深圳近4億平方米的“違法建筑”——— 大部分為民間俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”，一小批原村民在補(bǔ)繳地價(jià)后將獲“轉(zhuǎn)正”機(jī)會(huì)。根據(jù)深圳的試點(diǎn)方案，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。

深圳近4億平方米的“違法建筑”——— 大部分為民間俗稱(chēng)的“小產(chǎn)權(quán)房”，一小批原村民在補(bǔ)繳地價(jià)后將獲“轉(zhuǎn)正”機(jī)會(huì)。

根據(jù)深圳的試點(diǎn)方案，原村民符合“一戶一棟”原則私房，建筑面積在480平方米以內(nèi)，按申請(qǐng)補(bǔ)繳對(duì)應(yīng)公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%即可轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的房產(chǎn)證。多棟中的兩棟，符合規(guī)劃的，補(bǔ)繳20%和25%地價(jià)和不同罰款后，也可發(fā)放商品性質(zhì)的房產(chǎn)證(俗稱(chēng)紅本)。在轉(zhuǎn)正的利好下，南都記者昨日發(fā)現(xiàn)試點(diǎn)區(qū)域有待“轉(zhuǎn)正”的小產(chǎn)權(quán)房報(bào)價(jià)已開(kāi)始上漲，幅度在千元以內(nèi)，幾百元不等。而多位深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，“對(duì)深圳樓市的打擊肯定會(huì)有一點(diǎn)”，不過(guò)幅度怎樣要看政策執(zhí)行力度和后續(xù)推進(jìn)的進(jìn)展。

只針對(duì)“原村民”的私房

“如果是這樣執(zhí)行處理的話，那對(duì)小產(chǎn)權(quán)房主來(lái)說(shuō)還真是很好的事，”珠江地產(chǎn)深圳營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)余道勇接受南都記者采訪時(shí)表示，小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格較低，補(bǔ)繳25%地價(jià)換來(lái)正規(guī)身份是非常劃算的。

目前試點(diǎn)的處理辦法只針對(duì)“原村民”的私房，即指只有本地村民的住房可以確權(quán)后給予正式的入市資格。外來(lái)建房行為仍屬于違法，將嚴(yán)厲處罰。“即便放開(kāi)也肯定是逐步的，片面的。畢竟要把小產(chǎn)權(quán)房全部轉(zhuǎn)正，實(shí)施性不強(qiáng)。所以這個(gè)問(wèn)題耗了很多年，之前也曾發(fā)令根除，最后不了了之。”余道勇告訴南都記者。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院教授宋丁接受南都記者采訪表示，深圳此次實(shí)行的是分類(lèi)處理，共涉及房地產(chǎn)面積2000萬(wàn)平米。但其中大部分不能確權(quán)，即便確權(quán)的住宅也不一定會(huì)發(fā)紅本房產(chǎn)證，而原先就符合市場(chǎng)規(guī)定的房屋面積有200萬(wàn)到300萬(wàn)平米，也不能馬上發(fā)紅本。“按現(xiàn)有規(guī)則，即使獲得確權(quán)，不管該棟房屋有多少戶，一棟480平方米以內(nèi)的小產(chǎn)權(quán)房也只能轉(zhuǎn)正為一個(gè)房產(chǎn)證，而無(wú)法分割。”宋丁稱(chēng)。

而廣州方面，廣怡投資董事長(zhǎng)李力怡向南都記者介紹，廣州小產(chǎn)權(quán)房很多都是農(nóng)民的宅基地，但總體量很小。如果要準(zhǔn)入市場(chǎng)變成商品房，同樣涉及到地價(jià)問(wèn)題，“廣州怎么處理，要看土地性質(zhì)和當(dāng)?shù)匾?guī)劃、國(guó)土部門(mén)怎樣判定。”

深圳小產(chǎn)權(quán)房預(yù)期漲價(jià)

據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，到2010年，深圳全市的小產(chǎn)權(quán)等“違法建筑”面積總量就已達(dá)近4億平方米，如今數(shù)量更是龐大。這次探索性的小步放開(kāi)，對(duì)深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中低端商品房以及房屋租賃市場(chǎng)將產(chǎn)生重大影響。南都記者昨日聯(lián)系數(shù)家當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，已有一些“待轉(zhuǎn)正”樓盤(pán)漲價(jià)幾百元不等。幅度并不是很大。有中介銷(xiāo)售表示，“轉(zhuǎn)正”也還要付出一定代價(jià)的，因此銷(xiāo)售價(jià)格一定會(huì)提升。

深圳長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)投資的黃先生告訴南都記者，投資小產(chǎn)權(quán)房遠(yuǎn)比商品房劃算。黃先生自己就曾買(mǎi)過(guò)幾套小產(chǎn)權(quán)房，三年后轉(zhuǎn)手一套賣(mài)掉每套賺了二十萬(wàn)。而小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，相比二手房更容易轉(zhuǎn)手。黃先生同時(shí)估計(jì)，由于小產(chǎn)權(quán)房試點(diǎn)“轉(zhuǎn)正”，會(huì)有更多的購(gòu)房者選擇小產(chǎn)權(quán)房。

樓市影響有限

在今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)漲幅放緩行情不利的背景下，深圳試點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，是救市還是毀滅？“影響是有一點(diǎn)，但說(shuō)是毀滅性的打擊這不可能。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正不轉(zhuǎn)正，房?jī)r(jià)都會(huì)上升?，F(xiàn)在部分能轉(zhuǎn)正了也就是市場(chǎng)供應(yīng)多了一點(diǎn)，”余道勇告訴南都記者，相信這場(chǎng)轉(zhuǎn)正運(yùn)動(dòng)時(shí)間會(huì)拉得比較長(zhǎng)，也會(huì)給市場(chǎng)足夠的反應(yīng)時(shí)間。

多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，具體的影響力度，要看政府政策的執(zhí)行力度。如果實(shí)施力度強(qiáng)并且能“一碗水端平”盡量保證公平，則市場(chǎng)還是能保持穩(wěn)定的。 采寫(xiě)：南都記者陳琳琳實(shí)習(xí)生華雨程千千

影響

小產(chǎn)權(quán)房全國(guó)政策難松動(dòng)

深圳試點(diǎn)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”，會(huì)否在全國(guó)引發(fā)連鎖反應(yīng)？廣州房協(xié)專(zhuān)委會(huì)委員韓世同也向南都記者介紹，深圳小產(chǎn)權(quán)房和全國(guó)其他城市有很大的不同，因此試點(diǎn)政策有特殊性，深圳特色也規(guī)避了政策障礙，“等于是讓集體用地?fù)u身一變成為國(guó)有土地了。”

“深圳這一舉措不等同于小產(chǎn)權(quán)房的合法化，它不會(huì)導(dǎo)致全國(guó)政策的松動(dòng)。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)此予以否認(rèn)。而在韓世同看來(lái)，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)該秉持分類(lèi)處置的大原則，對(duì)于不同的城市需要具體問(wèn)題具體分析，深圳的一個(gè)樣本無(wú)法解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的重重難題。