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  • 專家稱部分城市樓市松綁 與國務(wù)院政策并不抵觸

    2014年04月09日 17:34
    來源:法治周末
            樓市松綁的消息不時傳來,但地方政府想要突破“國十條”的約束,真有這么簡單?要想放開限購,不僅要對相關(guān)市場做評估考量,還要符合相關(guān)的法律流程
    有關(guān)限購松綁的消息撲面而來。
           本輪限購松綁的消息始于溫州。有消息稱,溫州市限購松綁方案已經(jīng)上報浙江省相關(guān)部門。法治周末記者向溫州市住建委宣教處求證,該處一位工作人員對記者表示,目前宣教處還沒有收到業(yè)務(wù)部門關(guān)于限購松綁的方案。
           緊隨溫州之后,長沙、杭州兩地也曝出正在討論限購松綁的可能性。
           其實,此次限購松綁的傳聞并非空穴來風。自2013年年底,住建部工作會議確定了對不同城市將實行“分類指導”思路后,有關(guān)限購政策要松綁,抑或退出限購的討論便逐漸多了起來。
           3月5日,國務(wù)院總理李克強在今年的政府工作報告中亦提出:“針對不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機投資性需求,促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”這也被認為是指導2014年度樓市調(diào)控及影響地產(chǎn)走勢的“綱領(lǐng)”。
           迥異于“一刀切”的方式,“分類指導”、“分類調(diào)控”的新提法也被業(yè)界解讀為限購政策或存在松動的空間。那么限購松綁是否由地方政府說了算?限購松綁乃至解除又需要遵循什么程序?
    限購松綁博弈
           截至目前,限購政策已經(jīng)在我國房地產(chǎn)市場上實施了4個年頭。
           2010年4月,為了抑制投資、投機購房需求,促進房價回歸合理水平,國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,簡稱“國十條”。
           住建部政策研究中心研究員王玨林對法治周末記者表示,“國十條”出臺后,各省開始結(jié)合各自區(qū)域內(nèi)的樓市狀況,依據(jù)是否存在市場過熱、漲幅過快的原則確定納入限購的名單。一般情況下,省會城市都被地方政府納入限購之列,部分東部經(jīng)濟發(fā)達省份還將一些投資性需求比較旺盛的城市納入其中。
           2011年8月,住建部公布了列入新增限購城市名單的5項建議標準。住建部提出,符合兩條意見以上的城市,建議列入新增限購城市名單。隨后限購令從一線城市和部分二線城市開始向部分二、三線城市擴展。根據(jù)統(tǒng)計,目前我國共有40多個城市實施了限購令。此次傳聞松綁的焦點城市——溫州是在2011年3月出臺的限購令。當時溫州版限購令規(guī)定,本地戶籍家庭及納稅或社保滿一年的非戶籍家庭,只能新購買一套住房。與大多數(shù)城市實行的“限購第3套”政策相比,溫州版的限購令更為嚴苛。
           隨著2011年下半年溫州大量中小企業(yè)陷入經(jīng)營困境,溫州樓市也隨之進入“冰凍期”。在此背景下,2013年8月,溫州市曾對樓市的限購令進行微調(diào)。此舉使得溫州成為中國首個放寬樓市限購令的城市。
    溫州市住建委宣教處工作人員對記者表示,此前考慮到溫州房地產(chǎn)價格上漲過快,出臺的限購令非常嚴厲。去年8月,溫州購房政策雖有微調(diào),但仍在國務(wù)院要求執(zhí)行的限購標準內(nèi)。
           在這之前,包括珠海、成都、河南等多地也曾謀劃對限購政策予以松綁,不過均因抵觸國務(wù)院的樓市調(diào)控政策,而被叫停。
    隨著政府工作報告中提出的“分類調(diào)控”成為新的樓市調(diào)控精神,一些經(jīng)濟增長乏力、房地產(chǎn)市場成交低迷的城市,松綁限購的意愿也再次強烈地表現(xiàn)出來。
    取消限購時機是否成熟
           自限購令出臺后,佛山、成都等地因限購松綁政策違背國務(wù)院要求而被叫停。那么,在“分類調(diào)控”成為樓市調(diào)控基調(diào)的當下,一些城市的限購令是否可以就此松綁,甚至取消?
           王玨林并不認為樓市調(diào)控的基調(diào)發(fā)生了變化。“此前限購時并不是所有的城市都在限購之列,只是一些省會城市和東部一些大城市實施限購,其實貫徹的也是‘分類調(diào)控’的思想。”王玨林對記者說。
           復旦大學房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成在接受記者采訪時表示,目前我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了分化格局。對之前采取限購的城市繼續(xù)采取“一刀切”式的限購限貸調(diào)控政策既無必要,也難以發(fā)揮效果。
           不過,尹伯成指出,要對一個城市的限購政策進行松綁,必須要建立在深入研究當?shù)刈》渴袌鎏攸c的基礎(chǔ)上,并且要能準確預判市場發(fā)展的趨勢和風險。
           對此王玨林表示認同。他認為經(jīng)過幾年的政策調(diào)整,目前我國大部分城市的房地產(chǎn)市場處于相對穩(wěn)定的階段,但是否要解除限購令還有待觀察。
           王玨林對記者表示,地方政府在決定其管轄的城市是否要取消限購上有主導權(quán),但是其也要考慮到限購取消后市場可能產(chǎn)生的變化。
           “以長沙為例,長沙是湖南省唯一一個采取限購措施的城市,作為一個省會城市,也是省內(nèi)唯一的一個大型城市要取消限購,是否還有其他的手段抑制房產(chǎn)投資、投資性需求的過快增加,如果沒有其他手段,那當市場再次出現(xiàn)過熱,漲幅過快的情形時,是否要再次出臺限購政策?”王玨林反問道。
           王玨林認為,市場目前處于相對平穩(wěn)的狀態(tài),沒有必要用投資性的需求來帶動市場。那帶來的效益也是短期的,沒有什么意義。
           對于溫州將要為限購松綁的消息,王玨林認為溫州是一個特例。此前溫州由于經(jīng)濟發(fā)達,很多中小企業(yè)主大量購置投資性房產(chǎn),如今隨著溫州經(jīng)濟出現(xiàn)問題,投資性需求銳減,大家都不去買房,使得限購也失去了意義。因此是溫州經(jīng)濟影響到了房地產(chǎn)市場,而非房地產(chǎn)市場影響了溫州經(jīng)濟。溫州代表不了任何城市。
           尹伯成也贊同王玨林的觀點,即使溫州取消了限購令,由于庫存量過高,銀行收緊信貸,溫州樓市也很難出現(xiàn)價量齊升的現(xiàn)象。
    退出限購的法律程序
           如果取消限購的時機逐步成熟,要退出限購又要履行什么樣的程序呢?中國人民大學行政法學教授楊建順對法治周末記者表示,限購令不是國家法律,也不是行政法規(guī),而是一個政策性文件。
           楊建順表示,要終止一個政策性文件的效力主要有四種方式:一種是出臺同樣規(guī)格的文件宣布此前的文件廢止;其次是制定新的文件代替舊的文件;再者是在相應(yīng)的法規(guī)中,在最后的附則部分宣布之前的文件予以終止;最后一種是日落條款,也稱日落立法,指法律或者規(guī)范性文件在制定時,就明確規(guī)定了期限和終止的日期,到了終止的時間如果沒有新的規(guī)范制定,則自行廢止。如果沒有通過上述幾種方式予以終止,那么文件的效力就會一直延續(xù)下去。
           北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波在接受法治周末記者采訪時表示,此前一些城市松綁限購令被叫停主要在于同國務(wù)院的樓市調(diào)控政策相違背。而今年政府工作報告?zhèn)鬟f出來了“分類調(diào)控”的指導思想,說明樓市調(diào)控政策已經(jīng)結(jié)束了原來限購的“一刀切”做法。
           樓建波認為,在新的指導思想下,一些樓市庫存大、樓市價格運行平穩(wěn),已經(jīng)達到限購效果的地區(qū)據(jù)此對限購令進行松綁或者取消,與國務(wù)院的政策并不抵觸。
           至于限購令的松綁或取消程序,樓建波認為:“與出臺限購令的程序類似,法律并沒有規(guī)定地方政府的規(guī)范性文件必須經(jīng)國務(wù)院批準才可執(zhí)行。如溫州出臺限購令只是在浙江省政府進行了備案和批準,那么對限購令進行松綁或者取消限購,亦只需遵循上述程序即可。”
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