通過(guò)包裝騙取購(gòu)房資格變得難度較大。但隨著樓市降溫，這類“打擦邊球”的行為很容易死灰復(fù)燃。

而在房?jī)r(jià)上漲壓力并不太大的二線城市，“限購(gòu)令”在執(zhí)行層面一直不夠嚴(yán)格，但真正具備殺傷力的限貸政策則在全國(guó)范圍內(nèi)被嚴(yán)格執(zhí)行。外地人想要在這些限購(gòu)城市購(gòu)房，獲取購(gòu)房資格可以輕松包裝，但是想要獲取銀行的個(gè)人抵押貸款則難于上青天。

首先，銀行的系統(tǒng)可以實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，購(gòu)房者在不同城市的信貸記錄均有據(jù)可查，其次，銀行還要求購(gòu)房者提供至少兩年的繳納社保和個(gè)稅的記錄；在一些不限購(gòu)的三四線城市，限貸依然對(duì)當(dāng)?shù)氐臉鞘挟a(chǎn)生巨大的影響，同時(shí)，由于這類城市的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，銀行在審核房貸的時(shí)候會(huì)更加嚴(yán)格。

從目前的情況看， 限貸政策放松可能性很小，空間也很小，在筆者看來(lái)，如果部分城市二套房貸首付比例能夠從七成降至六成，已經(jīng)算是政策大開(kāi)口了。事實(shí)上，今年銀行錢(qián)緊的狀況一直在持續(xù)，甚至以往被政策鼓勵(lì)的首套房貸款都“不幸中招”，不僅放款周期被拉長(zhǎng)，利率也在不停上浮，在此背景下，更難有騙貸現(xiàn)象的發(fā)生。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購(gòu)的影響會(huì)逐漸化解，而限貸的影響是致命的。限購(gòu)政策只不過(guò)是抑制市場(chǎng)需求集中爆發(fā)，或者后置一部分當(dāng)前不符合購(gòu)房條件的市場(chǎng)需求，而限貸政策則不一樣，無(wú)論該城市有沒(méi)有施行限購(gòu)政策，如果當(dāng)前沒(méi)有信貸額度或者貸款利率上浮、審批周期拉長(zhǎng)，都有可能直接影響市場(chǎng)成交量的表現(xiàn)。

其實(shí)，在廣大二三線城市，由于整體樓市已經(jīng)供過(guò)于求，在限貸的背景下，即使“限購(gòu)令”松動(dòng)， 也不可能對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘械墓┣鬆顩r產(chǎn)生顛覆性的影響。截至3月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為8401萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比增長(zhǎng)16.3%，20個(gè)城市的庫(kù)存量已經(jīng)創(chuàng)下了近5年的歷史新高。其中，幾個(gè)二線城市庫(kù)存呈現(xiàn)環(huán)比與同比雙雙上升的態(tài)勢(shì)。

除了高庫(kù)存以及限貸的制約，樓市長(zhǎng)效機(jī)制的不斷推進(jìn)也會(huì)讓持有多套房成為一種負(fù)擔(dān)，不動(dòng)產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅的全面推開(kāi)都只是時(shí)間問(wèn)題。

所以，在目前樓市分化的背景下，“限購(gòu)令”的放松確實(shí)是有可能的，但真正要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展，需要的是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)，以及用合理的手段消化過(guò)剩的庫(kù)存，優(yōu)化資源的配置，在這個(gè)意義上，分類調(diào)控、雙向調(diào)控政策的提出恰逢其時(shí)。