土地問題早已成為中國養(yǎng)老服務產業(yè)發(fā)展的瓶頸。據經濟觀察網報道,多位知情人士透露,關于養(yǎng)老產業(yè)土地供應問題的通知很快就會出臺,這份文件將會明確對養(yǎng)老服務設施建設用地供應問題給予政策支持。
上述消息源稱,國土資源部即將于近日出臺關于養(yǎng)老產業(yè)土地供應的政策,這是對國務院去年9月發(fā)布的《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》要求的首次回應。
實際上,在中國養(yǎng)老問題現實嚴峻,市場巨大。中國人口拐點來臨,是發(fā)展中國家中人口老齡化最嚴峻的國家,龐大的老年人群催生巨大市場,未來20年將是長期經營性養(yǎng)老地產的快速發(fā)展時期。
四類開發(fā)機構,兩種經營模式
目前國內主要有傳統(tǒng)地產開發(fā)商、保險資金、地方政府與慈善基金和外資機構等四種養(yǎng)老地產的開發(fā)機構,以遠郊或景區(qū)的地產開發(fā)為主導,嵌入老年配套服務。主要采取“銷售住宅+持有配套”和“長期持有”兩種運營模式,前者的盈利前期靠物業(yè)銷售,后期靠物業(yè)出租;后者的盈利前期靠會員卡銷售,后期靠物業(yè)出租和政府補貼。長城證券認為采取何種模式主要源于土地性質的不同。
盈利途徑與能力
養(yǎng)老地產盈利主要有三種途徑:賺土地的錢,以養(yǎng)老地產的名義獲取廉價土地,本質是房地產開發(fā);賺房子的錢,通過養(yǎng)老配套的完善,打造差異化形象和銷售賣點,提升物業(yè)價值;賺服務的錢,以養(yǎng)老服務和設施作為核心經營收益,本質上是養(yǎng)老服務經營。銷售策略的養(yǎng)老地產,盈利能力的彈性在于土地成本;以持有為主的養(yǎng)老地產,投資回收期普遍在10~15年,年投資回報率8~10%。
險資或成主導
養(yǎng)老地產長城證券認為更傾向于“類商業(yè)地產”,本質是服務業(yè),開發(fā)重點在于打造養(yǎng)老產業(yè)鏈。展望未來的開發(fā)主導機構,長城證券認為險資是養(yǎng)老地產的天然結合物,長期投資模式滿足投資回報長期和穩(wěn)定性的需求,更有可能對接整個養(yǎng)老保險體系;傳統(tǒng)房地產開發(fā)商有效路徑是整合養(yǎng)老服務資源或與專業(yè)養(yǎng)老服務商合作;專業(yè)的養(yǎng)老服務提供商依靠整合養(yǎng)老服務和機構資源,以輕資產運營方式復制模式和輸出管理,塑造養(yǎng)老服務品牌。
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