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  • 營口等多個三四線樓市面臨崩盤 大型房企集體撤離

    2014年04月11日 13:50
    來源:證券日報

    有市場分析人士表示,三、四線城市房價開始出現(xiàn)調(diào)整先兆,多城房價環(huán)比下行,個別本地房企開始以房抵債

    “我們幾家原來把錢集中起來借給了一家開發(fā)商,但兩年期到期后,這家開發(fā)商無錢還債,追繳半年多之后,無奈之下,我們接受了以房抵債。”吉林省長春市李先生向《證券日報》記者透露,“抵債的房子作價比市場高很多,我賣了半年也沒能以市場價格賣出去”。

    事實上,正如李先生所言,現(xiàn)在多個三、四線城市房價開始走下坡路,庫存高企卻難以消化。此外,部分二線城市也由于大型開發(fā)商侵入,加之庫存急速膨脹,個別本地房企頂不住壓力開始下調(diào)在售樓盤銷售價格。

    “營口、常州、連云港等多個三、四線城市樓市面臨崩盤,綠地集團、恒大地產(chǎn)以及保利地產(chǎn)(保利西山林語、保利新茉莉公館)等全國一線房企折戟連云港。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前多個大型房企已經(jīng)撤離三、四線城市,且集中退守一、二線城市”。

    三、四線城市高庫存壓頂

    “近兩年,多地政府都有造城計劃,甚至一個五線城市都在力爭旅游大盤項目落地。”某地方政府人士向《證券日報》記者透露,這種大盤開發(fā)計劃動輒幾十億元,甚至超過百億元。然而,有的項目開發(fā)不足30%就暫時停滯,再次動工時間卻無法確定。

    “遼寧省營口市鲅魚圈至少有50個樓盤在售,若以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算,這里的開發(fā)面積已超過1000萬平方米。”張大偉向記者表示,該區(qū)域人口和外來人口都不足以消化如此巨量的供應(yīng),該區(qū)域整體出現(xiàn)供給全面過?,F(xiàn)象。

    事實上,2014年以來,自杭州首次出現(xiàn)房價下降之后,常州、營口、連云港甚至秦皇島等地房價都開始顯現(xiàn)出走下坡路的跡象。即使是房價堅挺的北京,成交量也明顯下滑,且房企推剛需項目入市時已經(jīng)調(diào)低原定銷售價格,“平價走量”心理占上風(fēng)。

    據(jù)悉,2月23日,常州雅居樂星河灣[最新消息 價格 戶型 點評][最新消息 價格 戶型 點評]率先降價,推出5、6、8、10四棟樓,最低價5380元/平方米。在這部分房源中,精裝房均價12500元/平方米,毛坯均價降至約7500元/平方米,個別房源低至5380元/平方米。

    對此,張大偉表示,三、四線城市房價已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)調(diào)整先兆。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個,其中大部分是三、四線城市,預(yù)計這些城市的樓市將會陷入整體低迷狀態(tài)。特別是庫存嚴(yán)重的城市,人口新增放緩的城市,房價短期內(nèi)很可能再度下調(diào)。

    更為值得注意的是,《證券日報》記者獲悉,長春以及黑龍江鶴崗市都出現(xiàn)了以房抵債的開發(fā)商,尤其是個別本地開發(fā)商,資金鏈岌岌可危。

    “從連云港樓市目前的市場情況來看,綠地集團、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、卓越集團等全國一線地產(chǎn)企業(yè)可謂集體折戟。”有業(yè)內(nèi)人士向記者如是表示。

    大型房企退守一、二線城市

    事實上,泰禾集團董事長黃其森曾向記者表示,全國樓市已經(jīng)出現(xiàn)嚴(yán)重分化。一、二線城市和三、四線城市出現(xiàn)分化,而且一、二線城市之間也已經(jīng)出現(xiàn)分化現(xiàn)象。

    對此,張大偉表示,一、二線城市房價整體依舊上漲,但三、四線城市房價已經(jīng)平穩(wěn),甚至顯得冷清。而從全國房地產(chǎn)市場看,很多城市的庫存積壓已經(jīng)非常嚴(yán)重,局部三、四線城市市場醞釀崩盤風(fēng)險。

    事實上,中原地產(chǎn)監(jiān)測的一組數(shù)據(jù)顯示,2014年3月份,10家標(biāo)桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元,為近19個月新低。

    上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這主要是由于3月份土地供應(yīng)處于低位,加之今年春節(jié)以來樓市觀望氛圍濃厚,房企在銷售額達(dá)不到預(yù)期的情況下,購地?zé)崆榧彼偻藷议_始轉(zhuǎn)向謹(jǐn)慎,尤其對三、四線城市的投資布局,大型房企可謂集體撤離。

    “我們原來在石獅有多個項目,但經(jīng)過近兩年大型開發(fā)商的搶占市場的快速布局,我們認(rèn)為石獅樓市已經(jīng)接近飽和,因此已經(jīng)決定放棄石獅,快速消化現(xiàn)有尾盤存貨后,不再去新增項目。”某房企高層向《證券日報》記者表示,相反,“我們今年初就在上海拿了一塊地,一、二線城市將是我們今年拿地布局的重點區(qū)域”。

    事實上,從泰禾集團加速北京、上海拿地的舉動也可以窺見一二。今年以來,其所拿地塊除其大本營福州外,多數(shù)資金都投向了北京和上海。

    中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2014年前3個月,10家標(biāo)桿房企在一線城市、二線城市、三線及四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比情況相比,一線城市購地金額的占比增加了24個百分點,二線城市占比下滑了28個百分點,三線及四線城市占比微增4個百分點。

    張大偉認(rèn)為,由此可見,標(biāo)桿房企對一線城市后市仍持續(xù)看好,而近期杭州、常州以及成都等城市降價風(fēng)潮的出現(xiàn),致使開發(fā)商在二線城市購地轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。

     

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