4月2日，國務(wù)院總理李克強主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，會議指出今年要更大規(guī)模推進棚改。為配合發(fā)揮好依托國家信用、服務(wù)國家戰(zhàn)略、資金運用保本微利的開發(fā)性金融的“供血”作用，開行已公告成立住宅金融事業(yè)部，未來其在職能定位、經(jīng)營原則和運行機制上需進一步明確，以落實國家棚戶區(qū)改造和保障房建設(shè)的大政方針。
       開發(fā)性金融是介于政策性金融與商業(yè)性金融之間的一種金融形式，它是指具有政府特定賦權(quán)的法定金融機構(gòu)，以市場化運作方式和市場業(yè)績?yōu)橹е?，主動通過融資推動制度建設(shè)和市場建設(shè)以實現(xiàn)政府特定經(jīng)濟和社會發(fā)展目標的資金融通方式。開發(fā)性金融機制可以簡明扼要地總結(jié)為“政府入口、金融機構(gòu)孵化、市場出口”，它在協(xié)調(diào)政府與市場關(guān)系、深化金融體制改革中一直起著重要作用。
       截至2013年底，開行累計向保障性安居工程發(fā)放貸款6235億元，貸款余額4363億元，在棚戶區(qū)改造和保障性住房資金來源中占比近60%，同時引導了商業(yè)銀行等金融機構(gòu)的資金進入，可謂是解決當前棚戶區(qū)改造和新型城鎮(zhèn)化進程中資金缺口問題的“牛鼻子”。另外，國開行還以發(fā)放貸款形式，配合發(fā)改委鼓勵的地方政府平臺發(fā)行棚戶區(qū)企業(yè)債券，但企業(yè)債券利率較高。即使是通過開行貸款“綁定”城投債的債貸組合形式融資，最低融資成本也在6%以上，更重要的是，從利率變動和信用風險管理角度考慮，再加上其他客觀障礙因素，這種模式短期內(nèi)無法做大。發(fā)行住宅金融專項債券，對之前為棚戶區(qū)和保障房放貸的金融債和與發(fā)改委合作的企業(yè)債而言是一種替代，其約束比平臺公司債券和國開行發(fā)行金融債強，監(jiān)督也將相對便利。
       我們認為，在整個社會層面，住房事業(yè)部和專項住房債券，未來要實現(xiàn)的目標和要考慮的主要問題有：
       其一，滿足住房剛需，保障基礎(chǔ)民生。保障房供給能夠遏制與抑制市場中利用房地產(chǎn)“剛需”炒作的投機行為，穩(wěn)定購房者預期，可起到很好的經(jīng)濟政策作用。保障房解決的是住房需求“剛需中的剛需”，保障社會基礎(chǔ)民生，因此還可以說是當前的一項主要政治任務(wù)。保障房供給應(yīng)當盡可能的大，理想的狀態(tài)，就是要做到新加坡式的“廣覆蓋”。所謂“廣覆蓋”就是除了有房者外，所有居民都可以以成本價獲得首套小戶型住宅。如果不能做到“廣覆蓋”，保障房會加劇而不是減少社會不滿，“尋租”行為會誘發(fā)大規(guī)模腐敗。而要做到“廣覆蓋”，首先必須解決的問題就是資金。
       其二，亟須降低融資成本。房地產(chǎn)行業(yè)“吸金”需求巨大，且由于受制于信貸管制，轉(zhuǎn)向影子銀行體系，融資利率成本早已在10%以上。地方融資平臺融資成本上升，加上平臺內(nèi)含的地方政府和中央政府的信用擔保以及目前還未出現(xiàn)一例融資平臺違約的事實，這幾個因素合在一起的作用，就是將社會的無風險利率提高到了10%以上，更重要的是，對實體經(jīng)濟形成了擠出效應(yīng)，實體企業(yè)融資只能在社會無風險利率基礎(chǔ)上再加風險溢價。這對實體經(jīng)濟的擠壓相當于連續(xù)多次加息造成的后果，同時，這也是間接造成去年“資金面反復緊張”的根本原因之一。利率的不斷攀升，使得實體經(jīng)濟中大部分企業(yè)的盈利與現(xiàn)金流都不能覆蓋利息,只能通過發(fā)新債還舊債不斷延期、展期，經(jīng)濟進入所謂的龐氏融資狀態(tài)。
       其三，降低整個金融體系的錯配與錯位程度?？傮w而言，我國金融系統(tǒng)資金非常充沛，關(guān)鍵是如何設(shè)計穩(wěn)妥的房貸體系與交易結(jié)構(gòu)安排，將政府信用用在關(guān)鍵之處，在實現(xiàn)政府公共職能的同時推動市場化的制度建設(shè)。“土地財政”早已不可持續(xù)，我們需要提升金融體系配置資源的能力，而其核心可能在于解決整個金融體系的錯配與錯位問題。
       其四，需要設(shè)計系統(tǒng)體系，需要政策支持、專門立法、獨立核算。按國務(wù)院常務(wù)會議明確指示，由國家開發(fā)銀行成立專門機構(gòu)，實行單獨核算，采取市場化方式發(fā)行住宅金融專項債券。目前公告的住宅金融事業(yè)部可以作為很好的過渡形式，如果要用政府債信而不是行政命令來降低融資成本，滿足專業(yè)化、高標準、高效率的市場化要求，未來要進一步研究和發(fā)展出減少行政干擾、業(yè)務(wù)定位清晰獨立的專業(yè)化主體?？梢砸罁?jù)國內(nèi)的實際情況，設(shè)計類似于海外房地產(chǎn)債券銀行體系，以減少讓金融市場失靈的委托代理問題，并開發(fā)合適的住房價格指數(shù)債券。同時，還需要考慮市場化運作時配套的政策支持，為住房銀行和專項債券專門立法、獨立核算。