近期，有關杭州樓盤的雜音不絕于耳。尤其是崩盤的消息一波又一波，讓人揪心。消息面的跌宕起伏，攪得購房者心慌慌的，根本無法辨清真實的狀況。
4 月，氣溫逐漸轉(zhuǎn)暖，然而房地產(chǎn)市場卻仍然是寒氣逼人。近期，不斷從杭州傳來了房價下降的消息，一波又一波，讓人們的心也不由得擰緊了起來。與此同時，樓市中的各種雜音也是不絕于耳，有仍然看漲的，有說要崩盤的，甚至一時間還傳出有樓盤被砸的消息。消息面的跌宕起伏把購房者的心攪得慌慌的，根本無法辨清未來的方向。
降價浪潮重擊樓市
杭州樓市究竟怎么了？能說杭州樓市崩盤了嗎？為了撥開房價漲跌的迷霧，日前本刊房產(chǎn)研究中心一行數(shù)人來到了正處輿論漩渦中心的杭州，實地調(diào)研了幾十個樓盤，并走訪了政府、銀行、中介、研究機構(gòu)、數(shù)據(jù)中心等一系列相關部門和企業(yè)，終于解開了心中一個又一個的謎團。
杭州的房價確實降了，如果說此前的優(yōu)惠打折還是“猶抱琵琶半遮面”的話，這次則可以用“直降”來形容。從時間和范圍上看，這次的降價沖擊波明顯呈現(xiàn)出輪動式向外擴散，從北海公園和天鴻香榭里打響第一槍，到開元名郡正式宣布降價，再到近期的華元天鵝堡打折銷售，不到2 個月的時間里，已經(jīng)有三波了。雖然目前杭州中心城區(qū)房價的松動還不明顯，但降價潮有進一步蔓延的趨勢不容置疑，其中一些新開樓盤釋放出來的價格信息也相當優(yōu)惠，這會對未來的區(qū)域市場產(chǎn)生不小壓力。“起價都是浮云，實價才是王道”，原來的調(diào)侃之詞現(xiàn)在居然一下子成了杭州樓市的流行語，不由讓人備感唏噓。
如果搜索的范圍更廣一些，可以發(fā)現(xiàn)杭州樓市只是當前中國房地產(chǎn)市場的一個縮影，其他還有不少城市都不同程度地出現(xiàn)了成交量下降、房價打折的現(xiàn)象。21 世紀不動產(chǎn)集團市場發(fā)展中心總監(jiān)桑豫峰分析認為，如果杭州降價的樓盤形成一定風潮，有可能會對上海以及長三角地區(qū)產(chǎn)生影響，甚至傳遞到北京等城市。
房價下跌有必然性
現(xiàn)在，很多人可能仍然還對2013 年樓市的火熱景象念念不忘，然而跨入2014年，市場中的一切都變了。有人感覺它突如其來，似乎是毫無預兆，然而記者在這里要指出的是，當前市場出現(xiàn)這樣的境況有其必然的原因。
經(jīng)常閱讀《理財周刊》的讀者都會發(fā)現(xiàn)，當前樓市的走向與本刊此前的判斷基本一致。而記者也曾多次提出這樣的觀點：當前樓市的需求已被過度透支，市場出現(xiàn)階段性的下行已是必然。為什么這樣說呢？很簡單的道理，由于樓市長期“高燒”不退，市場中的需求大多已被“逼”入市，而現(xiàn)在由于市場環(huán)境發(fā)生了變化，購房需求終于出現(xiàn)了暫時的“真空”。
抑制需求的因素會有很多，在這里我們提幾個關鍵點。首先是投資層面。在當前市場上，個人投資房地產(chǎn)早已風光不再，目前房屋的租金回報率大多不到2%，而在互聯(lián)網(wǎng)金融“寶寶”們的帶動下，市場資金的期望收益水平卻普遍趨升至6%~7%，這使房產(chǎn)投資難有大的吸引力。另一方面，即使有些投資者想把房產(chǎn)作為長期的資產(chǎn)儲備，也有限購這道門檻讓人很難逾越。
其次是最為關鍵的剛需層面，這是樓市的主力需求所在。雖然這些購房者的需求不可逆轉(zhuǎn)，但其遭遇的現(xiàn)實困境卻是貸款趨緊，使他們無法順利購房。據(jù)克爾瑞咨詢今年2月對全國22 個城市的69 家銀行分支機構(gòu)調(diào)研結(jié)果顯示，全國各城市銀行住房按揭貸款總體依然偏緊，利率普遍上調(diào)。相比2013年末，僅兩家銀行還有優(yōu)惠利率，近四成銀行的首套房貸利率上浮5%~15%不等，個別上浮20％。其實，當前房地產(chǎn)市場銷售的疲軟，本質(zhì)上是對2013 年四季度以來信貸緊張導致按揭貸款利率上行的滯后反應，未來房地產(chǎn)銷售的走向，仍要取決于貨幣政策的取向及銀行按揭利率的變化方向。
既然投資和剛性需求雙雙受壓，成交量下降就是最為直接的結(jié)果。然而開發(fā)商是不能一直等下去的，他們必須保持企業(yè)現(xiàn)金流的暢通，于是競相打折促銷也就不足為奇了。對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，如果銀行信貸緊縮導致的“錢荒”持續(xù)超過6 個月以上，也就是到2014 年5 月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續(xù)，那么，許多開發(fā)企業(yè)資金面緊缺的狀況就可能由預期轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實，一些企業(yè)甚至可能會出現(xiàn)債務違約的風險。這就是杭州樓市打響馬年降價第一槍的真正原因。數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀錄地突破12萬套，這不僅是2007年以來的最高存量指標，更大大超越了去年杭州市區(qū)整年的成交量，存銷比遠遠超過了不少一線城市。
崩盤論是混淆視聽
現(xiàn)在，我們已經(jīng)可以回歸本原，看清當前杭州樓市的真相了。然而，一些城市的局部區(qū)域出現(xiàn)的房價下跌真的有那么可怕嗎？特別是近一段時間以來，又有所謂的專家不斷拋出崩盤論，言之鑿鑿震耳欲聾，讓人實在是哭笑不得。
其實，潮漲終有潮落時，樓市有漲也有跌，這是符合市場運行的客觀規(guī)律，哪有只能漲不能跌的道理。有人說過去的10 年是樓市的“黃金十年”，然而就是在這氣勢如虹的發(fā)展過程中，2005 年、2008 年，甚至是在2011 年，都曾經(jīng)出現(xiàn)過房價的下調(diào)整理。不過，市場并沒有因此而改變運行的軌跡，仍然在不斷向前發(fā)展。什么是崩盤？難道房價一降就是崩盤，這不是嘩眾取寵又能是什么？
對此，浙江工業(yè)大學教授虞曉芬認為，杭州樓市目前只是對過去多年過快持續(xù)上漲的房價進行調(diào)整，自發(fā)地解決與部分老百姓購買力脫節(jié)的問題。當然，這也是國家多年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的結(jié)果。這次市場的調(diào)整，其實是為了給該行業(yè)未來的發(fā)展留出空間，使其更加健康。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認為，不能把局部的現(xiàn)象說成是整個樓市的現(xiàn)象。一些城市的房價調(diào)整，并非輿論反映的崩盤，而是樓市分化局面的進一步顯現(xiàn)。
國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲進一步指出，我們觀察全世界房地產(chǎn)的發(fā)展，在快速城市化的過程中，崩盤情況是很少的，或者是幾乎沒有的。萬達董事長王健林更是一針見血地說：“說中國房地產(chǎn)崩盤只有兩種可能性，一個是這個人真的可能別有用心；第二就是智慧不夠。”
調(diào)整預期最為關鍵
很多讀者可能會問，真相調(diào)查了、原因說清了、方向辨明了，那么接下來我們究竟該如何應對呢？對此記者認為，在當前的市場狀況下，市場參與的各方都應該保持理性，切莫因樓市的一時變化而亂了陣腳。站得高一些，看得遠一些，你就不會被當前市場出現(xiàn)的景象所困惑。
從政府的層面來說，一方面應對房價可能出現(xiàn)的下跌做好應對預案，另一方面也不用急于“救市”。其實，樓市調(diào)控的關鍵在于要改善人們對于房價的預期，而近期出現(xiàn)的市場變化正好提供了不錯的機會。一直以來，由于房價長期保持在上漲通道中，這使得人們形成了一種持續(xù)看漲的慣性思維。在這種氛圍的驅(qū)使下，使得原來許多沒有必要馬上購房的人群也加入到了買房的隊伍中來，甚至出現(xiàn)了舉全家之力買一套房的情況。這種“恐漲”的心態(tài)無疑加速推動了房價的上揚。所以，如果能改變當前市場對房價這種浮躁的預期，使購買力能夠得到合理有序地釋放，對樓市的調(diào)控將會是十分有利的。
而對開發(fā)商來說則要調(diào)整銷售策略和發(fā)展戰(zhàn)略。一方面，在市場成交量萎縮的情況下，可以通過打折讓利來推動銷售成交；另一方面，由于目前市場的前景尚不明朗，所以應該謹慎拿地，特別是所謂的“地王”更不能貿(mào)然介入了。
那么，購房者該怎么辦呢？一句話，保持稍安毋躁的理性心態(tài)仍然最為重要。其實樓市的調(diào)整恰好給了不少剛需購房者介入的機會，避免了此前在市場中追漲殺跌的尷尬。而如果你把樓市作為一個投資市場，那就更無話可說了，投資本來就有賺有虧，市場也有漲有跌，這是在買房之前就應該了解清楚的。
最后，我們終于可以厘清當前樓市存在的種種亂象了，歸根到底，其中的要害仍然還是預期出了問題。由于房價長期上漲，一旦樓市發(fā)生風吹草動許多人便覺得不可思議：“房價居然還會跌？”無論如何，現(xiàn)在是到了該換一換腦筋的時候了！
